【西南地产点评】招商蛇口:销售跻身前十,园区业务快速提升
（以下内容从西南证券《【西南地产点评】招商蛇口:销售跻身前十,园区业务快速提升》研报附件原文摘录）
投资要点 业绩总结：2020H1公司实现营业收入243.2亿元（+45.7%），实现归母净利润9.13亿元（-81.7%），利润大幅下滑的主要原因在于毛利率下降、少数股东占比提升以及经营性业务租金下滑等。公司2020 H1毛利率为23.9%，较2019年下降10.7pp；净利率为5.1%，较2019年下降了14.2pp，营收结构、限价政策和政策影响比较明显。 销售跻身前十，拿地力度加大。公司销售额在第二季度恢复增长，公司在2020年1-6月实现销售金额1107亿元，同比增长9.4%，销售额跻身行业TOP10。同时公司销售单价为22263元/平方米，维持在较高水平。从结构上看，杭州、上海、苏南、南京等区域销售额均突破了100亿元。同时，公司拿地力度较去年同期有所加强，上半年公司获取土地253万平方米，权益地价406亿元，总建面达660万平方米，同比大幅提升72%。 园区业务快速提升，物业板块战略加速落地。公司的产业新城和园区已走向全国，重点布局珠三角和长江经济带，已获取产业新城项目9个，占地总面积约227平方公里；其中处于运营期+在建阶段的园区项目共27个，建面/规划建面共计约424万平方米，园区业务营收达71亿元，同比大幅提升78.3%。由于基础设施公募REITs政策的出台，产业园区等资产属于试行范围，公司园区业务有望借助REITs，加速规模提升。公司物管平台招商积余明晰“12347”的发展战略，以“大物业+大资管”为核心主业，顺利完成组织整合方案，战略落地工作稳步推进。 负债率保持行业低位，融资成本优势显著。2020年6月末，公司的净负债率为39.7%，略高于2019年底水准，但总体呈下降趋势且保持行业低位。2020年上半年，公司通过资产证券化、提升直接融资比例等方式，综合资金成本降至4.78%，融资成本优势显著。 盈利预测与投资建议。考虑到公司毛利率下行压力加大，我们适度下调公司全年盈利预测，预计2020-2022年EPS分别为1.69元、1.77元和1.94元，维持“持有”评级不变。 风险提示：毛利率或进一步下降、拿地风险或加大、调控政策或进一步收紧等。 相关链接 2019/08/31 招商蛇口：销售稳步增长，可结算资源充沛 2019/03/19 招商蛇口：资源协同明显，稳健经营典范 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
投资要点 业绩总结：2020H1公司实现营业收入243.2亿元（+45.7%），实现归母净利润9.13亿元（-81.7%），利润大幅下滑的主要原因在于毛利率下降、少数股东占比提升以及经营性业务租金下滑等。公司2020 H1毛利率为23.9%，较2019年下降10.7pp；净利率为5.1%，较2019年下降了14.2pp，营收结构、限价政策和政策影响比较明显。 销售跻身前十，拿地力度加大。公司销售额在第二季度恢复增长，公司在2020年1-6月实现销售金额1107亿元，同比增长9.4%，销售额跻身行业TOP10。同时公司销售单价为22263元/平方米，维持在较高水平。从结构上看，杭州、上海、苏南、南京等区域销售额均突破了100亿元。同时，公司拿地力度较去年同期有所加强，上半年公司获取土地253万平方米，权益地价406亿元，总建面达660万平方米，同比大幅提升72%。 园区业务快速提升，物业板块战略加速落地。公司的产业新城和园区已走向全国，重点布局珠三角和长江经济带，已获取产业新城项目9个，占地总面积约227平方公里；其中处于运营期+在建阶段的园区项目共27个，建面/规划建面共计约424万平方米，园区业务营收达71亿元，同比大幅提升78.3%。由于基础设施公募REITs政策的出台，产业园区等资产属于试行范围，公司园区业务有望借助REITs，加速规模提升。公司物管平台招商积余明晰“12347”的发展战略，以“大物业+大资管”为核心主业，顺利完成组织整合方案，战略落地工作稳步推进。 负债率保持行业低位，融资成本优势显著。2020年6月末，公司的净负债率为39.7%，略高于2019年底水准，但总体呈下降趋势且保持行业低位。2020年上半年，公司通过资产证券化、提升直接融资比例等方式，综合资金成本降至4.78%，融资成本优势显著。 盈利预测与投资建议。考虑到公司毛利率下行压力加大，我们适度下调公司全年盈利预测，预计2020-2022年EPS分别为1.69元、1.77元和1.94元，维持“持有”评级不变。 风险提示：毛利率或进一步下降、拿地风险或加大、调控政策或进一步收紧等。 相关链接 2019/08/31 招商蛇口：销售稳步增长，可结算资源充沛 2019/03/19 招商蛇口：资源协同明显，稳健经营典范 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
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