平安证券-债券动态跟踪报告：政策发放定心丸，下阶段地产债怎么看-220318

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前言：21年9月以来，伴随着龙头开发商恒大信用风险事件爆发，多家百强房企境内及美元债券相继违约。

此后，央行、证监会定调“两个维护”，各地因城施政不断放松管控，释放需求，但代表性房企新增违约仍不间断，地产销售仍在底部。

3月16日，刘鹤副总理在国务院金融稳定发展委员会会议上表示“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”，同日央行、银保监会、财政部、证监会、外汇局等多部门齐发声稳地产，再次给市场注入强心剂。

如何看待地产债后市表现？政策重心正式转向化解风险，股债市场反馈积极。

本次表态传达的重要信息有两点：1）承认风险，要以化解风险为阶段性重点。

而此前，监管整体对地产的正式判断为“个别房企风险”；2）匹配新发展模式的配套政策，意味着在风险化解过程中，需要政策创新，而不是走老路的放松。

政策发声后，股市与债市予以积极反馈，股债均有明显上涨。

政策加码的背景是前期维稳效果不理想。

金稳会对房地产政策的“纠偏”，一定程度上说明前期各部委单独出台的各项政策维稳效果并不理想，已经影响到了宏观经济增长、维护市场平稳、健康发展等目标，因此需要更高级别、更大范围的政策协同，以提振信心。

1、地产产业链是稳增长的重要环节，两会制定的经济增长目标需要地产投资维持一定的增速。

2、宏观杠杆率目标已经阶段性达成，地产具备放松的客观条件。

3、行业信用风险从高收益房企蔓延到部分投资级房企，地产行业融资能力几乎冻结。

未来配套政策仍可期待。

从房地产行业现金流的角度，防范化解地产风险意味着“开源节流”。

开源是保障地产销售及资金回流顺畅，节流是委托处理存量债务风险。

开源的第一步是继续加码刺激需求。

开源的第二步以国企为主体，继续保交房，维护购房者的合法权益，也是维护房企现金流循环的关键。

节流方面，处置存量风险的思路集中在两个方向：1、进一步调动金融资源，支持行业并购整合。

2、打击房企恶意逃废债。

如何判断地产债的机会？核心是观察两个信号：一是看到在需求端放松政策下销售的真正回暖，4-5月是个重要窗口期；二是主要房企通过现金流压力测试，完成兑付。

风险提示：行业信用利差进一步走阔风险；销售不及预期风险；政策发力程度不及预期风险。