【国君地产|监管红线】去杠杆不变,楼市将新高---再谈监管红线的影响

（以下内容从国泰君安《【国君地产|监管红线】去杠杆不变,楼市将新高---再谈监管红线的影响》研报附件原文摘录）
　　报告导读 近期市场对房企针对融资红线新规担忧增加，和2018年资管新规相比，二者分别针对报表口径和现金流口径的监管，实则有巨大差异。 ① 本次监管红线是针对报表口径的表内数值进行监管，对于有真实压力的现金流和非并表项目则没有顾及，若规定时间无法达标则需要进行全口径债务管理，对非并表项目可能有极大压力。1）净负债率、扣预资产负债率和现金短债比这3个指标，均为资产负债表科目的衍生指标，由于房企资产负债表按照权责发生制进行编制，因此，并没有对现金流进行监管要求。同时，由于仅涉及报表，则对部分合作开发和有前融的项目也没有纳入监管。2）若无法完成红线达标，则要进行全口径债务管理，则压力陡增，主要是可能对非并表项目纳入监管，考虑近年房企一贯把杠杆加在表外，不排除对部分房企的发展、甚至生存都有巨大冲击。 ② 但即便全口径债务管理，也没有涉及现金流，相比于2018年资管新规实施时要求渠道匹配和期限匹配带来的现金流瞬间缺失，本次调控影响远小于2018年。1）房企最核心的属性还是金融属性，现金流是第一生命线，即便杠杆率较高，只有现金流不缺失，不仅没有生存风险，还有可能快速发展。因此对比本次监管和2018年资管新规影响，我们认为，其影响对于短期的生存危机基本没有任何冲击，更多的是针对中长期发展问题的约束。2）值得注意的是，本次监管对于债务到期是减量续期、而非到期偿还，在目前房企去杠杆的背景下，减量续期也是顺应了大趋势，并没有带来真实拐点，从我们的检测来看，房企负债增速从2019年开始就已经出现了明显的下行，我们预计还将持续该趋势。 ③ 三个指标当中，现金短债比最容易实现，负债率指标较难，因此，预计结算速度将进一步加快、而非市场担心的因为资金压力而减慢，对于投资开工依然带来超预期的有利支撑，并维持销售处于高位。前述已经提到了由于本次规定仅针对表内口径、且是权责发生制，因此现金短债比在一定程度上有可操作空间，难点在于负债率，且不是在于债务的分子端，而是所有者权益的分母端。房企刚经历了依靠杠杆的快速增长，权益的扩张速度是远小于负债的扩张速度的，因此即便将部分负债偿还或者放于表外，其规模也远远大于权益。因此，当前的监管红线核心目的依然是去金融杠杆，其影响我们在《论道十：十年成败、逆反缩表》深度报告当中，我们有非常详细的分析。根据此，我们预计未来的开工施工结算力度将进一步加大、并继续降低拿地投入，继续支撑地产投资、开工数据创新高、并维持销售数据高位。我们认为，在去杠杆后期，将有大量的弯道超车机会，推荐中南建设、万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括招商积余、中海物业，关注新大正、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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