点评|从三高,到新城建——对新华社采访住建部的点评

（以下内容从国泰君安《点评|从三高,到新城建——对新华社采访住建部的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 当前房地产体现为三高：高负债、高杠杆、高周转，未来将向新城建转变，即数字化、网络化、智慧化，并在2022年加大投入，预计城市改造将是下一个10年的主题。 房地产行业的三高再次被提及，并强调房住不炒，针对房企去金融化仍是长期之路，而短期的满足合理购房需求，也在强调对需求侧的松绑，平稳过渡将是主旋律。供给侧结构性改革将延续，否定高负债、高杠杆、高周转的发展路线，表明当前房企面临的资金较为紧张的局面，在守住系统性金融风险底线的情况下，仍将在一定时间内存在。当前的宽松，从出台时间上晚于以往历次周期，同时，宽松幅度上也远小于过往周期，在供给侧方面保持了足够的定力。另一方面，对需求侧松绑也逐步铺开，从部分省市放宽了购房条件、到部分省市发放购房补贴，都表明需求侧仍然是支持态度，平稳过渡当前的行业去金融化，仍然是主旋律。 新城建，全国试点了21个城市，主要在数字化、网络化、智慧化方面进行升级，并在城市更新方面，对老旧设施进行改造，2022年继续加大投资，在对冲经济下行方面给予一定支撑。目前新城建主要集中在两个方面，升级方面主要是数字化、网络化和智慧化，改造方面主要针对老旧设施维护，同时，改造项目在一定程度上也是升级项目的基础设施，例如地下管道等。目前，房企参与城市改造的案例还不多，更多是在以城市更新为方式的开发项目获取层面。由于城市改造暂不具备具体的盈利模式，短期参与度可能并不高，但大量房企定位于参与城市运营的主体，因此，随着城市发展进入存量时代，可改造项目在体量上预计将十分巨大，一旦有相对清晰的模式，将换来快速发展。 变革当前，房企去金融化后，无论商业模式还是盈利模式都将出现极大变化，除了新增一次性的开发项目以外，也需要开拓重复运营类的项目，房企从杠杆型金融企业，向运营型企业转型。按照ROE拆分，过去房企在净利润率和周转率方面，即便是优质房企也没有出现继续上升的情况，带来ROE上行的几乎都来自于权益乘数的上升，而未来在去金融化背景下，ROE的快速回落也将使房企主动转型。伴随非农人口代表的城镇化尾声的到来，从一次性开发、到存量运营是更加明确的方向。 特 别 声 明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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