【西南地产点评】万科A:主业稳健显峥嵘,多元业务露山水

（以下内容从西南证券《【西南地产点评】万科A:主业稳健显峥嵘,多元业务露山水》研报附件原文摘录）
　　投资要点 业绩总结：2020H1公司实现营收1464亿元（+5.1%），归母净利润125亿元（+5.6%），业绩符合预期；整体毛利率下滑4.5pp至31.8%，净利率下滑2.3pp至12.7%；期末净负债率降至27%，现金短债比增至2.0，货币资金增长17%至1943亿元；期末已售未结金额达6953亿元，是2019年营收的1.9倍，业绩锁定较强。 背售彰显韧性，审慎投资优质土地。报告期公司实现销售额3203亿元（-4.0%），销售面积2077万方（-3.4%），销售均价15420元/平，同比基本持平。从结构上看，上海区域、北方区域、中西部区域和南方区域分别占比41%、22%、20%和15%，公司践行核心城市深耕战略，上半年杭州等9个城市销售额破百亿。拿地方面，2020H1共获取项目55个，总建面980万方，土地楼面价为6368元/平，土地储备维持合适比例，报告期末公司土储达1.63亿平，可供开发年限在三年左右。 物业板块快速发展，形成三驾马车业务战略。2020H1万科物业实现营收67亿元（合并报表口径），同比提26.8%，合同管理面积达6.8亿平，较2019年末增加4000万方。在管面积5.2亿平，规模属于行业龙头地位。市场化拓展出色，第三方项目创造营收占比达55%。万科物业已形成住宅物业、商写物业和城市物业三驾马车业务战略，其中商写业务联合戴德梁行成立“万物梁行”，管理面积超1亿平，为国内首位；城市物业已落地7个城市，报告期内新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目。 多元业务逐渐领跑行业，资本工具助推发展。1）商业运营：2020H1公司累计开业面积达836万平，同比增长11%，业务营收达30.5亿元，整体出租率达90.6%，2020年4月公司发行印象2号CMBS，规模33.7亿元，利率3.8%；2）物流仓储：2020H1公司物流营收达8.3亿元，同比增长37%，运营面积合计616万方，管理面积合计1075万方，高标库和冷库规模分别稳居行业第二及第一，2020年6月万纬物流类REITs成功上市；3）长租公寓：2020H1泊寓覆盖33个城市，累计开业12.7万间，新开业1.9万间，成熟期出租率高达93.7%，位居集中式公寓规模Top1。 盈利预测与评级。我们预计2020-2022年归母净利润年均复合增速达18.17%，考虑到公司地产主业稳健且新业务全面崛起，物业板块具有平台型物业管理公司特征，分项估值潜力大，我们维持“买入”评级，目标价39.30元不变。 风险提示：地产销售回款不及预期；竣工交付不及预期；物业上市不及预期等。 相关链接 2020/08/11 万科A深度：资源能力双突破，平台巨头雏形显现 2020/05/17 万科A例评：万科提请股份回购意味深远 2020/03/19 万科A纪要：万科2019年度业绩交流会 2020/03/18 万科A点评：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们

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