湘财证券-房地产行业月报：政策释放积极信号，估值修复有望延续-220221

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核心要点：1月商品房销售面积同比大幅下滑，市场继续筑底2022年1月，30个大中城市商品房成交面积为1223万平方米，较21年1月和19年1月分别下降30.2%、5.2%，市场成交持续低迷，其中也有当月推盘较少的因素影响。

从库存来看，1月十大城市商品房库存环比下降2.2%、同比下降2.6%；库存去化周期为10.4个月（前值11.1个月），库存处于中偏高水平。

从资金面来看，1月新增居民中长期贷款7424亿元，较20年和21年同比少增67亿元、2024亿元。

受春节错位因素影响，1月M1同比为-1.9%，剔除季节性因素同比为2%左右。

总体而言，销售尚未好转，资金面仍然承压。

1月土地成交下行，但流拍率高位回落2022年1月，100大中城市土地供应和成交规划建筑面积分别为15282万平方米（同比+43%）、9485万平方米（同比-22%）；其中，住宅用地供应和成交建面分别为2577万平方米（同比-23%）、2074万平方米（同比-33%）。

另一方面，1月土地成交溢价率3.14%，环比上升0.44pct，仍然处于历史低位；土地流拍率54.6%，环比降低70pct，保持在较高水平。

总体来看，今年1月土地市场继续降温，但流拍率有所下滑，预计随着房地产贷款审批恢复正常，房企资金面逐步改善，土地成交将企稳回升。

供需两端调控政策释放积极信号春节之后调控政策呈现积极变化，“政策底”逐步确立。

（1）央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

（2）财联社报道全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，明确预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等。

该政策是对当前预售资金过度监管的纠偏，一定程度能缓解房企资金压力。

（3）中新经纬报道山东菏泽四大银行下调了个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。

“因城施策”逐渐松动将有望改善需求端的疲软态势，也是稳增长基调下的政策发力方向。

政策利好助力板块估值修复，2月至今房地产指数上涨3.2%2月至今（截至2月18日），地产板块表现强于大盘，房地产指数上涨3.2%，申万一级行业涨跌幅排名17/28。

二级行业中，房地产开发指数上涨3.3%，房地产服务指数上涨2.8%。

我们监测的重点上市房企中，招商蛇口（+6.3%）、保利发展（+5%）和金地集团（+4.3%）涨幅位列前三。

投资建议销售和土地成交仍处于下行趋势，行业基本面继续筑底。

但在今年稳增长的政策背景下，2月以来房地产调控政策逐步放松，板块有望延续估值修复行情，建议关注信用风险较低的龙头房企。

给予行业“增持”评级。

风险提示调控政策不确定性风险；市场持续下行风险。