华泰证券-房地产行业周报：三四线、改善型需求迎利好-180422

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        行情回顾
        本周中信地产板块全周下跌4.24%，相对沪深300  超额收益-1.4pct。涨跌幅在29  个中信一级行业中排名第24。细分板块方面，住宅、商业、园区和服务商分别下跌4.29%、4.74%、3.04%、7.25%。
        行业观点：开发投资走高，实际需求或好于预期
        我们认为开发投资在土地投资的滞后拉动和新开工基数扩大的叠加效应下，短期有继续冲高的可能。但是地价中期上涨动力预计不足、融资对投资的制约预期显现，开发投资预计冲高回落。2018Q1  商品房销售增速放缓，房企签约销售口径和统计局备案口径的差异或造成销售数据的表面悲观，实际需求或好于预期。我们计算2018Q1  TOP50  房企市占率提升15  pct至52%，行业集中度继续提升，龙头逻辑持续兑现。本周央行降准、工行延长房贷年限，我们认为将进一步利好三四线以及改善性需求。因城施策的行业稳定发展预期下，建议继续关注TOP50。
        二手房价格：挂牌量价指数连续上涨
        上周（2018.4.9-4.15）全国范围内城市二手房挂牌价指数继续上涨，环比上涨0.19%，涨幅提升0.08  pct，涨幅前五名分别为：西安、西宁、海口、三亚、重庆；挂牌量指数清明假期节后回暖，环比上涨  110.25%，涨幅前五名分别为：长沙、厦门、济南、石家庄、海口。
        成交数据：新房、二手房成交小幅回落
        本周（2018.4.14-4.20）新房成交：重点覆盖的68  个大中城市新建商品房合计成交457.96  万平米，同比减少27.78%，环比减少9.55%。二手房成交：重点覆盖的21  个大中城市二手商品房合计成交165.25  万平米，同比减少23.93%，环比减少9.35%。库存去化：重点覆盖的29  个城市商品房可售面积合计为12625.17  万平米，同比减少10.87%，环比减少0.46%，去化周期较上周增加1.62  周至76.66  周。
        土地数据：楼面价上涨拉动总价回升，万科华润持续高拿地
        上周（2018.4.9-4.15）百城住宅类土地供给：供应建面692  万平，环比下降8%，累计同比上涨38%。土地成交：成交建面543  万平，环比下降14%，累计同比上涨7%；成交总价328  亿元，环比上涨22%，累计同比上涨29%；溢价率18.07%，环比下降5.91  pct。城市：供应建面前三城市群分别为山东半岛、长江中游、西南地区，前四城市分别为保定、徐州、烟台、遵义；成交建面前三城市群分别为长三角、中原、哈长；前四城市分别为郑州、牡丹江、成都、天津。企业：龙头房企拿地回升，万科连续5  周、华润置地连续4  周保持高拿地强度。
        风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。