2022年度策略 | 房地产:岁寒,然后知松柏之韧也

（以下内容从广发证券《2022年度策略 | 房地产:岁寒,然后知松柏之韧也》研报附件原文摘录）
　　2022年度投资策略 STRATEGY 核心观点 22行业面临极大下行压力，预计22年销售面积同比下降8%，销售金额下滑7%，新开工面积下降15%，整体投资下降5.2%，竣工义务同比上升6%。伴随持续的政策改善，2022年板块将迎来系统性估值修复的机会。22年需要抓住S及A类企业整体估值复苏中的投资机会。 21年基本面回顾：上下半年冷热分化，下半年景气度降至历史底部 21年前三季度政策限制升级，贷款两集中影响下，按揭资源及贷款利率收紧，加速了行业下行的趋势。上半年在低基数及疫情后市场惯性的带动下，行业表现基本稳定；到下半年，销售的恶化，叠加融资性现金加速流出，行业到位资金压力骤增，投资、拿地、开工数据均触及历史最差水平。4季度这种压力蔓延至企业，包括恒大在内累计违约企业市占率接近10%，整体行业稳定性面临空前压力。 22年基本面预测：行业面临极大下行压力 目前区域销售差异化进一步拉大，东部核心市场韧性较强，中西部面临中周期向下的趋势压力。叠加企业违约等因素带来的供给侧压力，预计22年销售面积同比下降8%，销售金额下滑7%。供给端，预计21年土地出让金额同比下降超13%，出让面积降幅接近30%，对22年开工、施工及整体投资都会造成影响。预计新开工面积下降15%，整体投资下降5.2%（施工、土地投资分别下降3%、10%），竣工方面，根据销售节奏拟合行业竣工义务同比上升6%，实际完成受企业资金情况影响较大。 2022年优质企业具备系统性估值修复机会 当前周期所处的底部位置，对行业结构稳定性以及对22年经济均造成空前的压力，从9月央行表态开始，到最新银保监和证监会的连续发声，维持需求稳定，减少民企违约压力，将会是22年施政的重点。地产板块历史超额收益，主要来自于估值贡献，估值主要受政策预期影响，伴随持续的政策改善，我们认为2022年板块将迎来系统性估值修复的机会。 企业经营显著分化，优质企业迎来发展良机 21年对于地产企业而言，是继08年之后最艰难的一年。信用违约、债务净偿还压力、土地投资减缓，更多公司将主要目标从“求发展”调整为“活下去”，企业之间的分化加剧。结合经营、债权价格、评级表现，我们将企业划分为SABC四类。S类的企业已经在投资、融资、销售等多方面体现出差异化优势；A类企业后续可以维持正常业绩及销售增长；B类企业依然面临现金流压力；C类企业已发生实质债务违约或寻求展期，经营压力最大。22年需要抓住S及A类企业整体估值复苏中的投资机会。 风险提示 未来基本面表现不及预期，企业融资政策调整速度过慢。 报告信息 本摘要选自报告：《房地产行业2022年投资策略：岁寒，然后知松柏之韧也》2021-12-07 报告作者： 郭镇 S0260514080003 乐加栋 S0260513090001 邢莘 S0260520070009 法律声明： 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。 本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。

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