房地产税再次落空!释放出哪些政策信号?

（以下内容从国海证券《房地产税再次落空!释放出哪些政策信号?》研报附件原文摘录）
　　房地产税，再次落空！ 音频： 进度条 00:00 / 07:53 后退15秒 倍速 快进15秒 ▲米筐投资提醒：音频大小为7M 1 万众期待的房地产税，再次落空了！ 3月16日，财政部突然发了一条简单的新闻： 近日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 字越少，事越大！ 这条新闻至少透露两个信号： 1、高层确实针对房地产税做了调查摸底； 2、调查下来发现，这事儿今年办不成。 这两年，民间对房地产税的期待，空前渴望。 尤其是去年10月份，人大直接公告，授权国务院在部分地区进行房地产税改革试点。 草案中甚至直接确定了试点的期限——五年。 而预期实施的时间，就从今年开始。 一份看起来几乎板上钉钉的决定，让一众官媒、自媒体开始奔走呐喊： 房地产税，终于要来了！ 甚至连执行的城市，媒体都给规划好了。 脸打得啪啪响啊！ 米筐在之前的文章中多次说过：房地产税的实施，困难重重，很难落地。 财政部的这个决定，尤其是“综合考虑各方面的情况”这句话，再次印证了房地产税的复杂性。 期望，再次落空！ 2 为什么在这个时间点公布这条新闻？ 我们需要跳出房地产，看看当下中国的宏观经济形势。 在刚刚公布的1-2月份经济数据中，工业增长7.5%，消费增长6.7%，投资增长12.2%，进出口增长13.3%。 看起来数据还不错？只能说尚在合理区间。 连统计局都只能起一个“好于预期”的标题。 在外部，俄乌冲突导致的能源价格波动、政治局势变化，还是未知数。 在国内，新一波疫情重新爆发，3月来的单日新增病例突破1万，波及28个省份。 控制疫情，是当下各个地方的头等大事。而疫情势必又会拖累经济，对一季度的GDP增长期望不要太高。 需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力当前，经济下行期，几乎是所有人公认的态势。 而春节后股市又连续暴跌，上证指数几乎要跌破3000点，股民连关灯吃面的劲儿都没了。 从上层到地方，从制造业到服务业，从基金经理到股民，大家实在太难了。 于是，大佬开始公开喊话。 大佬开完会的当天下午，财政部就表示今年不会落地房地产税试点。 你品，你细品。 3 按照以往经验，经济下行，房地产的“夜壶”又会被拎出来。 房地产业当下是什么形势？ 1-2月份的房地产投资增速只有3.7%，创下一年来的新低。 房屋新开工面积下降12.2%，住宅新开工面积下降14.9%；房屋竣工面积下降9.8%，住宅竣工面积下降9.6%。 1-2月商品房销售面积下降9.6%，销售额下降19.3%，住宅销售额更是大跌22%。 1-2月份的房企到位资金增速，甚至下跌了17.7%。无论是贷款额还是自筹资金，都是全方位下降。 房企拿不到钱开工投资，债务风险一直在累积。 尽管有春节、疫情等因素影响，但整个行业如此惨淡的情景，何曾见过？ 政策面的信号也十分明显：对过去收紧的房地产，逐步纠偏。 春节前后，已经有55个城市松绑楼市政策。放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴……各种形式，统统到位。 尤其是郑州，直接释放了系统性的19条松绑政策，更是有基本放开限购限贷、重提“棚改货币化”两个大招，可见其救市决心。 更重要的是，今年以来几乎所有松绑调控的政策，都没有被叫停。 官方已经默许拯救房地产了，“托而不举”是主基调，但现在到了必须“托一托”的时候了。 6个部委甚至包括外汇局在内，都表态要稳定房地产市场。 这个时间点，再出台房地产税？ 想啥呢？ 4 那，房地产税到底还征不征？ 还是那句话：征肯定是要征的，但三五年内，没希望！ 原因实在太复杂，需要“综合考虑各方面情况”： 一是，中国的房产类型太复杂。 建国以后，从分配住房到商品房时代，中国的房子类型太多太多： 商品房、经济适用房、房改房、军产房、两限房、自建房、集资房、市区内以及城乡结合部的宅基地建房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、违建房、商业公寓住房、厂房改建住房、学校自建房、别墅、职工宿舍、小产权房等，五花八门。 而这些房子种类不同，建造时代不同，建筑质量不同，产权不同，如何用统一标准征收？ 难！实在难！ 二是，税收成本太高。 由于中国房产类型复杂，仅仅是统计个人名下的房产类型、房产面积，就需要组织大量的人力摸排，时间、人力成本高。 而如果针对每个类型的房产，出台专门的征税方案，这中间的行政成本有多高？ 再者，我们目前缴的税，多属于流转税。你10块钱买的东西，15块钱卖了，那你挣的这5块钱要交出来一部分，也就是所谓的增值税。 因为自己赚钱了，所以大家交税也就没太大的抵触。反而，缴税多说明收入高啊。 但是，房地产税针对的是存量资产。 你1万块钱买了一个东西，过了近几年突然被告知每年要给交几块钱税，你乐意？买的时候为什么不说过几年还要交钱啊！ 对这种抗税心理的磨合，也是需要付出成本的。 所以，一旦收税的金额不达预期，而收税执行成本很高的时候，政府收税的动力也就大打折扣。 三是，房地产税对地方来说，动力不足。 虽说房地产税是由中央推动，但归根到底还是地方税种。 一项房地产税，对地方财政的帮助有多大？ 2011年，上海试点征收房产税。到了2020年，上海房产税收入198亿，而整市的财政收入7046亿，房产税只占了2.8%。 费力不讨好，动力在哪？ 5 之所以对房地产税的期望这么高，还是大家苦高房价久矣。 尤其是眼睁睁看着大城市房价蹿升，却没买房的人。 房地产税落地，对那些多套房的人尤其是投资性买房肯定打击很大，这样成交量下来，房价肯定会跌，赶紧执行吧！ 这就是他们的简单想法。 但房地产税对降房价的作用，被严重高估了。 纽约房价 / 图源：Zillow 纽约的房产税1.4%左右，在美国算已经很高了，但其房价从2012年到如今，一直在上涨中。 所以，期待房地产税能降房价，还是算了吧。 税收的意义在于，取之于民用之于民。政府收税之后，反过来改善城市的建设、治安、教育、医疗等，而这些环境的改善，又会进一步提升住房的增值，才是房地产税的意义所在。 长期来看，改革还要进行，试点还要进行，但不是现在，不是一两年，得等“各方面的情况”稳定下来，才有落地可能。 经济完全回暖之前，就先别指望了。

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