【建筑建材】扩募政策出炉,行业发展加速——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十一(孙伟风)
(以下内容从光大证券《【建筑建材】扩募政策出炉,行业发展加速——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十一(孙伟风)》研报附件原文摘录)
点击上方“光大证券研究”可以订阅哦 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明: 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写,仅面向光大证券专业投资者客户,用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户,请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 【建筑建材】扩募政策出炉,行业发展加速——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十一 报告摘要 事件: 2022年4月15日,为进一步深入推进公募基础设施证券投资基金(REITs)试点,在中国证监会的指导下,上交所和深交所就《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)(征求意见稿)》,向全市场公开征求意见。 《REITs业务指引第3号》文件是上交所和深交所规范和引导REITs基金存续期间新购入基础设施项目及相关扩募、信息披露等事项的基本规则,对新购入项目业务全流程节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。 点评: REITs扩募主要指在IPO之后再次募资并将其用于新购入资产的行为 扩募规则的出台有利于当前已上市的REITs产品增发份额收购运营良好的优质资产,优化投资组合、降低相关风险,实现REITs作为资产证券化平台的长期价值。同时,企业可借此形成“投资建设-运营-退出-再投资”的投融资良性循环,加速回笼资金、降低负债率,助力业务规模的持续扩张。 扩募要求12个月期满,利好已有REITs挂牌的企业 《REITs业务指引第3号》对基金提出要求,新购入基础设施项目的REITs基金应当符合相关法律法规,投资运作稳健,会计基础工作规范,运作时间原则上满12个月,且持有的基础设施项目运营情况良好。 未来REITs基金将作为原始权益人的资产证券化平台,后续扩募发行流程较首次发行挂牌的流程有一定简化。已有REITs挂牌上市的企业将直接受益:原始权益人可将自己的运营资产通过扩募机制更快地实现在REITs市场上市,进而获得:(1)运营资产的价值重估;(2)报表质量提升,尤其资产周转率、ROE及自由现金流的边际改善;(3)获得权益性融资资金,助力业务扩张。 二级市场交易价格远高于底层资产定价,扩募将提升挂牌REITs的回报率 当前已挂牌的REITs项目平均估值大概在20倍左右(对应的现金分派率为5%),远高于底层资产在一级市场的定价。扩募情景下,REITs产品以较高的估值募集配套资金,用以收购底层资产(挂牌项目评估价对应现金分派率约为6.3%)。扩募(相当于资产注入)后,现有REITs项目的交易估值将大幅降低;由于REITs本身具有收益相对稳定、风险较低的特质,在资产荒的背景下其吸引力将大幅提升,交易价格或进一步抬升。 REITs溢价长期存在,最终将影响A股对于拥有运营类资产企业的估值体系 REITs项目在IPO时,其评估价值相对账面价值有部分溢价;在上市后二级市场的交易价格相对于其评估价再次实现了部分溢价。同时,在资产荒的背景下,经发改委、证监会层层筛选、审批的REITs产品在质量和收益率上更加可靠,具有持续吸引力,因此其溢价或将长期存在。REITs项目与A股运营资产之间存在的估值差异在长期视角下将逐步缩小,因此REITs的高溢价率有望对A股现有运营资产的估值体系进行重塑,使其价值得到提升。 风险提示:REITs项目申报不及预期,二级市场价格大幅波动。 发布日期:2022-04-17 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所(以下简称“光大证券研究所”)依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告,仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流,其中的资料、意见、预测等,均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断,可能需随时进行调整,本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息,请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下,本订阅号所载内容不构成任何投资建议,任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据,本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失,光大证券保留追究一切法律责任的权利。
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