华泰证券-房地产行业周报：因城施策演进，龙头逻辑强化-180401

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        行情回顾
        本周中信地产板块全周上涨3.4%，相对沪深300  超额收益3.57pct。涨跌幅在29  个中信一级行业中排名第14。细分板块方面，住宅、商业、园区和服务商分别上涨3.63%、1.15%、2.34%、9.53%。
        行业观点：因城施策持续演进，龙头逻辑持续强化
        我们认为近期地方政策依然为调控体系的深化。行业周期弱化的同时行业政策的一致性同步趋弱，未来从单一区域政策判断行业总体政策的风向可能存在偏差，各地调控预计继续呈现差异化和精细化的特点。此外龙头房企业绩表现持续超预期。我们统计已公布年报的7  家A  股TOP50  上市房企（1）2017  预收款项对当年总营收的覆盖率由2016  年的1.15  大幅提升至1.50；（2）2017  净负债率和有息负债杠杆分别由2016  年的59.81%和130.65%下降至50.03%和123.24%。高销售增长使得投资扩大并未带来负债率提升，融资优势和加杠杆空间依然充裕。2018  一季度TOP50  房企权益销售金额同比增长23%（克而瑞），龙头逻辑得到持续强化。
        二手房价格：挂牌价指数持续上涨，挂牌量指数由跌转涨
        根据中国城市二手房指数，上周（2018.3.19-3.25）全国范围内城市二手房挂牌价指数继续上涨，环比上涨0.26%，涨幅扩大0.01  pct，涨幅前五名分别为：三亚、西安、杭州、昆明、宁波。挂牌量指数环比由跌转涨，环比上涨25.55%，涨幅前五名分别为：银川、合肥、温州、西宁、上海。
        成交数据：新房、二手房成交环比持续回升
        本周（2018.3.24-3.30）新房成交：重点覆盖的68  个大中城市新建商品房合计成交535.88  万平米，同比减少35.81%，环比增加4.94%。二手房成交：重点覆盖的21  个大中城市二手商品房合计成交154.11  万平米，同比减少44.39%，环比增加4.07%。库存去化：重点覆盖的29  个城市商品房可售面积合计为12504.9  万平米，同比减少12.27%，环比减少0.03%，去化周期较上周增加0.73  周至71.66  周。
        土地数据：成交楼面价环比攀升，龙头房企大举拿地
        上周（2018.3.19-3.25）百城住宅类土地供给：供应建面684  万平，环比下降26%；供应建面周度累计同比上涨23%。土地成交：成交建面899万平，环比下降31%，累计同比上涨4%；成交总价383  亿元，环比上涨16%，累计同比上涨30%；溢价率16.73%，环比上涨3.15  个百分点。城市：供应建面前三城市群分别为长三角、成渝、长江中游，前四城市分别为昆明、天津、南充、长春；成交建面前三城市群分别为长江中游、长三角、粤港澳；前四城市分别为武汉、徐州、南京、佛山。企业：保利单周拿地金额破百亿，万科、恒大、碧桂园、金地拿地金额超20  亿元。
        风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。