华泰证券-2018年1~5月房地产行业数据点评：施工投资接力，价格博弈生变-180614

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        开发投资增速维持高位，销售增速反弹
        2018  年1-5  月全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速较1-4  月回落0.1pct；商品房销售额同比增长11.8%，增速提高2.8pct。融资压力下房企加速新开工推盘，同时被动接受政府限价。建议持续关注TOP50  上市房企，绿地控股，新城控股，中南建设，金地集团等。
        土地投资滞后拉动趋弱，加速推盘诉求下施工投资接替发力
        1-4  月土地投资的滞后确认对开发投资的支撑依然持续。虽然5  月份开发投资细分数据尚未公布，但是结合新开工和施工面积增速的扩大，以及开发投资增速的小幅回落，我们认为土地投资滞后拉动作用或见顶回落，加速推盘的诉求下施工投资接替发力。鉴于行业融资依然不容乐观，同时限备案影响按揭款回流速度，我们认为下半年融资对投资的抑制预计仍然明显，施工投资增长或难以完全对冲土地投资增速的放缓，维持下半年开发投资增速稳中回落的判断。
        商品房销售增速触底反弹，价格博弈下实现以价换量
        5  月份全国商品房销售触底反弹，我们认为成交回暖的主要原因在于部分城市预售证放松、房企加速推盘所造成的供给增加。我们认为政府和房企之间的价格博弈在融资端持续收紧的情况下或发生变化，房企为加速资金回笼或在限价方面做出让步，此外政府也有意通过扩大供给缓解热点城市的供需缺口，避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。最终市场在政府限价的名义下实现以价换量，同时避免了对价格预期的扰动。我们认为全年商品房销售增速中枢或有所上移，但是考虑到低库存格局下供给放量可能释放市场宽松的错误信号，成交量的上浮幅度或较为有限。
        开发到位资金有所改善，销售回款、自筹资金增长难掩融资环境趋紧
        5  月单月房地产开发到位资金同比增长17.4%，环比增长20.9%，拉动累计同比增速创年初以来新高的5.1%。其中国内贷款依然延续同比负增长态势，开发贷和非银渠道依然趋紧。新增资金主要来源于定金及预收款、自筹资金，单月同比增幅分别高达28.1%和20.8%。5  月销售反弹带动销售现金流回暖，或出于资金链压力下的被动降价。而自筹资金的快速增长同样表明房企或再次转向高成本的非标市场或者股权出让。我们认为开发到位资金的改善难以掩盖房企融资环境的趋紧，下半年市场并购活跃度或继续提升，行业资源整合速度持续加快。
        龙头房企相对优势扩大，继续看好行业集中度提升
        大型房企，尤其是对于央企、国企背景开发商来说，相对优势有望继续扩大：1）非市场化土地拓展优势明显，毛利率保持相对优势；2）融资端继续受益于行业规模效应和金融机构的白名单制度；3）随着市场化激励制度的跟进，周转速度有望向高周转房企看齐。我们继续看好行业集中度的提升，建议继续关注TOP50  房企绿地控股，新城控股，中南建设，金地集团等。
        风险提示：变相宽松政策下成交改善不及预期；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。