【建筑】Pre-REITs基金利于引导投资预期撬动更多新增投资——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十(孙伟风)
（以下内容从光大证券《【建筑】Pre-REITs基金利于引导投资预期撬动更多新增投资——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十(孙伟风)》研报附件原文摘录）
点击上方“光大证券研究”可以订阅哦 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 【建筑】Pre-REITs基金利于引导投资预期撬动更多新增投资——建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十 报告摘要 事件： 2022年2月17日下午，国家发改委投资司就Pre-REITs基金相关事宜进行了探讨，参会人员主要来自央企、国企以及金融机构相关负责投资人士。 点评： Pre-REITs基金类似于企业上市前的VC/PE投资基金，在项目早期投资参与项目的建设和运营。其可缓解相关基础设施资产在上市前的资金紧张状况，加速提升基础设施资产的运营效率和收益情况，加快REITs项目上市节奏、缩短回款周期，解决资金期限匹配问题，引导新建投资预期、吸引更多资金参与到新项目投资中，进而撬动更多新增基建投资，更好地形成“募-投-管-退-再投资”的良性循环，提升金融服务实体经济效率。 Pre-REITs基金以未上市的REITs项目为投资标的，助力其提质增效 Pre-REITs基金是以尚处于建设期或未形成稳定现金流的基础设施等项目为投资标的，以在公募REITs市场上市为主要退出手段，以获取二级市场溢价为投资目的的金融投资产品。2021年10月26日，首钢基金执行董事高展表示将设立Pre-REITs基金，以并购底层基础设施项目为起点，关注“长期投资、价值投资、责任投资”，为细分领域的基础设施资产进行提质增效、遴选申报、发行交易、运营管理等全流程的市场化运作。 类比PPP产业基金，Pre-REITs基金将为更多基础设施项目带来上市机会 PPP产业基金主要由政府、金融机构、地方国企和具有建设运营能力的社会资本发起，主要目的是投资于PPP项目公司SPV，其广泛投资实质上为更多PPP项目的设立提供了机会。类比PPP产业基金，Pre-REITs基金的设立也有相似的效果，可发掘更多优质的基础设施资产和项目并进行投资，从而为更多相关项目带来上市机会。 Pre-REITs基金有利于缩短回款周期、引导新建投资预期，吸引更多资金参与新项目投资 REITs相当于基础设施资产的IPO，而Pre-REITs基金类似于企业上市前的VC/PE投资基金，其筛选并投资或并购优质底层基础设施资产，通过运营管理、提质增效等市场化运作，加速底层资产在REITs市场上市节奏、缩短回款周期，解决资金期限匹配问题，引导新建投资预期，吸引更多资金参与到新项目投资中。 风险分析：REITs项目经营业绩低于预期风险，市场流动性收紧风险，REITs市场表现不及预期风险，REITs项目储备/发行不及预期。 发布日期：2022-02-21 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，其中的资料、意见、预测等，均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息，请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失，光大证券保留追究一切法律责任的权利。
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