政府工作报告点评|维持“短期看保增长主线,长期看估值体系切换”观点【招商房地产】

（以下内容从招商证券《政府工作报告点评|维持“短期看保增长主线,长期看估值体系切换”观点【招商房地产】》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 摘要：“稳增长”仍为今年宏观政策主线，国内生产总值增长5.5%左右的目标背后是就业压力，完成这一目标或意味着房地产的超额贡献，维持“弹性：竣工>新开工>销售>房地产投资>拿地”判断，同时重视保障房建设等新的拉动投资的模式；流动性或较21年具备更大的改善空间，地产行业风险有望进一步化解，可关注地产债券市场中部分风险逐步缓释的民营房企弹性品种，而民营房企股票弹性或需等需求端右侧信号出现；地产延续21年表述，继续将“稳需求”放在首位并后接“房住不炒”，同时结合3月4号银保监会、央行发文要求加强新市民金融服务工作，判断“稳增长”下合理购房需求将受更大支持，后续或有更多城市出现需求端因城施策式放松；保障性租赁住房两个“加快”，再次强调前述报告中“关注长租房的发展以及相关REITs的进展”。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 维持“短期看保增长主线，长期看估值体系切换”观点——2022年政府工作报告点评 一、“稳增长”仍为今年宏观政策主线，国内生产总值增长5.5%左右的目标背后是就业压力，完成这一目标或意味着房地产的超额贡献，维持“弹性：竣工>新开工>销售>房地产投资>拿地”判断，同时重视保障房建设等新的拉动投资的模式 本次政府工作报告提及“今年工作要坚持稳字当头、稳中求进。面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”、“今年发展主要预期目标是国内生产总值增长5.5%左右…预期目标的设定，主要考虑稳就业保民生防风险的需求，”。21年全年GDP增速8.1%，但三、四季度GDP增速仅为4.9%、4%，认为当前经济仍有下行压力，达到全年GDP增速5.5%目标“需要付出艰苦努力”，同时，如我们在报告《房地产行业政策分析框架1.0》所言，房地产政策是盯多目标的，就业压力已经触发了前期相关降息等政策，判断无风险利率仍在回落通道； 同时，之前市场预期今年经济托底主要依靠新旧基建及地产，政府报告中提及“今年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元”，与去年目标持平，“今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去年有所下调”，考虑去年留存，基建方面或能于上半年发力，但全年难有超额贡献，判断今年房地产仍将起到超额贡献以及重视保障房等新模式的中长期贡献； 我们此前报告：“预测的销售底部在2022年四月份左右，但这个底部以及后续V型反转的出现需要匹配略强于2012年的总量政策，和明显强于12年且接近14-15年底部的结构政策”，目前来看，需求端政策因城施策开始动起来，但如需匹配5.5%的经济增长，政策宽松空间或仍相对较足。判断地产供给端政策持续改善和落地，而需求端可能更具力度弹性，维持“弹性：竣工>新开工>销售>房地产投资>拿地”判断。 二、流动性或较21年具备更大的改善空间，地产行业风险有望进一步化解，可关注地产债券市场中部分风险逐步缓释的民营房企弹性品种，而民营房企股票弹性或需等需求端右侧信号出现 流动性方面，本次政府工作报告的表述为“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”这与前期表述一致，另一方面，本次会议提及“加大稳健的货币政策实施力度。发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支持。扩大新增贷款规模…”，结合就业压力，判断流动性或较21年具备更大的改善空间，无风险利率或仍位于下行通道； 本次政府工作报告提及“有序推进地方政府债务风险防范化解，稳妥处置重大金融风险事件”，较去年“稳妥化解地方政府债务风险，及时处置一批重大金融风险隐患”表述上更体现迫切感，同时提及“设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。去年下半年起地产行业已出现20家左右的知名房企出现现金流压力甚至“暴雷”，且多数房企资金链仍较为紧张，债务潜在风险大，相关表述或意味地产行业风险有望进一步化解，此前信用修复过慢的原因我们认为在于：a.银行的顺周期特征，以及b.在持续的房企资金链恶化背景下，资本市场的风控条件约束了非银机构以及机构投资人（尤其公募）的主动判断能力，市场不会也没有必要于左侧布局来承受未知的回撤，即便现金流相对好一点的房企可能也会陷入债券的非理性回撤，这恰好也满足和匹配了部分空头的愿望，部分个股和个券处于比较利于空头的环境，部分市场做空成本极低，或真或假的传言容易放大证券价格的波动。认为后续政策会出现更多呵护；认为防范化解债券市场风险也是资本市场重要任务之一，全国人大代表、北京证监局局长贾文勤3月3日在接受中国证券报记者采访时表示，建议健全我国信用债违约处置机制，强化债券违约处置的制度供给、加快违约债券交易市场建设、完善违约债处置生态体系。 工作报告提及：“要加大拖欠中小企业账款清理力度，规范商业承兑汇票使用，机关、事业单位和国有企业要带头清欠”，认为后续供应链角度未来可能出现规范和机制创新，有利于房企产业链上供应商的资金面修复，有利于供应链融资更落地和惠及到供应商层面； 从当前看房地产政策，民生角度或逐步于需求侧打开政策空间；风险防范角度，判断资金面政策在前述政策改善下，或继续“撤除篱笆”，深化细节；经济角度，已经有针对就业等打提前量的降息等货币政策操作。判断后续政策持续改善，详见《房地产行业分析框架1.0》。 三、地产延续21年表述，继续将“稳需求”放在首位并后接“房住不炒”，同时结合3月4号银保监会、央行发文要求加强新市民金融服务工作，判断“稳增长”下合理购房需求将受更大支持，后续或有更多城市出现需求端因城施策式放松 本次政府工作报告提及“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，继续延续21年将“稳需求”放在首位并后接“房住不炒”，结合前一日（3月4号）两部门发部要求加强新市民金融服务工作的文件中“明确新市民范围，支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求”，我们判断本次“稳增长”下合理购房需求将受更大支持，当前已有多地出台降首付比例、降房贷利率等需求端政策，后续或有更多城市出现需求端因城施策式放松。 四、保障和市场化租赁并存：保障性租赁住房两个“加快”，再次强调前述报告中“关注长租房的发展以及相关REITs的进展” 本次政府工作报告相关表述由21年“切实增加保障性租赁住房供给…规范发展长租房市场”变为“加快发展保障性租赁住房…加快发展长租房市场”，两个“加快”意味着保障性租赁住房或在今年以及十四五期间得到更大推进。 我国保障房体系逐年完善、多渠道供应，当前总量基本满足需求、结构上存在供需失衡。“十四五”期间我国保障房制度将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。保障性租赁住房面向新市民群体，保障范围扩大或意味着住房供应结构的历史性变化开端。预计2022年新增各类保障房合计需要投资8362.35亿元，对地产投资拉动为3.97%，对固定资产投资（不含农户）拉动为1.08%，拉动房屋开工面积2.44%（详见招商证券房地产团队前期报告《保障房复盘、对经济拉动及回报率测算——房地产产业链研究系列之四》）； 同时，“加快发展长租房市场”在21年中央经济工作会议中也被提及，再次强调前期报告《中央经济工作会议点评：短期的区间管理与长期估值体系切换并存》中“预计长租房的实质性推进或在2022年明显落地，关注长租房的发展以及相关REITs的进展”。 五、投资建议：维持（1）短期看“保增长”主线，关注房地产政策面改善，关注房地产和产业链估值修复较充足的空间，（2）长期关注行业估值体系切换，重视行业供给侧出清下的竞争格局改善这一长期逻辑，行业估值将从加杠杆下的存货大幅重估逻辑变为现金流稳健增长逻辑主导，同时，增长的体现方式或在并购上有更多体现，重视周期复苏右侧房企和产业链上企业的并购加速。 房地产角度，建议持续关注“招保万金中华龙” （招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如金科股份等。部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性，关注：建发股份等。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避； 产业链角度：重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性；生态链角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【保利物业】【招商积余】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；关注REITs标的的长赛道布局。 风险提示：政策改善不及预期，房地产税力度超预期，销售下滑超预期，预售资金监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 风险提示：政策改善不及预期，房地产税力度超预期，销售下滑超预期，预售监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。

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