国君地产 | 三低地产

（以下内容从国泰君安《国君地产 | 三低地产》研报附件原文摘录）
　　根据我们的测算，若严格执行当前的去金融化政策，行业去杠杆完成时点将在2023年结束，正式进入低杠杆时代。在我们的半年报综述第一章的专题讨论环节当中，我们测算了当前行业缩表的进程，预计将在2023年完成本轮缩表，若以2021年7月份八部委联合文件要求规范行业发展中对预收账款的规定来看，去杠杆时间可以额外拉长半年到一年。无论如何，若没有政府和金融机构的额外刺激，当前看似阵痛、但有长期好处的市场，将在2023~2024年完成去杠杆，正式进入低杠杆时代。以上可以参见《降档但扩表有曙光，利润率定方向---2021年中报综述》 作为重资产行业，去杠杆后将使行业进入低速发展期，需求端也将更多考虑实物供需、而非信贷政策，当前市场的关注点需要进行极大转变。在前一篇点评当中，我们提出了对需求端的讨论，由于数据的缺乏，尚没有清晰的逻辑对需求进行判断，但以制造业产业聚集带来的高端需求增加，至少在结构上将带来极大增量，且因为会有单价的提升，使得总金额依然能够得到一定增长，最终体现为不依赖金融杠杆下，行业进入低速发展阶段。与行业预期不相一致的是，当前市场更多着眼于对信贷政策放松与否的关注，而以当前和未来的政策来看，去金融化仍然是趋势，因此，主导行业的变量正在逐步切换。 低杠杆和低增长，对于过去高速发展的行业来说是极大的转折，因此进入到低估值阶段，但这个估值，并非PE所代表的估值陷阱，而是能够持续经营企业的DCF，结构性机会已经开始。尽管市场对地产的估值讨论，几乎全部集中于当期PE中，并因此陷入长期的估值陷阱，随着大量房企因为业绩负增长而被动提升PE，部分投资者已经开始转而选择其他估值方法。我们此前已经发布多篇深度报告，讨论行业估值方法，并给出了明确的计算方式和结果，对于有存在破产概率的房企来说，按照DCF模型，也可以算出是否低估，然而根据PE来看，大多进入到数据假象中。按照DCF，能够持续经营的房企，估值低估幅度平均达到50%，结构性机会已经开始，只等行业出清，即可完成估值修复。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等；地产中介方面，受益我爱我家；同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 >>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。 小程序， 国泰君安道合 ， 交易担保 ， 三低地产 Mini Program 报告名称：《三低地产》 发布时间：2021年11月22日 发布机构：国泰君安证券研究所 报告分析师： 谢皓宇 证书编号S0880518010002 郝亚雯 证书编号S0880119110057 单 戈 证书编号S0880119110057 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 备注 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向国君证券客户中的专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。因本资料暂时无法设置访问限制，若您并非国泰君安证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照以下联系方式与我们联系。 国泰君安证券销售交易部： 华北地区：莫言钧 010-83939863 华东地区：潘一楠 021-38676548 华南地区：刘令仪 0755-23976062 法律声明 本公众订阅号(微信号: GTJARESEARCH)为国泰君安证券股份有限公司(以下简称“国泰君安证券”)研究所依法设立、独立运营的唯一官方订阅号。 其他机构或个人在微信平台上以国泰君安研究所名义注册的,或含有“国泰君安研究”,或含有与国泰君安证券研究所品牌名称相关信息的其他订阅号均不是国泰君安证券研究所官方订阅号。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台,本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告,如需了解详细的证券硏究信息,请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下,本订阅号的内容不构成对任何人的投资建议,国泰君安证券也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有,国泰君安证券对本订阅号保留一切法律权利。 订阅人对本订阅号发布的所有内容(包括文字、影像等)进行复制、转载的,需注明出处为“国泰君安研究”,且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、节选和修改。

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