华泰证券-房地产行业2018政府工作报告行业相关政策点评：调控体系平移，政策环境趋稳-180306

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        政策靴子预期落地，调控体系平稳过渡
        2018  政府工作报告针对房地产行业主要提出：（1）稳妥推进房地产税立法；（2）启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580  万套；（3）改革个人所得税。从政策基调来看，调控体系依然平稳延续此前“房住不炒”、“差别化调控”、“长效机制”三大主题。无论是从当前楼市的量价数据还是租赁市场的建设来看，新一轮政策体系的调控成效颇为显著。而且在去杠杆、控风险、调结构的大背景之下，房地产行业政策和总量格局的稳定至关重要，因此我们认为政策后续加码的必要性预期不足，行业政策环境有望进一步趋稳。
        房产税推进趋于慎重，全面开征任重道远
        2018  政府工作报告针对房产税的表述为“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。结合此前人大发言人答记者问，目前房产税依然处于加快起草和内部论证阶段。我们认为(1)房地产税改革和健全地方税体系并列出现，体现房地产税补充地方税源的重要定位，而非意在调控房价。（2）“稳妥推进”的表述表明，对于影响近三百万亿存量资产的重大税种，管理层态度趋于谨慎，未来税制细节的论证、制定和试点决定了短期内难以大范围推行。结合2017  年末不动产登记联网基本完成的最近进展，我们认为技术性问题的解决并没有实现房产税的超预期推进，进一步体现管理层在当前时点的保守态度。总体来看，房产税的开征已确定，但无论从立法进程还是推进难度来看，全面开征依然任重道远，市场大概率面临充分的时间进行预期消化和主动性调整。
        当年棚改目标确认上调，三四线短期支撑力度或不减
        政府工作报告提出今年棚改计划开工580  万套，进一步确认了此前住建部提出的当年目标上调，较2018-2020  三年均值（500  万套）上浮16%。假设2018  全国商品房销售面积保持0  增长，在55%、60%、65%的货币化安置比例，套均面积85  平米的假设下，预期580  万套棚改目标所拉动的商品房销售面积分别达到2.7、3.0  和3.2  亿平米，占比全国商品房销售面积16.0%、17.5%、18.9%，占比三四线商品房销售面积（全国销售面积-40大中城市销售面积）44.9%、49.0%、53.1%。货币化安置比例的提升或对冲2018  棚改计划环比2017  年（600  万套）的小幅回落，短期三四线成交支撑力度或不减。
        个税改革预期升温，购买力提升利好刚需和改善型需求人群
        针对个税改革，政府工作报告提出“提高个人所得税起征点，增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理减负”。作为历次两会重点关注的议题，个税改革预期逐渐升温。我们认为个税改革的原则在于收入和利益的再平衡，对于价格弹性较高的刚需和改善型需求人群，可支配收入的增加既符合管理层分类调控的方向，也将在一定程度上对冲利率中枢的上浮，对于支撑楼市总量格局稳定和存量结构优化的边际改善作用预期突出。
        风险提示：房产税推进超预期；2019-2020  棚改计划不做调整；个税改革推进缓慢。