行业继续下行,央国企低调前进——对房企3月销售数据的点评

（以下内容从国泰君安《行业继续下行,央国企低调前进——对房企3月销售数据的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2022年3月TOP50房企实现销售收入3224亿元，同比下降54.1%，较2月下降5.7个pct。其中民企、国企、央企分别同比下降63.1%、39.0%、34.5%。 3月房企销售增速继续下降，但跌幅略有收窄，主要因为央企销售增速回升。2022年3月TOP50房企销售实现3224亿元，同比下降54.1%，较2月同比增速-48.4%，下降5.7pcts。其中民企和国企跌幅继续扩大，前者较2月同比增速-52.3%下降10.8pcts至-63.1%；后者较2月的-23.2%下降15.9pcts至-39.0%。而央企在3月实现了销售增速的回升，较2月的-47.9%回升13.4pcts至-34.5%。受部分房企的持续暴雷影响，部分头部民企销售持续下降，而以保利、中海、华润、招商蛇口、金茂为代表的央企则出现了较大幅度的回升。 当前行业环境依然利好央国企，头部民企从规模转向质量后，战略更加稳健保守，央国企排名逐渐提升。随着近期房企的业绩逐渐发布，房企对于2022年的战略主要以“稳”为主，从规模转向质量。这就意味着对于城市群的优质项目的争夺会更剧烈，由于行业利润率的收紧和融资环境依然偏严，因此容错率依然在下降，这使得部分房企将面临规模下降。与此同时央国企由于在历史周期中普遍偏保守因此杠杆较低，反而在行业下行期优势更加凸显，销售规模排名持续向前。 由于信用直接传导至居民端带来的需求复苏会弱于房企端，再叠加3月份疫情的影响，需求端的提振时间会进一步拉长。过去房地产政策的放松主要以房企的融资端放松为主，传递到土地市场复苏，再传递到房价的表现，同时伴随着居民端行政政策的放松，带来供需的两旺。而当前我们能看到的政策边际宽松，房企融资环境改善是为了降低行业暴雷风险。少了房企信用传导到土地市场的关键一环，而想直接通过居民端加杠杆的难度太大，因此需求端的复苏会比以往的周期更慢，再叠加3月疫情的影响，需求端的复苏周期会拉得更长。我们在2月观察的点评中强调了数据本身的意义弱于土地市场实际复苏情况带来的对需求端的判断，同时仍需进一步观察3月全国的数据来调整对接下来政策的预期。 当前对房地产政策宽松的预期继续演绎，二线央国企可持续经营下的估值修复确定性远大于风险民企的弹性博弈。我们预计需求端的信用宽松政策将进入密集区，其他例如土地供给、限购政策等其他部委覆盖的政策将后置，行业复苏预计出现在下半年。行业逻辑已经发生变化，当前市场环境更利于具备可持续经营的央国企和优质民企。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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