土地前沿系列(四)|低地货比受青睐,供地向租赁住房倾斜

（以下内容从国泰君安《土地前沿系列(四)|低地货比受青睐,供地向租赁住房倾斜》研报附件原文摘录）
　　报告导读 十城平均地价下行，房企更青睐低地货比城市；供地向租赁住房倾斜，北上住房保障加速；国企大范围兜底，流拍现象仍持续。 1.十城平均地价下行，房企更青睐低地货比城市。对比两轮土拍的平均成交楼面价，十七座城市中有十城下降，另有七城地价上升。整体来看，平均楼面价下行的驱动因素为第二轮土拍溢价率大幅下降，上行驱动因素为第二轮土拍核心区出让地块增加，且核心区楼面价上涨。尽管成交楼面价较首轮土拍有所下降，但地货比仍然位居高位。在十七座城市中，有十座城市两轮土拍地货比均高于40%，两座城市首轮土拍地货比高于40%，第二轮降至40%以下，五座城市两轮土拍地货比均低于40%。从土拍结果来看，房企更青睐低地货比城市，低地货比城市流拍率相对较低。 2.供地向租赁住房倾斜，北上住房保障加速。在22个重点城市首轮集中供地中，租赁住房目标通过“竞自持”、固定配建和纯租赁用地三种方式完成。从第二轮土拍的表现来看，“竞自持”占比大幅下降，土拍大幅转冷的背景下，多数设置“竞自持”的地块无法落实租赁住房指标，后续固定配建租赁和纯租赁用地的供给将会显著增加。从完成土拍的城市来看，上海第二轮土拍保障性租赁住房用地（纯租赁用地）供应增加三倍，在总成交建面中占比也从2%上升到7%。北京市第二轮供地配建保障性住房的规模大幅增加，固定配建43万方，较首轮（固定配建+竞配建）的35万平增加24%。 3.国企大范围兜底，流拍现象仍持续。考虑政府终止出让的地块，已完成土拍的四城中，武汉的流拍率达24%，较第一轮6%增加18pct。北京、上海和杭州作为土地市场向来火热的城市，第一轮均无一地块流拍，而第二轮中流拍率分别达到60%、15%和55%。在流拍率相对较低的武汉和上海，国企“兜底”拿地现象明显。武汉第二轮土拍中底价成交共39宗，其中国企拿地35宗，成交金额占比82%；上海第二轮土拍中底价成交32宗，其中国企拿地26宗，成交金额占比87%。 正文 1.十城平均地价下行，房企更青睐低地货比城市 十七城中十座城市平均成交楼面价较第一轮下滑，地价回归理性。对比两轮土拍的平均成交楼面价，十七座城市中有十城下降。其中武汉降幅最大，第二轮土拍平均成交楼面价为6406元/平方米，较首轮8329元/平方米下降23%。另有七城地价上升，其中沈阳涨幅最大，第二轮土拍平均成交楼面价为6138元/平方米，较首轮5149元/平方米地价上升19%。整体来看，平均楼面价下行的驱动因素为第二轮土拍溢价率大幅下降，以平均楼面价降幅最大的武汉为例，武汉市第一轮土拍最高溢价率为110%，第二轮仅为7%，骤降107pct。平均楼面价上行驱动因素为第二轮土拍核心区出让地块增加，且核心区楼面价上涨，这其中就包括第二轮土拍核心区楼面价上涨70%的沈阳和核心区供应大幅增加的深圳。 房企更青睐低地货比城市，低地货比城市流拍率相对较低。尽管成交楼面价较首轮土拍有所下降，但地货比仍然位居高位。在十七座城市中，有十座城市两轮平均土拍地货比均高于40%，两座城市首轮平均土拍地货比高于40%，第二轮降至40%以下，还有五座城市两轮平均土拍地货比均低于40%。由于权益拿地销售比不得超过40%的限制，因此房企在地货比更低的城市表现会相对更活跃。从实际成交的角度看，两轮土拍地货比均低于40%的五座城市，即福州、济南、青岛、深圳和上海，其流拍率分别为36%、0%、10%、5%、15%，除两轮土拍地货比都非常接近40%的福州之外，其余四座城市均未出现大规模的流拍现象。 2. 地块流拍严峻局势持续，市场基调仍处于悲观 土地“两集中”政策明确重点22城租赁住房用地一般不小于10%。据第三方统计，在22个重点城市首轮集中供地中，租赁住房目标通过“竞自持”、固定配建和纯租赁用地三种方式完成。其中，竞自持租赁住房面积占比最高，达47%；其次为固定配建租赁住房和配建公租房面积，占比32%；另外有12幅纯租赁用地，合计总建面56万方，占比7%。首轮涉及租赁住房的总成交建面为394万方，涉及地块数量247宗，预计未来可提供约65735套租赁住房。 从第二轮土拍的表现来看，“竞自持”占比大幅下降，配建与纯租赁用地成为租赁住房供给的主力。土拍大幅转冷的背景下，多数设置“竞自持”的地块无法落实租赁住房指标，而土拍固定配建租赁和纯租赁用地的供给显著增加 上海纯租赁住房供地增加三倍，占比大幅提高。上海两轮土拍供地土地类型由商品房、安置房/旧改和保障性租赁住房构成，其中商品房与安置房/旧改的占比超90%。第二轮土拍保障性租赁住房用地（纯租赁用地）成交建面为37万方，相较第一轮10万方提高3倍多，在总成交建面中占比也从2%上升到7%。 北京市第二轮供地配建保障性住房的规模大幅增加，一方面是为响应国家公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，另一方面为对冲土拍转冷中“竞配建”的难以落地。北京第二轮土拍固定配建43万方，较首轮（固定配建+竞配建）的35万方增加24%。第二轮土拍取消了“竞建公租房面积”的竞价程序，直接转化为配建保租房面积，加快推进保障性租赁住房的发展。 北京市保障性住房政策整体由配建“公租房、共产房”向配建“公租房、保租房、共产房”转变，保障性住房持续向低收入者下沉。第一轮土拍要求配建7.2万方公租房，6.3万方共产房。而第二轮土拍要求配建3.6万方公租房，16.1万方共产房，以及23.6万方保租房。“保租房”和“共产房”大幅增加。 3. 国企大范围兜底，流拍现象仍持续 流拍现象仍在持续，土拍维持低迷。在完成土拍的武汉、北京、上海、杭州四座城市中，土拍流拍现象仍无明显改善。北京、上海和杭州作为土地市场向来火热的城市，第一轮均无一地块流拍，而第二轮中流拍率分别达到60%、15%和55%。 民企土拍参与度低，国企大范围“兜底”。在当前的融资环境和房地产市场行情下，民企更倾向于将有限资金投入确定性高回报的地块。为了防止地块大面积流拍，部分城市依托国企对相对低价值地块进行大范围的“兜底”拿地。以四城中流拍率相对较低的武汉和上海为例：武汉第二轮土拍中底价成交共39宗，其中国企拿地35宗，成交金额占比82%；上海第二轮土拍中底价成交32宗，其中国企拿地26宗，成交金额占比87%。 风险提示：1) 政府重新放开前融、再走土地金融模式；2）融资调控超预期，导致缩表速度过快；3）销售回款不及预期，从而带来的信用违约风险。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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