华泰证券-2018年1~4月房地产行业数据点评：投资销售放缓，融资依然趋紧-180516

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        开发投资增速放缓，销售增速持续回落
        2018  年1-4  月全国房地产开发投资同比增长10.3%，增速较1-3  月回落0.1pct；商品房销售额同比增长9.0%，增速较1-3  月回落1.4pct。我们预计土地投资的滞后确认对开发投资的支撑难以持续，坚持2018  开发投资或冲高回落的判断。需求端去杠杆的推进叠加三四线调控预期的修正，销售增速或进一步下修。建议持续关注TOP50  上市房企，招商蛇口，绿地控股，新城控股，中南建设，金地集团等。
        土地投资及新开工驱动力减弱，开发投资增速后续可能趋缓
        2018年1-4月房地产开发投资累计同比增速较1-3月微降0.1pct至10.3%，单月投资增速由3  月的10.8%降至10.2%。土地投资方面，土地成交价款累计同比增长13.6%，较1-3  月放缓6.7pct。施工投资方面，新开工增速放缓2.4pct  至7.3%，竣工面积降幅扩大0.6pct  至10.7%，施工面积增速提升0.1pct  至1.6%。土地投资滞后支撑作用预期走弱，此外融资趋紧、销售资金回笼放缓，高施工基数向新开工的传导受阻，新开工对投资的拉动同样趋弱。
        需求端去杠杆+供给端限价，销售增速继续放缓
        商品房销售延续2018  年以来的连续下滑趋势，1-4  月销售面积和销售金额累计增速较1-3  月分别放缓2.3pct  和1.4pct。4  月单月成交面积同比减少4.1%，成交金额同比增长5.8%。房贷利率的上涨以及信贷额度的收紧进一步推动需求端的去杠杆进程，叠加地方政府限价尺度并未放松，造成持续的市场供给不足。2018  年以来调控逐渐呈现向三四线蔓延的趋势，前期支撑成交改善的三四线城市地方政策或面临修正预期，预计带动成交增速走低。
        资金面紧张态势未有改观，下半年并购重组活跃度预期提升
        2018  年1-4  月房地产开发企业到位资金为4.82  万亿元，同比上涨2.1%，增速较1-3  月下降1.0pct。2018  年4  月到位资金为1.14  万亿元，环比下降10.7%，同比下降1.2%。4  月房企银行贷款额度依然趋紧，单月国内银行贷款同比减少10.7%，自筹资金同比增长3.7%，定金及预收款基本持平，按揭贷款同比减少6.4%。销售增速放缓以及银行按揭贷款的收紧对房企资金链的影响预期明显，自筹资金占比的提升或进一步推升房企平均融资成本。我们认为规模优势明显的一线房企和央企国企预期持续受益于融资相对优势的扩大，下半年行业并购重组活跃度预期有所提升。
        持续看好龙头集中度提升，以及行业结构性调整机会的率先把握
        我们认为总量格局稳定下龙头房企市场集中度提升的优势仍将持续，此外信贷资源的倾斜和规模效应的扩大也将助力一线房企率先把握行业的结构性调整机会。根据  Wind  一致预期，当前  TOP50  上市房企  2018  预测PE  中位值  8.99  倍，估值优势明显。龙头逻辑持续强化，建议关注招商蛇口，绿地控股，新城控股，中南建设，金地集团等。
        风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。