【招商房地产】重点关注“招保万金中华龙”等,内生造血能力选股重要性高于市场差异性——房地产板块最新观点

（以下内容从招商证券《【招商房地产】重点关注“招保万金中华龙”等,内生造血能力选股重要性高于市场差异性——房地产板块最新观点》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产综合服务）组 赵可、路畅等 摘要：部分出险房企和潜在出险房企股债反弹，这是行业政策持续改善、并购预期逐步发酵、以及廉价清算价值提供安全边际共同作用的结果；A股流动性向好预期好于港股更支持A股房地产股票，但也要重视港股更佳的“再融资”功能，均有机会；认为房地产股票估值修复未结束：a.政策在持续改善，b.与历史估值动态中枢比较，修复空间仍较足；c.“玩家持续下桌”仍在发酵，剩者或将享有明显“剩者溢价”；总之，房地产政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽松需求，同时，历史上房地产股票超额收益通常领先于基本面底部1-2个季度，目前beta仍在演绎，重视剩者“估值溢价”。 （1）近日，部分出险房企和潜在出险房企股债反弹，这是行业政策持续改善、并购预期逐步发酵、以及廉价清算价值提供安全边际三者共同作用的结果，但交易层面，部分港股可能有空头和配对交易止盈带来的短期反弹，也是解释其短期弹性高于A股的一个原因。港股“内房股”和A股地产股的表现差异性我们概括为三个方面，认为后续均有进一步修复机会： a.“基本面+流动性”背景是分析一个行业股票所观察的两个起码维度，两个市场不同标的背后的房地产市场基本面大环境是一致的，但港股流动性跟着美国流动性预期走。当前来说，A股流动性向好预期更确定（背后有国内经济增长，就业，支持住房合理需求的多方面原因），A股房地产股票短期或相对更受益，而港股流动性依赖于后续美国经济基本面预期的演绎； b.市场参与者的差异性，比如上述提到的空头和配对交易的持仓变化可能加大短期两个市场的个股表现差异和流动性差异； c.融资功能的差异性，比如目前来说，港股内房股相对A股具备更好的再融资功能，这或许是后期港股估值修复弹性需要重视的方面。 （2）认为房地产股票估值修复未结束，有三个原因： a.房地产政策所盯三个目标，即“民生（房价上涨），风险（资金链和房价下行），经济（增长和就业）”的情况在发生变化。其中，房价上涨压力转为下跌压力，资金链压力仍未好转，潜在就业压力上行或共同对政策持续改善形成支撑（详见近期报告），我们预计销售同比4月份见底，但这个底部预测是基于历史数据规律的，部分研究认为政策维持现状房地产行业就能自然见底V形反转是有问题的，因为预测所依赖的历史数据已包含了历史政策宽松的贡献，也即，没有政策持续改善，后续复苏的曲率可能很平，因此，政策的改善仍在路上； b.房地产股票相对收益离动态中枢仍有约35%+空间，离动态3/4分位仍有10%+空间，目前的估值修复仅仅是刚刚反映部分政策修复的预期，指数10%-35%+的空间或意味着部分个股有50%甚至更高的目标空间； c.更重要的是，如果指数修复至少有10%~35%+的空间，个股的修复空间或较历史更大，因为，“玩家持续下桌”仍在发酵，剩者或将享有明显的“剩者溢价”。 （3）结论：房地产政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽松需求；同时，历史上房地产股票超额收益通常领先于基本面底部1-2个季度，目前仍不例外，beta仍在演绎；选股alpha角度，遵循“剩者为王”逻辑，根据招商房地产组现金流模型，优选现金流结构稳健、回款增长有保障的自我造血型公司（百强里头或不到10%），建议持续关注“招保万金中华龙”（招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团），关注有边际变化的：华侨城、越秀地产、绿城中国等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式特色的弹性民企。部分区域型公司有一定博弈空间，但难有持有价值。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债周转的标的不建议配置。 风险提示：政策改善不及预期、基本面恢复不及预期，房地产税力度超预期等 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 重点关注“招保万金中华龙”等，内生造血能力选股重要性高于市场差异性

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