多重利好来袭,房地产的春天回来了吗?

（以下内容从华安证券《多重利好来袭,房地产的春天回来了吗?》研报附件原文摘录）
　　你好！欢迎进入“财经贤谈”。 昨天地产股迎来了一波久违的大涨，股票、债券涨声一片，其中，保利发展7.57%，金地集团6.35%，万科4.17%。 港股方面，内房地产股涨势更凶，世茂集团涨近17%，中国奥园涨近16%，融创中国涨近15%，另有多只个股涨超10%。 市场一时有些懵了，到底发生啥了，地产股怎么就集体拉升了呢？这里一并为大家梳理下房地产的利好： 一、正式利好 1、央媒发声：外资抄底中国房市 11月9日，央行旗下金融时报（中国金融信息网）报道：高盛正在买入中国房企债券。并表示在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资正在看准时机抄底。 2、房企发债松动 据财联社报道，银行间市场交易商协会11月9日举行房地产企业代表座谈会。 据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这也意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动。 二、市场传闻利好 1、各地银保监昨日通知热点城市的主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。 2、并购贷不计入三道红线：央行最近在各方面征求意见，包括企业、银行、住建部门等。对于收并购过程中“承债"的部分，希望不会计入三道红线。（如果成立，有利于存量项目重组。） 3、ABS重新启动：ABS发行的审批属于证监会管理，8月份之后基本处于暂停状态（借新还旧也不让做了），最近有说央行和证监会通气，后面可能会重新开始做。 4、央行开会：按揭和开发贷都要上量，两集中可以临时“鼓肚子”，存量项目银行可以展期(境内债务展期需求，投赞成票），不降级（评级机构降级短期不要抽贷）。 5、沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策。 多重利好来袭，房企春天回来了吗？ 自7月19日恒广发银行申请冻结宜兴市恒誉置业有限公司，恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿人民币或查封，扣押其他等值财产。 恒大的这颗雷终于引爆，并引发恒大地产股价大幅下挫，受其影响，地产行业整体泥沙俱下。而这种趋势在9月恒大财富暴雷后，房地产行业整体都成了惊弓之鸟，不仅恒大，多数地产股都出现了断崖式下跌。 行业彻底跌入寒冬，行业估值跌至历史最低，成为今年最惨，没有之一。 不仅股价大跌，部分龙头公司的估值甚至跌到了2-3倍的市盈率，而且大部分房企发行的企业债，也大幅下挫，甚至腰斩。 就在大家对房地产股票或债券唯恐避之不及、逃之夭夭、亏本大甩卖的时候，为什么高盛敢于逆势抄底呢？他们自己的理由是：个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。 所以，市场风险真的被高估了吗？ 这可能就需要谈两个问题了：一是房地产的市场需求，二是调控的目的。 住宅市场需求 我国的住宅需求主要包括：城镇化过程中新增城镇人口的居住需求、城镇居民改善型需求和存量房的拆旧拆迁需求。我们都知道所有商品的价格主要是由供求关系决定的，如果需求没有，再好的产品也就没有了价格支撑。 为什么国内的房价一直保持上涨趋势，主要原因就是中国城市化进程的推进，人口不断向城市集聚，城市房屋需求不断增加，这才有房价整体不断上行的趋势。那这种趋势结束了吗？ 当然没有。2020年，中国人口的城镇化率才刚刚超过60%，这与国务院发布的国家人口发展规划（2016-2030年）70%的预期目标还有很大距离。 加上生活好了以后的房屋改善需求和旧房改造需求，这也意味着未来十年，中国的房地产增量需求依然较大。 这也就是为什么房地产销售额整体一直保持上涨的趋势，近五年增幅依然接近50%，从2016年的不足11.76万亿增至2020年的17.36万亿元，增长5.6万亿。 供需决定了市场风险，如果需求依然存在，市场的风险真的很大吗？尤其是北上广深等一二线核心城市圈，产业齐全，人口整体呈现净流入趋势，但土地资源有限，房屋的供给尤其是核心地段的房屋供给更为有限，但需求却在不断增加，供不应求，房价自然具备较强的支撑，易涨难跌。 房地产调控 2017年十九大指出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，房地产的调控便一直没有断过，2020年调控再度升级。“三线四档”和“贷款集中度管理”两项政策从供给端限制了房企的杠杆规模。 所以，在很多人看来，房价要跌了，要大跌了! 但很多人只注意到“房住不炒”的定位，却没有注意到“三稳”即稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控总基调。 房地产不仅关乎经济发展，也是重要的民生问题。所以“房住不炒”的定位不是打压房价，而是打压炒房、囤地等投机行为，抑制市场对房地产的过度投资需求，而不是连带刚性需求一起给打压了。 但“三线四档”和贷款集中度管理政策出台后，部分金融机构对于试点房企融资管理整体趋严，一方面暂停对部分房企的信贷，另一方面延长了按揭贷款投放周期，不仅造成一些房企资金链紧绷，还导致居民首套房或改善型住房等合理需求无法得到满足。 今年以来，房企的整体融资额不断下降，7月份以来，更是断崖式下滑，中指研究院监测，10月行业融资总额仅为365.0亿元，同比下降74.8%，环比下降60.0%。 数据来源：中指研究院 所以，9月底以来央行和高层不断发声，松绑房地产信贷。 9月底召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）； 10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜曾表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。 当然，即使如此也不代表房地产的春天就已经到来，毕竟政策效果的释放也是需要时间来消化和反映的，但或许至暗时刻或许正在走出。 风险提示：以上内容为介绍材料，图片仅供示例，以实际功能为准。以上材料不具备任何法律效力，请投资者在购买产品和服务前仔细阅读协议、风险揭示书、基金合同等法律文件，谨慎作出投资决策。本公司所提供的公司公告、投资咨询建议、资讯服务产品、策略报告等信息仅供参考，投资者应自行进行投资决策，对投资者因依赖上述信息进行投资决策而导致的投资风险由投资者承担。市场有风险，投资需谨慎。 扫码关注我们 财经资讯 新股日历 持仓查看 精彩活动 智能客服赢宝为您答疑解惑 华安证券官方微信 （Huaanzhq） 点亮在看，你最好看！

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