亿翰智库-宏观8P（第2期）：稳增长观察，高经济增长目标之下，地产政策何去何从？-220316

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投资要点：为什么要稳地产：地产行业或面临失速风险，稳经济亟需稳地产从经济层面来看，稳增长承压，经济下行的压力较大。

2021年四季度GDP增速仅为4%，显著较弱。

投资成为最大的拖累项。

而在基建因为财政纪律受到强有力约束的情况下，地产成为稳增长的重要选择。

我们预计在出口和消费回到往年常态的情况下，地产开发投资至少需要正增长才能够达成5.5%的目标。

整体来看，稳经济亟需稳地产。

而从整体行业的角度而言，目前地产行业已面临失速风险，“稳地产”政策的出台有利于防止行业大起大落，回归到正常的增长空间。

地产的持续失速和目前中央对于地产“以稳为主”的基调相背离。

未来预计将有一系列的政策出台，以使地产行业恢复到正常增长区间。

如何稳地产？改善性需求的进场是市场回暖的关键在解决了为什么要稳地产的问题后，之后就是如何稳地产的问题。

我们认为，地产投资要稳住，最重要的是销售要稳住。

而就销售资金的来源来看，房贷是重要的购房资金来源，也是决定房地产短期波动的核心因素。

而从影响房贷增长的主要因素看，我们认为，房贷的放量需要3个因素共同发力，即居民购买意愿，购买资格，购买能力。

从2014-2016年的地产周期来看，持续的购房鼓励政策（购房意愿），限购的打开（购房资格），宽松的流动性环境和宽松的信贷政策（购房能力）共同驱动了地产销售的回暖。

那么，2014-2015年出台的政策是否有可能在今日重现呢？尽管环境有较多相似之处，但历史不会简单的重复。

整体来看，我们认为当下的环境和2014年有两点最大的不同点：（1）需求层面，居民加杠杆空间不同，加杠杆的空间已明显弱于2014年的同期水平；（2）供给层面：房企的信用不同，民营房企信用的崩塌导致购房者对于房屋竣工交付的担忧，购房意愿低迷。

整体来看，我们预计监管当局将在供需两端双管齐下，因城施策推动地产回暖。

首先在供给端，政府预计会大力保交付，解决购房者的后顾之忧。

而在需求端，政府将坚持“因城施策”和“房住不炒”的原则，控一线，拉二线，稳三四线。

在中央层面，未来在货币政策和信贷政策上预计仍将保持宽松的态势，不排除二季度会有降准降息的举措，以避免“信贷塌方”。

而在地方层面，对于一、二线核心城市，我们预计监管当局仍然将“以控为主”。

普通二线城市方面，监管当局可能将以郑州为范本出台政策，拉动当地的购房需求。

我们预计，和郑州同等能级的普通二线城市如武汉等亦将陆续跟进，整体政策效果或将比肩2014年的“9.30”新政。

当然，如果政策效果不如预期，也不排除如2015年“3.30”新政这样的政策将陆续出台，而二线城市将成为本轮地产销售回暖的核心主力。

而对于三四线城市，我们预计政策放松的幅度会更大。

我们预计像佛山、东莞这些城市的限购政策可能会大幅放松，落户的门槛亦将大幅降低，全面释放购房者的需求。

而在信贷方面，包括像降低首付比例、二套房贷款首付比例下调这些政策都会陆续出台，以提振当地的购房需求。

展望未来，随着各地地产宽松政策的持续跟进，地产销售和投资预计将在未来陆续企稳，使得行业回到正常的增长区间。

考虑到政策落地到见效存在一定的时滞，我们预计地产销售将于二季度逐渐企稳，并于三四季度增速回正，整体地产销售呈现出“前低后高”的局面。

而关于开发投资，从历史经验来看，地产销售领先开发投资大约半年左右。

随着地产销售在二季度的逐渐回稳，预计投资亦将于下半年才会逐步企稳回升。

从整体的时间周期来看，相关的宽松政策的出台时间较为紧迫。

此外，若要满足地产投资不成为明显的拖累项的条件，仍然需要央行等监管机构加强宽松的力度，以起到稳增长的作用。