华泰证券-房地产行业周报：把握系统性调整后的结构性机会-180211

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        行情回顾
        上周中信地产板块全周下跌13.94%，相对沪深300  超额收益-3.85pct。涨跌幅在29  个中信一级行业中排名第29。住宅、商业、园区和服务商分别下跌14.63%、8.12%、12.25%、13.01%。
        行业观点：供需两端去杠杆不改基本面走势
        我们认为近期行业系统的最大变量在于监管层全面、严格推行供给端和需求端的去杠杆。从供给端来看，类信贷业务的收紧对中小房企的影响明显大于大型房企。从需求端来看，当前市场基本面已经充分反映和消化2017下半年以来房贷利率的上浮以及信贷额度的收紧。居民端去杠杆重点针对的是居民通过消费贷等产品违规加杠杆炒房、炒股所带来的风险，因此相关信贷渠道的收紧难以对市场的主流需求人群构成实质性影响。我们认为行业基本面并未发生重大变化，监管政策的收紧依然基于防范系统性风险，行业总量格局保持稳定、TOP50  房企市场集中度提升的逻辑仍将持续。
        二手房价格：挂牌指数量缩价涨
        根据中国城市二手房指数统计，前周（2018.1.29-2.4）全国主要城市二手房挂牌价指数稳中有升，环比上涨0.04%，涨幅收窄0.23  个百分点；挂牌量指数连续两周环比下跌，前周跌幅为19.90%。
        成交数据：二手房成交规模小幅回升
        上周（2018.2.3-2018.2.9）新房成交：重点覆盖的68  个大中城市新建商品房合计成交505.2  万平米，同比减少0.68%，环比减少5.66%。二手房成交：重点覆盖的21  个大中城市二手商品房合计成交136.12  万平米，同比增加4.17%，环比增加5.9%。库存去化：重点覆盖的29  个城市商品房可售面积合计为12744.32  万平米，同比减少14.17%，环比增加0.26%，去化周期较上上周增加1.02  周至52.27  周。
        土地数据：成交大涨溢价率提升，龙头企业拿地积极
        前周（2018.1.29-2.4）百城住宅类土地供给：供应建面368.45  万平，环比下降67.13%。住宅类土地成交：1642  万平，环比上涨117.33%；土地成交总价1128.96  万平，环比上涨464.99%；溢价率30.84%，环比上涨9.18  个百分点。城市：供应建面前三城市群分别为中原、长三角、西北地区，前四城市分别为郑州、长春、宁波、洛阳；成交建面前三城市群分别为山东半岛、长三角、中原；前四城市分别为济南、郑州、重庆、杭州。重点企业：龙头房企拿地热情高涨，拿地总价1011.38  亿元，环比上涨294%，龙湖地产、碧桂园已连续5  周上榜，万科已连续3  周上榜。
        风险提示：政策宽松不及预期；地方跟进受阻；房贷利率水平持续抬升；居民端去杠杆误伤首改需求。