【银河地产】2022年度策略丨新旧周期切换,底部蓄能嬗变
（以下内容从中国银河《【银河地产】2022年度策略丨新旧周期切换,底部蓄能嬗变》研报附件原文摘录）
地产 2022年投资策略报告 ◆ 核心观点 1、基本面：2021-2022，旧周期的结束和新周期的起点 2、2022年核心运行数据判断 3、政策面：政策底部已过，暖风徐徐吹来 4、公司面：央企国企和优质民企财务健康、信用较强 5、房地产税：经验、测算、展望 6、物业管理：普增向分化转变，依赖向独立过渡 ◆ 投资建议 建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）。 核心观点 基本面：2021-2022，旧周期的结束和新周期的起点 2021年整个基本面经历了“冰火两重天”，下半年销售、新开工、土地 “一秒入冬”，销售增速和土地溢价率已经为2010年以来历史最低。我们认为2022年为房地产新周期的起点，特点为波动减小、时间拉长、城市分化：销售恢复需要时间，预计明年二季度企稳；竣工修复具备确定性和持续性，但强度可能弱于2021年；全国房价指数或面临下行压力，并且下行周期较长；房企融资的“至暗时刻”已过，明年上半年信贷发放逐步加强。 2022年核心运行数据判断 2022年，预计商品房销售额增速-7.7%；房地产开发投资额同比增速0.5%-1.0%；土地购置费增速-7%；新开工面积增速-5%；竣工面积增速10%；施工面积同比增速1.7%。 政策面：政策底部已过，暖风徐徐吹来 9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面：1）“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现；2）对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策；3）加强对房企融资支持；4）各地方有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。 公司面：央企国企和优质民企财务健康、信用较强 从财务角度来看，行业风险指标整体健康，优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异；从偿债压力角度来看，未来三年偿债压力递减，2022年上半年偿债压力较大，下半年有所缓释，房企信用分层逻辑加强。 房地产税：经验、测算、展望 我们对上海、重庆分别设定严格、一般、宽松的税收制度，测算得出上海和重庆的个人存量房产税对土地财政的替代程度分别为0.96/0.44/0.14、0.45/0.23/0.09。新一轮房地产税试点若将存量住房纳入征收范围，会贡献远比增量征收可观的财政收入。同时，我们也对房地产税试点的关键细节进行了详细推演。 物业管理：普增向分化转变，依赖向独立过渡 从重点跟踪的22家公司来看，21H1业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩；高合管比尽显业绩确定性；第三方外拓比例持续增加，逐步走向独立运营。物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。 投资建议 短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）。 投资建议 我们认为2022年为房地产新周期的起点，新周期的特点为波动减小、时间拉长、城市分化：销售恢复需要时间，预计明年二季度企稳；竣工修复具备确定性和持续性，但强度可能弱于2021年；全国房价指数或面临下行压力，并且下行周期较长；房企融资的“至暗时刻”已过，明年上半年信贷发放逐步加强。我们对房地产行业2022年核心运行数据的判断是预计商品房销售额增速-7.7%；房地产开发投资额同比增速0.5%-1.0%；土地购置费增速-7%；新开工面积增速-5%；竣工面积增速10%；施工面积同比增速1.7%。 短期维度：政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策支持力度逐步加强，逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性。根据我们之前的深度报告《不一样的地产周期：从“同起同落”到“城市分化”》，短期内政策对板块估值弹性的影响要大于业绩对估值的影响，板块估值一般在“基本面底”+“政策底”处于底部区域开始抬升。我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。 中长期维度：集中度加速提升+盈利企稳预期，利好“三好房企”。目前行业风险还未暴露完毕，加速出清阶段虽有阵痛，但对长期发展来说利大于弊，待行业出清结束之后，集中度进一步提升，信用格局也将重塑，同时土地溢价率的下降也带来盈利企稳预期，我们认为中长期来看，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。 物业管理：物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。随着竞争加剧、经营效率提升，在经过大浪淘沙之后，具备强品牌力、强业务拓展能力及经营效率高的优质物管公司将迎来市场的认可。 我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。 重点公司盈利预测及估值表 资料来源：wind，中国银河证券研究院整理（股价日期为2021年12月16日） 风险提示 风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。 如需获取报告全文，请联系您客户经理，谢谢！ /// 相关报告 /// 【银河地产王秋蘅】行业点评丨政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 【银河地产王秋蘅】行业动态 2021.11丨销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号 【银河地产王秋蘅】行业点评丨事实的验证与预期的催化，估值修复行情开启 更多干货请关注 中国银河证券研究 微信公众号 中国银河证券研究 长按扫码关注我们 微信号｜zgyhzqyj 本文摘自报告：《【银河地产】2022年度策略丨新旧周期切换，底部蓄能嬗变》 报告发布日期：2021年12月20日 报告发布机构：中国银河证券 报告分析师： 王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006 王秋蘅 房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 /// 评级体系及法律申明 /// 评级体系： 银河证券行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。 银河证券公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。 中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。
地产 2022年投资策略报告 ◆ 核心观点 1、基本面：2021-2022，旧周期的结束和新周期的起点 2、2022年核心运行数据判断 3、政策面：政策底部已过，暖风徐徐吹来 4、公司面：央企国企和优质民企财务健康、信用较强 5、房地产税：经验、测算、展望 6、物业管理：普增向分化转变，依赖向独立过渡 ◆ 投资建议 建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）。 核心观点 基本面：2021-2022，旧周期的结束和新周期的起点 2021年整个基本面经历了“冰火两重天”，下半年销售、新开工、土地 “一秒入冬”，销售增速和土地溢价率已经为2010年以来历史最低。我们认为2022年为房地产新周期的起点，特点为波动减小、时间拉长、城市分化：销售恢复需要时间，预计明年二季度企稳；竣工修复具备确定性和持续性，但强度可能弱于2021年；全国房价指数或面临下行压力，并且下行周期较长；房企融资的“至暗时刻”已过，明年上半年信贷发放逐步加强。 2022年核心运行数据判断 2022年，预计商品房销售额增速-7.7%；房地产开发投资额同比增速0.5%-1.0%；土地购置费增速-7%；新开工面积增速-5%；竣工面积增速10%；施工面积同比增速1.7%。 政策面：政策底部已过，暖风徐徐吹来 9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面：1）“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现；2）对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策；3）加强对房企融资支持；4）各地方有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。 公司面：央企国企和优质民企财务健康、信用较强 从财务角度来看，行业风险指标整体健康，优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异；从偿债压力角度来看，未来三年偿债压力递减，2022年上半年偿债压力较大，下半年有所缓释，房企信用分层逻辑加强。 房地产税：经验、测算、展望 我们对上海、重庆分别设定严格、一般、宽松的税收制度，测算得出上海和重庆的个人存量房产税对土地财政的替代程度分别为0.96/0.44/0.14、0.45/0.23/0.09。新一轮房地产税试点若将存量住房纳入征收范围，会贡献远比增量征收可观的财政收入。同时，我们也对房地产税试点的关键细节进行了详细推演。 物业管理：普增向分化转变，依赖向独立过渡 从重点跟踪的22家公司来看，21H1业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩；高合管比尽显业绩确定性；第三方外拓比例持续增加，逐步走向独立运营。物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。 投资建议 短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）。 投资建议 我们认为2022年为房地产新周期的起点，新周期的特点为波动减小、时间拉长、城市分化：销售恢复需要时间，预计明年二季度企稳；竣工修复具备确定性和持续性，但强度可能弱于2021年；全国房价指数或面临下行压力，并且下行周期较长；房企融资的“至暗时刻”已过，明年上半年信贷发放逐步加强。我们对房地产行业2022年核心运行数据的判断是预计商品房销售额增速-7.7%；房地产开发投资额同比增速0.5%-1.0%；土地购置费增速-7%；新开工面积增速-5%；竣工面积增速10%；施工面积同比增速1.7%。 短期维度：政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策支持力度逐步加强，逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性。根据我们之前的深度报告《不一样的地产周期：从“同起同落”到“城市分化”》，短期内政策对板块估值弹性的影响要大于业绩对估值的影响，板块估值一般在“基本面底”+“政策底”处于底部区域开始抬升。我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。 中长期维度：集中度加速提升+盈利企稳预期，利好“三好房企”。目前行业风险还未暴露完毕，加速出清阶段虽有阵痛，但对长期发展来说利大于弊，待行业出清结束之后，集中度进一步提升，信用格局也将重塑，同时土地溢价率的下降也带来盈利企稳预期，我们认为中长期来看，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。 物业管理：物管板块仍属于黄金赛道，21年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶段，增值服务的发展为高成长持续赋能，地产政策缓解带来布局时机。轻资产、低负债率、现金流稳定的行业属性为估值提供支撑，高业绩指引和企业品牌力为估值提升创造想象空间。随着竞争加剧、经营效率提升，在经过大浪淘沙之后，具备强品牌力、强业务拓展能力及经营效率高的优质物管公司将迎来市场的认可。 我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。 重点公司盈利预测及估值表 资料来源：wind，中国银河证券研究院整理（股价日期为2021年12月16日） 风险提示 风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。 如需获取报告全文，请联系您客户经理，谢谢！ /// 相关报告 /// 【银河地产王秋蘅】行业点评丨政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 【银河地产王秋蘅】行业动态 2021.11丨销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号 【银河地产王秋蘅】行业点评丨事实的验证与预期的催化，估值修复行情开启 更多干货请关注 中国银河证券研究 微信公众号 中国银河证券研究 长按扫码关注我们 微信号｜zgyhzqyj 本文摘自报告：《【银河地产】2022年度策略丨新旧周期切换，底部蓄能嬗变》 报告发布日期：2021年12月20日 报告发布机构：中国银河证券 报告分析师： 王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006 王秋蘅 房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 /// 评级体系及法律申明 /// 评级体系： 银河证券行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。 银河证券公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。 中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。
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