【招商房地产】“多”房地产之近期核心观点ABCD——房地产板块最新观点

（以下内容从招商证券《【招商房地产】“多”房地产之近期核心观点ABCD——房地产板块最新观点》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 摘要：市场在风格上不停尝试，或给足投资人时间来理解“保增长”主线在2022年的重要性同时布局；需求端政策放松为历史下行周期的主要结束方式，同时房地产不是仅仅盯经济增长这一单一目标，部分研究纯从经济增长角度判断房地产政策有较大局限性。风险角度判断资金面政策继续“撤除篱笆”、民生角度“政策改善空间逐步打开”、经济（增长和就业）角度判断货币流动性持续改善；房地产板块相对收益仍有约10%+～35%+空间，意味着个股50%+或更高空间；选股α角度大不同、遵循“剩者为王”下的增长与并购能力逻辑，注重现金流后面的商业模式区别，建议持续关注“招保万金中华龙”等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： “多”房地产之近期核心观点ABCD——房地产板块最新观点 A. 筹码：市场短期在风格上不停尝试，或能给足投资人时间来理解“保增长”主线在2022年的重要性同时布局。一方面，短期房地产股票缺乏绝对收益是整体市场回撤下的结果（超额收益依然明显），目前整体市场高估有所消化，另一方面，其余板块的回撤也吸引了部分投资人风格的高频切换，但观察风险偏好相关指标的难以回升，判断房地产板块仍是布局主线，保增长主线需始终重视； B. 政策三目标：需求端政策放松为历史下行周期的主要结束方式，另外，房地产不是只盯经济增长这一单一目标，部分研究纯从经济增长角度判断房地产政策有较大局限性。风险角度判断资金面政策继续“撤除篱笆”、民生角度“政策改善空间逐步打开”、经济（增长和就业）角度判断货币流动性持续改善；同时，重视需求端政策放松为历史下行周期的主要结束方式这一特点； C：估值和空间：在“流动性改善+风险偏好下降”的组合下低估值板块是较优选择，且估值空间可观。房地产股票相对收益离动态中枢仍有约35%+空间，离动态3/4分位仍有10%+空间，修复空间仍较足，指数10%+～35%+空间意味着个股50%+或更高空间； D：竞争格局改善与并购：选股alpha角度大不同、遵循“剩者为王”下的增长与并购能力逻辑。注重现金流后面的商业模式区别，根据招商房地产组现金流模型，优选现金流结构稳健、回款增长有保障的自我造血型公司（百强里或不到10%）； 投资建议：建议持续关注“招保万金中华龙” （招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等，关注有边际变化的：华侨城、越秀、绿城等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如金科股份等。部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避。 风险提示：政策改善不及预期，房地产税力度超预期，销售下滑超预期，预售监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。

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