【银行】按揭贷款利率仍有大幅下行空间——流动性观察第84期(王一峰)
（以下内容从光大证券《【银行】按揭贷款利率仍有大幅下行空间——流动性观察第84期(王一峰)》研报附件原文摘录）
点击上方“光大证券研究”可以订阅哦 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 【银行】按揭贷款利率仍有大幅下行空间——流动性观察第84期 报告摘要 根据财联社报道，2月22日，六大行统一下调广州地区房贷利率，其中首套房利率从此前的LPR+100bp（5.6%）下调至LPR+80bp（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120bp（5.8%）下调至LPR+100bp（5.6%）。我们点评如下： 历史上按揭利率波动剧烈，下行周期降幅显著 回溯2008年以来，当央行下调5Y期贷款基准利率时，均伴随着按揭利率大幅下行，大体经历了三个阶段：第一阶段是2011年9月-2012年7月，按揭贷款利率累计降幅为142bp，明显高于5Y期贷款基准利率降幅（50bp）。第二阶段是2014年11月-2015年10月，按揭贷款利率累计降幅为244bp，同样高于5Y期贷款基准利率降幅（140bp）。第三阶段是2019年9月-2020年12月，5Y-LPR累计下调幅度为20bp，按揭贷款利率降幅为28bp。总体来看，伴随着每一轮“稳增长”和央行降息，按揭贷款利率均出现同步下行，下行幅度明显高于5Y期贷款基准利率和5Y-LPR降幅，且每一轮按揭贷款利率下行幅度均超过20bp，前两轮幅度相对较大，持续时间为10-15个月。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，是LPR报价下调叠加市场化供需力量共同作用所致，后续按揭贷款利率仍有下行空间。 EVA比价效应显示按揭贷款利率仍有较大下行空间 从目前银行各类资产EVA比价效应看，按揭贷款EVA水平最高（3.32%），高于对公贷款EVA超过3个百分点，且高于利率债超过0.5个百分点，即尽管部分地区按揭贷款利率出现一定幅度下行，但按揭贷款EVA水平仍明显高于对公贷款和债券类资产。根据按揭贷款EVA敏感性测试：在相对审慎的假设下，即便后续按揭贷款利率全面下行71bp，其EVA仍与10Y国债持平，在银行各类资产中处于较高水平，利率下行不改按揭贷款作为银行优质资产的“地位”。 按揭利率下移是稳定房地产销售的重要抓手 回溯历史，按揭贷款利率基本上领先房地产销售面积增速约一个季度，即在2011年Q4、2014年Q3以及2019年Q4时点，按揭贷款利率见顶回落时，大致再经历一个季度时间，房地产销售面积增速开始触底反弹。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，可能是本轮按揭贷款利率“松动”的前奏信号，后续来看： （1）按揭贷款利率仍有望进一步下行，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均存在下行空间，在此情况下，房地产销售增速在今年Q2有望触底企稳。 （2）在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，但仍不排除5Y-LPR报价存在下调的可能。 按揭贷款增长有望回暖，企业杠杆向居民杠杆迁徙 预计2022年新增涉房类贷款规模维持在4.8万亿左右，较2021年多增近1万亿，增速9.14%，较2021年提升1.4个百分点。其中，新增按揭贷款维持在4.3-4.5万亿，增速为11.45%左右，新增开发贷维持在3000-5000亿，增速为7.95%左右。在过去数轮行情中，伴随着房地产销售增速的触底反弹，居民宏观杠杆率也随之出现抬升。截至2021年12月，我国居民宏观杠杆率为62.2%，较2021年年初持平，这也与2021年的房地产市场和涉房类融资景气度相呼应。对于2022年，在供需两端政策支持下，房地产销售有望触底企稳，按揭贷款开始回暖，我们预计2022年居民宏观杠杆率将高于2021年水平，进而实现企业杠杆向居民杠杆的迁徙，2022年“稳增长”的发力部门，可能更多地由政府和居民来承担。 风险分析：信贷投放高景气度延续性不强，美联储超预期加息。 发布日期：2022-02-22 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，其中的资料、意见、预测等，均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息，请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失，光大证券保留追究一切法律责任的权利。
点击上方“光大证券研究”可以订阅哦 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 【银行】按揭贷款利率仍有大幅下行空间——流动性观察第84期 报告摘要 根据财联社报道，2月22日，六大行统一下调广州地区房贷利率，其中首套房利率从此前的LPR+100bp（5.6%）下调至LPR+80bp（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120bp（5.8%）下调至LPR+100bp（5.6%）。我们点评如下： 历史上按揭利率波动剧烈，下行周期降幅显著 回溯2008年以来，当央行下调5Y期贷款基准利率时，均伴随着按揭利率大幅下行，大体经历了三个阶段：第一阶段是2011年9月-2012年7月，按揭贷款利率累计降幅为142bp，明显高于5Y期贷款基准利率降幅（50bp）。第二阶段是2014年11月-2015年10月，按揭贷款利率累计降幅为244bp，同样高于5Y期贷款基准利率降幅（140bp）。第三阶段是2019年9月-2020年12月，5Y-LPR累计下调幅度为20bp，按揭贷款利率降幅为28bp。总体来看，伴随着每一轮“稳增长”和央行降息，按揭贷款利率均出现同步下行，下行幅度明显高于5Y期贷款基准利率和5Y-LPR降幅，且每一轮按揭贷款利率下行幅度均超过20bp，前两轮幅度相对较大，持续时间为10-15个月。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，是LPR报价下调叠加市场化供需力量共同作用所致，后续按揭贷款利率仍有下行空间。 EVA比价效应显示按揭贷款利率仍有较大下行空间 从目前银行各类资产EVA比价效应看，按揭贷款EVA水平最高（3.32%），高于对公贷款EVA超过3个百分点，且高于利率债超过0.5个百分点，即尽管部分地区按揭贷款利率出现一定幅度下行，但按揭贷款EVA水平仍明显高于对公贷款和债券类资产。根据按揭贷款EVA敏感性测试：在相对审慎的假设下，即便后续按揭贷款利率全面下行71bp，其EVA仍与10Y国债持平，在银行各类资产中处于较高水平，利率下行不改按揭贷款作为银行优质资产的“地位”。 按揭利率下移是稳定房地产销售的重要抓手 回溯历史，按揭贷款利率基本上领先房地产销售面积增速约一个季度，即在2011年Q4、2014年Q3以及2019年Q4时点，按揭贷款利率见顶回落时，大致再经历一个季度时间，房地产销售面积增速开始触底反弹。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，可能是本轮按揭贷款利率“松动”的前奏信号，后续来看： （1）按揭贷款利率仍有望进一步下行，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均存在下行空间，在此情况下，房地产销售增速在今年Q2有望触底企稳。 （2）在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，但仍不排除5Y-LPR报价存在下调的可能。 按揭贷款增长有望回暖，企业杠杆向居民杠杆迁徙 预计2022年新增涉房类贷款规模维持在4.8万亿左右，较2021年多增近1万亿，增速9.14%，较2021年提升1.4个百分点。其中，新增按揭贷款维持在4.3-4.5万亿，增速为11.45%左右，新增开发贷维持在3000-5000亿，增速为7.95%左右。在过去数轮行情中，伴随着房地产销售增速的触底反弹，居民宏观杠杆率也随之出现抬升。截至2021年12月，我国居民宏观杠杆率为62.2%，较2021年年初持平，这也与2021年的房地产市场和涉房类融资景气度相呼应。对于2022年，在供需两端政策支持下，房地产销售有望触底企稳，按揭贷款开始回暖，我们预计2022年居民宏观杠杆率将高于2021年水平，进而实现企业杠杆向居民杠杆的迁徙，2022年“稳增长”的发力部门，可能更多地由政府和居民来承担。 风险分析：信贷投放高景气度延续性不强，美联储超预期加息。 发布日期：2022-02-22 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，其中的资料、意见、预测等，均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息，请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失，光大证券保留追究一切法律责任的权利。
大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）
郑重声明：悟空智库网发布此信息的目的在于传播更多信息，与本站立场无关，不构成任何投资建议。
