【西南地产纪要】绿地控股在线交流详细版

（以下内容从西南证券《【西南地产纪要】绿地控股在线交流详细版》研报附件原文摘录）
　　绿地控股2020中期业绩发布会 会议概要 主题：绿地控股2020年度中期业绩发布会 时间：2020年8月2日周五15:30 至 16:30 主讲：绿地控股管理层 主要内容 第一部分：业绩回顾与展望 第二部分：问答环节 龙光集团管理层 【业绩总结】 2020H1公司实现营业收入2098.4亿元，同比增加4.17%；实现归母净利润80.2亿元，同比减少10.77%；归母扣除非经常性损益的净利润为79.7亿元，同比减少10.07%；经营活动产生的现金流量净额为41.3亿元，同比减少49.26%；归母净资产为775.6亿元，同比减少1.70%；总资产为11172.2亿元，同比增加2.23%。2020H1基本每股收益与稀释每股收益为0.66元/股，加权平均净资产收益率为10.46%，同比下降1.58pp。2020H1公司整体毛利率14.89%，较2019年末下降0.24pp；净利率为5.1%，较2019年末下降0.48pp；扣除预收后的资产负债率下降至达82.7%。 【房地产业务】 2020H1公司地产业务实现合同销售金额1330亿元，同比减少20.7%，住宅占比70%，商办占比30%；合同销售面积中，住宅占比81%，商办占比19%；回款1257亿元，回款率约95%，回款质量提升较为明显。2020H1公司累计获取项目59个，权益土地面积574万平方米，权益计容建筑面积1247万平方米，权益土地款366亿元。2020H1累计新开工面积1633万平方米，新增供应956万平方米，竣工备案面积602万平方米，合同交付903万平方米，总体成效明显，为业绩达成提供了支撑。疫情背景之下，市场营销克难前行，项目拓展积极推进，复工复产成效良好，产品力持续提升。 【大基建业务】 2020年6月末，公司大基建板块在建项目总金额为5031亿元，其中：房屋建设业务3313亿元，占比66%；基建工程1471亿元，占比29%。2020H1基建产业实现经营收入906亿元，同比减少16%，降幅较一季度收窄10个百分点。公司承接重大项目，新签合同金额2673亿元，同比增长49%。基建工程及专业工程比重持续增加，同比分别增加105%和132%。 基建所贡献业绩的确定性呈良好态势发展，在营业收入中占比为43.2%，与2019年末持平。基建产业平台快速运作，生产经营总体平稳。市场拓展有利推进“两新一重”建设的契机，新增一大批10亿元以上的项目，拓展了一批百亿级合作规模的大客户。 基建产业资金实力不断增强，开展了更高效的银企沟通合作，增加授信规模，同时构建供应链融资体系，提升资金能级。基金产业版图进一步扩展，稳步推进相关基建工程及相关战略性并购工作 【大消费业务】 1. 商贸产业出现新的亮点 公司继续推进贸易港全国化延伸布局，着力形成“绿地贸易港模式”，有望成为集团未来发展新的增长点。2020H1“绿地贸易港”实现营收45亿元，同比增长52%。贸易港全国布局，在天津、西安、哈尔滨、宁波、贵阳等主要核心城市落地贸易港项目10余个，获取区域整体开发和进口商贸港共同发展，与房地产业务的协同性效应也不断增强。 国际贸易业务在2020上半年实现收入27亿元，进口规模创历史新高。同时，也克服疫情影响，迅速调整供应链配置，利用全球货源渠道放大品类进口，依托贸易港平台，深化保税等业态创新，进一步丰富产业内涵，放大进博会溢出带动商业，依托政策支持的有利时机，进一步做大做强国际贸易业务。 零售超市板块业务在经营与防疫两手抓，上半年公司加快门店拓展，在北京、上海、郑州等6个城市新开了7家门店，新开业项目9个；同时线上业务规模快速放大，业务利润占比近25%，采用直播带货、短视频等创新模式，推进线上线下融合发展。 2. 金融产业 2020H1金融产业实现利润总额20亿元，同比增长26%。加强社会化募资，新增募资23亿元。推进债权、股权等基础业务经营，房地产基金放款金额14.5亿元，同时推进了一批一二级市场股权投资项目，并与中金公司联合设立“一揽子”基金。 3. 酒店旅游产业 酒店业务，在安全防疫的前提下，逐渐提高酒店入住率；继续推进酒店轻资产管理输出，签约项目10个。旅游业务，在上海三甲港打造首个微度假项目；上航国旅成功落地遵义机场全航线合作项目。会展业务f方面，公司正式接管南昌国博项目，并成功承办多场展会。 4. 健康产业 公司积极投资建设医疗健康产业园，着力打造健康产业新的商业模式。与上海中医药大学、上海医药集团、上海交大医学院等开展合作，整合优势资源，在长三角重点区域推进医疗健康产业园项目投资建设。与东方国际开展合作，以城市更新方式，在上海浦东康桥地区投资建设医疗物资研发生产基地。 【业绩预判与展望】 虽然处于疫情防控常态化的状态下，我们认为至少有“四个有利”条件，能保持核心业绩平稳增长并对冲上半年疫情影响。条件分别是：疫情形势、政策导向、市场需求、货币环境。对于全年而言，我们有信心保持年初目标、指标不减，推进公司高质量增长。 绿地正在推进新一轮混改，再树深化国资国企改革新标杆，并以此为全新起点释放新动能、加速发展。展望全年，我们将立足核心业务的平稳增长，不断提升发展质量，优化资产负债结构，持续改善现金流状况，确保资金安全，巩固发展韧性。其中包括：发挥综合优势形成发展亮点，形成产业协同优势，在有潜力的地区进一步落实一批重大战略性房地产和基建项目，增强发展后劲；同时，集中力量进一步做大做强基建产业，做强大基建集团；集中优势资源，全面打造绿地贸易港集团，进一步推动贸易港集团模式在全国的布局拓展；推动医疗健康产业园模式在长三角的落地，并积极地向外扩展，完善健康产业发展的新模式；围绕主线，通过投资并购混改等方式进一步做强做大。 问答环节 Q1：公司目前持有少量的雅居乐股份H股，能否自由减持雅居乐的股份？ 我们还持有雅居乐境内的1亿股份，交易没有限制。 Q2：公司筹划混改和股权转让的情况，是否有进展？ 公司通过公开募集的方式，在中金的财务顾问下推进，具体进展会根据交易要求披露。目前处于前期阶段。根据国资委的信息，预计11月底前后公司能完成混改。我们也参加了关于融资要求的座谈会，中央要求能够防风险，能良好健康地发展，公司会根据部委要求调整经营方向。 Q3：公司目前可售货值是多少？下半年如何展望？ 2020上半年公司新增货值受到了疫情影响，供应量不如预期。全年的可售货值有6000亿以上，尤其是在4月复工复产之后，公司整体的工程进度在加快，我们有信心完成全年目标。 去年全年可售货值在6000亿左右。上半年已推货值还没有具体数据，上半年主要在消化前一年的库存，新增货值的供应主要会在下半年推出，大致上下半年处于3：7的供应比例。 Q4：土储状况如何？ 新增土储聚焦一二线核心城市及周边地区，比如长三角、武汉等。近年，长三角的业绩贡献超过50%。绿地香港覆盖的大湾区、华南项目，储备充足。住宅的土储比例在70%以上。 Q5：发债批文状况如何？ 交易所的发债批文，正在进行中，快拿到批文了。 Q6：公司之后的拿地计划？ 截至2020H1，土储规模为1.9亿万方，可以满足公司发展需求。今年拿地比较谨慎，有条不紊；更关注与地方政府的沟通，把握拿地的契机，比如武汉天河机场附近的140亿的大型会展综合体项目，这种项目可能不是市场主导的，更多的是根据当地政府的规划为指引，符合当地发展的节奏。我们坚持原有的布局区域，比如长三角区域、粤港澳的中心城市。 下半年，我们对于市场是比较乐观的，引导风险、去杠杆的目标是不变的。 Q7：公司全年竣工结算情况怎么样？存量土储带来的毛利率水平？ 2020年，公司预计竣工2200亿的结算金额。毛利率预计为26%至27%。 Q8：物业管理的经营数据？ 物业管理方面，与雅居乐合作的品牌是核心，其他不是公司的主线业务，公司目前没有详细的计划。 Q9：自贸港的投入计划是多少？与地产的协同效应怎么实现？ “绿地贸易港模式”不是单纯的商贸产业或是房地产，而是房地产主业、基建、商贸、金融等的产业协同模式，但是商贸港所对应的进口贸易业务是贸易港模式的产业核心。 “稳外贸”、“扩大内需”是目标，所以进口贸易是地方经济发展的重点领域。政府会重点投入配套的产业基地、土地出让也会跟上。公司会从区域开发到商贸资源，尤其是承接中国进博会溢出效应，从上海引入各地方相关资源，也发挥基建、金融方面的优势，形成全方位的产业开发。 “绿地贸易港模式”前期的开发首先是房地产的物业开发，比如商业配套、住宅配套开发；在贸易港产业核心的投入不大，主要从事于进博会的资源导入。这与物流地产不同，但有类似的方面，比如保税区的场所可以理解为物流地产，也是绿地贸易港模式的后台支持。国际进口资源的展示展销的场所，后台有交易的商务平台，就属于物流地产以外的部分。背后的逻辑是地方新一轮的城镇化，核心是产业的城镇化，比如进口贸易产业。 上海国家会展中心对面有一个绿地贸易港旗舰店，是公司的核心平台。把进博会的资源集中到一起，并且把没进入到进博会的优质资源进行整合，提供全年的展示展销，实现经销商洽谈和布局，实现国内渠道拓展。通过上海贸易港承接，在全国进行外溢和辐射。其他的贸易港都有自己特殊渠道，比如哈尔滨的贸易港针对的是东北亚的渠道，贵阳贸易港对应的是东盟渠道，成都贸易港对应的是中欧渠道，西安对应的是一带一路的渠道，天津是华北进口商贸的基地。我们做B2B和B2C。目前全国性类似企业绿地是独一家，地区性的有外高桥集团。 超高层已经是过去式，现在公司围绕的核心是地方政府主力推动的产业。 Q10：绿地的海外项目如何？ 公司在早几年已经转向轻资产化、一带一路沿线的投资。房地产项目已很多年没有新增，现存项目稳定。 Q11：有没有现金流的指引？ 流入部分：回款金额是1257亿，银行融资是531亿。流出部分：土地款337亿，工程款464亿，银行还款465亿，税金138亿，利息75亿，销售管理费用为80亿。 相关链接 2020/08/26 绿地控股：贸易港表现突出，业务协同和混改是看点 2020/07/31 绿地控股：多元经营最具格局，混改打开想象空间 2020/04/29 绿地控股2019年度业绩说明会 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们

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