【招商证券·房地产】β仍源于传统框架,α选择大不相同

（以下内容从招商证券《【招商证券·房地产】β仍源于传统框架,α选择大不相同》研报附件原文摘录）
　　摘要：传统框架仍有效，政策底仍是行业β的来源；基本面在下行通道，预计销量22年Q2见底，但政策底已出现，通常板块超额收益领先基本面底部1-2个季度，与政策底较一致，预计板块超额收益区间已开启；玩家持续“下桌”成为现象，政策放松的形式不同于过往，选择alpha 的出发点大不相同，需更重视内生造血能力而不是存货弹性；竣工弹性高于新开工，新开工弹性高于销售。推荐“持续内生性现金流创造能力”的【保利地产】【金地集团】【万科A】等，关注港股【龙湖集团】【华润置地】等，同时，重视产业链估值修复机会。 （1）传统框架仍有效，政策底仍是行业β的来源。从销量观察的基本面在下行通道，年度策略中预计销量22年Q2见底，但政策底已出现。从经典框架看，板块超额收益底部通常领先销量底部1-2个季度，与政策底比较一致，这次来看类似，预计板块超额收益区间已经开启。 （2）玩家持续“下桌”成为现象，政策放松的形式不同于过往，选择α 的出发点不太一样，需更重视内生造血能力而不是存货弹性。过去政策放松或通过放松房价和杠杆来救赎存量资产，不赚钱的地也可能在价格上涨后“变废为宝”，这次政策放松一方面是地方政府因城施策，另一方面是金融口加快信贷投放，支持刚需，政策纠偏，但“稳地价，稳房价，稳预期”、三道红线依然存在，玩家持续“下桌”成为现象。因此，选择α的方式应该更重视现金流创造能力更强且同时具备有效回款增长的企业，这些企业未来的成长或更稳健，具体请参考“招商证券房地产组现金流模型”。 （3）竣工弹性高于新开工，新开工弹性高于销售。我们在年度策略报告中分析，认为后续如果政策边际改善持续，竣工弹性将高于新开工，新开工弹性高于销售，房地产产业链上下游中和困境房企关联较低，经营稳健，更早止损于问题房企的产业链上龙头企业需关注其后续估值修复机会。 （4）投资建议：开发领域，首推具备“持续内生性现金流创造能力”的【保利地产】【金地集团】【万科A】等，关注港股【龙湖集团】【华润置地】等，高杠杆型房企要精选“有质量的杠杆”，关注基本面修复后【金科股份】【中南建设】等机会，资源型公司仍可获稳健回报，关注【华侨城A】等；重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【保利物业】【招商积余】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；关注REITs标的的长赛道布局。 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 喜欢本篇内容请给我们点个在看

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