【招商证券·房地产】两年年均复合增速转负,9月百强房企销售进一步下滑——21年9月百强房企销售数据解读

（以下内容从招商证券《【招商证券·房地产】两年年均复合增速转负,9月百强房企销售进一步下滑——21年9月百强房企销售数据解读》研报附件原文摘录）
　　摘要：表观数据来看，9月（单月）百强房企销售额同比增速较8月回落17PCT至-38%，主因20年受疫情影响，部分需求延缓至下半年才逐步释放，且20年下半年流动性相对宽松，进一步刺激需求，从而导致去年下半年销售基数明显走高，叠加信贷趋紧导致9月销售增速较8月有所回落；两年复合增速来看，单月销售额增速较8月下滑12pct，同时9月销售额环比亦弱于历史同期；结构上中型房企销售相对更优；百强房企销售趋势与36城数据趋势大致相符，百强数据略弱于36城；判断下半年销售在高基数背景下大概率呈回落趋势，但有较充足的流动性大环境托底，同时判断政策边际底部已经出现；认为行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。 ·9月单月百强房企销售额原始全口径同比增速进一步下滑，去年部分需求延缓至下半年释放，叠加流动性宽松进一步刺激需求，导致下半年销售基数走高或是重要因素，此外，信贷趋紧起到催化。9月top1-100房企单月销售额同比增速较8月降低17 PCT至 -38%（权益销售额增速降低15PCT至-36%），主因20年受疫情影响，部分需求延缓至下半年才逐步释放，且20年下半年流动性相对宽松，进一步刺激需求，从而导致去年下半年销售基数明显走高，基数变化叠加信贷趋紧导致今年9月销售增速较8月有所回落。 ·由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，我们采用两年年均复合增速和环比数据观察销售景气度，同比复合增速明显回落，较8月下降12pct至-10%，环比较8月-5%，弱于往年同期，百强房企真实销售情况较为弱势，判断下半年销售在高基数背景下大概率呈回落趋势，但有较充足的流动性大环境托底，同时判断政策边际底部已经出现。21年9月百强销售额较19年同期下降19.2%；两年年均复合增速为-10%，低于8月12pct；环比角度，21年9月百强销售额较8月-5%，17/18/19/20年环比数据分别为27%/8%/21%/21%（20年由于疫情对数据扰动较大，此处不作为参考），环比角度21年9月销售表现在近几年中为“弱势”。从两年复合增速和环比角度观察，今年9月销售情况较弱，判断下半年销售在高基数背景下大概率呈回落趋势，但有较充足的流动性大环境托底，同时判断政策边际底部已经出现。 ·结构上看，TOP1-100房企销售增速均有所回落,其中TOP1-10及TOP51-100房企回落幅度更大。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100房企9月单月销售额增速分别变化-21/-14/-26/-6 PCT至-44%/-25%/-35%/-45%。 （1）2021年9月单月销售额增速较高位：荣盛、绿城（≥30%);阳光城、远洋（≥0%）； （2）2021年1-9月累计销售额增速较高位：绿城（≥70%);滨江、金地（≥30%);招蛇、旭辉、融信、融创、荣盛、华润(≥20%)； （3）2021年1-9月累计销售额增速高于20年增速：26家重点跟踪房企累计增速有15家高于20年，20年增速高于19年的共7家； （4）2021年9月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善：我们跟踪的26家重点房企中共有8家较上月出现改善，分别为荣盛、金茂、阳光城、金科、雅居乐、招蛇、华润、万科。 ·百强房企销售数据趋势与36城数据趋势大致相符，百强数据略弱于36城，结构上9月一二线城市销量相对较强。9月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比增速回落至-33%，而百强房企销量回落至-38%，即36城销售更优。 配置建议 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时降准或降低了系统性风险出现的可能，有利于板块估值修复。内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城A】等；物业关注【碧桂园服务】、【旭辉永升服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 喜欢本篇内容请给我们点个在看

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