【天风银行】房地产风险对银行的冲击几何?

（以下内容从天风证券《【天风银行】房地产风险对银行的冲击几何?》研报附件原文摘录）
　　【天风研究·银行】郭其伟/范清林/廖紫苑 银行涉房业务风险整体可控 银行参与房地产业务融资方式包括表内贷款、房地产债券、非标及相关ABS等等。简单估计，截至2021Q2末房地产业务风险合计敞口或约63万亿元。在本文中，我们考察银行在最差环境下的风险承受能力。 对于表内贷款部分，在情形一（仅考虑涉房类贷款风险暴露）和情形二（全部信贷资产风险暴露）下，银行不良率最多分别上升5bp和53bp，拨备覆盖率最多分别下滑5.68pct和44.62pct至187.55%和148.61%。拨备水平仍然较为厚实，抵御风险能力较强。即便进一步拓展到上市银行层面，在悲观假设下绝大多数银行的拨备覆盖率仍然能维持在监管底线以上，资本充足率保持在充足水平。 对于表外部分，表外部分的净值变动不会直接影响银行的盈利。而且银行理财产品中风险相对较高的房地产开发融资规模占比不大，我们估算比例可能不高于10.43%。近年来按照资管新规，银行也在逐步压缩高风险的非标占比。风险敞口进一步收缩。 银行资产质量不断改善 之所以银行显示出较强的风险承受能力，主要得益于其资产质量近年来持续夯实。2021Q2末，商业银行关注率加不良率较上年末下降29bp至4.12%，处于2016年以来的最低水平。不良贷款的确认也更加严格。以上市银行为例，截至2021Q2末，逾期90天以上贷款偏离度（占不良贷款的比例）绝大多数上市银行的该项指标不超过90%。 政策具有底线思维，房地产风险有望妥善化解 当前我国经济仍面临着下行压力，稳增长的诉求强烈。不发生系统性风险是政策底线。因此在当前的经济环境下，房地产业的风险会在政策引导下有序妥善化解。而房地产贷款余额中个人住房贷款余额占比接近70%。房地产价格显著下降的可能性较低，这意味着抵质押物的价值具有较强韧性，这一定程度保障了银行涉房贷款的安全性。我们判断未来更多支持性政策有望出台，信用风险可控。 投资建议：把握股价调整时机，看好银行财富管理业务发展 在房地产债务风险影响下，短期市场情绪变化影响银行板块表现。但以招商银行为代表的优秀银行具备扎实的基本面表现及稳定的业绩释放能力。估值提升的长期逻辑并未改变。商业银行的增长逻辑已经在向非息转变。我们继续看好银行财富管理业务的发展，推荐招商银行、宁波银行、平安银行、邮储银行、杭州银行和江苏银行。 风险提示：经济疲弱，房地产政策出台超预期，流动性收紧，测算误差 正文 1. 房地产风险对银行的冲击几何？ 1.1. 银行涉房业务风险整体可控 近期市场担心房地产债务风险可能对银行造成拖累，我们在本文重点分析涉房业务风险对银行的影响。 银行参与房地产业务融资方式包括表内贷款、房地产债券、非标及相关ABS等等。涉房类贷款是银行表内贷款的重要组成部分。以老16家银行为例，2021Q2末对公房地产贷款余额和个人住房贷款余额合计占总体贷款余额比例达33%。从全行业来看，央行披露的金融机构贷款投向统计报告显示，2021Q2末我国房地产贷款余额50.78万亿元，占金融机构贷款余额比例27.37%。其中房地产开发贷款余额12.3万亿元，个人住房按揭贷款余额36.58万亿元。非贷款部分如果参考招商银行披露的房地产广义口径风险业务余额结构，非贷款部分规模与贷款部分比例大约1:1，可以估算房地产非贷款部分风险业务敞口可能为12万亿元左右，与贷款部分合计敞口或约63万亿元。 关于非贷款部分，我们在下文以银行理财为例进行了更为详尽的分析。总体来看银行通过表外理财参与房地产融资的规模可能不高于2.7万亿元（截至2020年末），占整体银行理财的比例可能不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例或不足1%。 我们先对银行贷款部分进行分析。银行在表内通过信贷投放参与房地产融资。占比较高的个人住房按揭贷款部分一直是银行优质的信贷资产，不良率长期处于较低水平。个人住房贷款的优点是客户分散（风险分散）、抵押充足（房产本身价值较高）。对公房地产开发贷款容易受周期波动的影响。受近些年宏观经济增速换挡、经济发展动能切换以及政策持续趋严等因素影响，对公不良率有所抬升。 我们拟测算在房地产业务风险暴露时，银行不良率和拨备覆盖率的变化程度，用来评判银行是否有足够的风险承受能力。具体思路如下： 首先，综合观测周期和银行业不良贷款的暴露节奏，我们以年度为频率估测银行业贷款不良率的变化。悲观估计，考察最坏情形，假设银行业涉房贷款不良率的上升幅度达到历史上的年度峰值。具体峰值参考2007-2021Q2末银行业的数据，对公和个人涉房贷款不良率最大增幅分别取39bp和10bp。 那么，对公和个人涉房贷款合计新增不良余额可能为844.97亿元。静态测算下银行业不良率最多抬升5bp、拨备覆盖率最多下滑5.68pct至187.55%。即在我们相对悲观估计下，银行拨备仍然厚实，抵御风险能力充裕。 即便非涉房类贷款不良率上升，银行的风险承受能力仍然可观。考虑到房地产行业涉及上下游企业较多，我们将假设进一步拓宽至全部信贷资产，仍然按照前述思路进行测算。假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，即两者分别上升60bp和18bp。在静态测算下，银行业在最坏情况不良率最多抬升53bp，拨备覆盖率最多下滑44.62pct至148.61%，略低于150%的传统红线，但仍高于7号文规定的监管底线120%。 1.2. 上市银行具备较强的风险承受能力 下面我们以40家上市银行个股为例，即将前文测算思路应用至上市银行，来分析银行个体是否有足够的风险承受能力。测算方法大体一致，我们测算上市银行在最差情况下的风险承受能力。 以上市时间较长的老16家上市银行为参考标的，分别选取其不良率历史上的年度最大增幅。对该类最大值进行算术平均，以此作为上市银行不良率的最大可能增幅。即评判历史最坏情形下银行的风险承受能力。可得，对公和个人涉房类贷款不良率上升幅度最多为97bp和13bp。 由此可得，在悲观估计下对公和个人涉房贷款合计新增不良余额最多为1192.24亿元。静态测算下银行业不良率最多抬升10bp、拨备覆盖率最多下滑14.24pct至211.02%。上市银行整体仍保持较强的风险抵补能力。在该情形下，只有4家银行拨备覆盖率降至150%以下，但仍高于120%。 悲观测算下上市银行风险承受能力仍然较强。延续前文做法，假设非涉房贷款不良率受到涉房类贷款拖累，我们同样将假设进一步拓宽至全部信贷资产。假设对公和零售贷款不良率上升幅度达到历史年度峰值，也即分别达到51bp和39bp，可得总体不良新增可能为5782.52亿元，不良率最多抬升46bp，拨备覆盖率最多下滑55.54pct至169.72%，风险抵补能力仍维持较高水平。在该情形下，只有11家银行拨备覆盖率降至150%以下，仅有3家银行降至110%~120%之间。 上市银行资本充裕。更进一步，我们测算不良新增对核心一级资本充足率的影响。假设新增不良贷款按照150%的比例计提减值损失。实际上该假设较为极端，原因在于如果考虑到不良贷款的处置和转让，银行计提的减值损失通常只需要和不良净新增额维持对应的比例，所以减值损失和不良贷款毛新增额的比例一般会小于150%。我们在核心一级资本的计算中，扣减新增不良贷款余额的150%，可得上市银行整体在前述两种情形下核心一级资本充足率最多分别下滑13bp和62bp，至10.66%和10.17%，仍处于较为充足的水平。 银行资产质量不断改善。之所以上市银行在我们悲观情形测算下，仍显示出较强的风险承受能力，主要得益于其资产质量近年来持续夯实。2021Q2末，商业银行关注率加不良率较上年末下降29bp至4.12%，处于2016年以来的最低水平。不良贷款的确认也更加严格。以上市银行为例，截至2021Q2末，逾期90天以上贷款偏离度（占不良贷款的比例）绝大多数上市银行的该项指标不超过90%。 1.3. 表外部分对银行盈利影响小，高风险敞口逐步压降 正如前文所述，除表内贷款部分外，银行还通过表外理财非标等形式参与房地产业的融资项目。我们认为不但贷款部分有充足的拨备来覆盖风险，而且表外理财部分我们认为风险同样可控。 首先，表外部分的净值变动不会直接影响银行的盈利。资管新规要求银行打破刚兑，实现净值化转型。虽然表外的房地产业风险暴露可能会对少数理财产品的收益率和净值形成阶段性的冲击，但因为银行不承担兑付责任，所以不会直接影响到银行的盈利水平。而且考虑到房地产底层资产在理财中占比较低，银行理财也有足够的操作空间消化规模和净值波动造成的不利影响。 其次，银行理财产品中风险相对较高的房地产开发融资业务占比不大。我们参考信息披露较为详尽的招商银行。截至2021Q2末，招商银行境内公司房地产广义口径风险业务余额（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务，不含个人住房贷款）中，境内公司贷款余额占比只有51.62%。截至2020年末，金融机构的房地产开发贷款余额为11.91万亿元，如果假设房地产对公贷款与非贷款余额之比接近1:1，则金融机构房地产非贷款融资规模可能在12万亿元左右，其中主要是由债券投资和资管产品组成。如果以银行理财占资管市场的比例（约为22.65%）进行简单估计，则投向房地产的银行理财规模可能不高于2.7万亿元，占整体银行理财的比例或不高于10.43%，占同期商业银行总资产的比例不足1%。而且由于银行的风险偏好低于私募、信托等非银机构，所以银行理财中投向房地产的比例应该较测算值再降一个台阶。 第三，银行正在积极处理非标资产，逐步缩小高风险业务敞口。以社融结构中的新增委托贷款和信托贷款来衡量表外非标规模的变化趋势。2018年以来，受资管新规的影响，委托贷款和信托贷款之和长期保持下降趋势，至今已连续19个月保持压降态势，且近7个月的每月压降规模均在1000亿元以上，风险敞口逐渐收窄。 1.4. 政策具有底线思维，房地产风险有望妥善化解 当前我国经济仍面临着下行压力。8月主要经济指标继续回落，规模以上工业增加值累计同比增长13.10%，增速较上月下降1.3pct；当月工业增加值同比增长5.3%，增速较上月下降1.1pct。投资需求方面，8月固定资产投资完成额累计同比增长8.9%，增速低于上月的10.3%，也低于9.07%的wind预测平均值。消费方面，8月社会消费品零售总额累计同比增长18.1％，增速较上月下降2.6pct。 政策坚守底线思维，助力风险有序化解。今年7月30日的政治局会议强调“要做好宏观政策跨周期调节”、“保持经济运行在合理区间”。8月货币政策执行报告重申要“处理好经济发展和防范风险的关系，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性”。不难看出，在当前经济面临下行压力的背景下，政策以“稳字当头”，坚持底线思维。7月份的降准也一定程度上显示出政策托底意愿的提升。不发生系统性风险是政策底线，在当前的经济环境下，房地产业的风险会在政策引导下有序妥善化解。 商品房价格具有韧性，住房贷款有足额抵押。房地产贷款余额中个人住房贷款余额占比接近70%。个人住房贷款风险与抵质押物（一般为所购房屋）的价值息息相关，我国个人住房贷款和抵押物（商品房）价值的比例通常在70%以下，这意味着抵押品价值有足够的安全垫。只要抵押物价格不发生大幅下跌，个人贷款的偿付能力就有保证。如果观察百城住宅价格指数，不难发现，近年来其同比增速平稳。在“房住不炒”的政策指引下，政策稳房价、稳信用的思路较为明确。当前经济稳增长压力较大，为实现信用健康扩张以及控制风险的考虑，房地产价格显著下降的可能性较低，这意味着抵质押物的价值具有较强韧性，这一定程度保障了涉房贷款的安全性。 中小企业政策托底有助于降低信用风险。虽然房地产企业和上下游产业中涉及中小企业数量较多，可能会在风险暴露中受到一些影响，但是另一方面中小企业发挥着保就业、保民生的重要作用，守住中小企业不发生信用风险是潜在的政策底线。中央和地方已经出台一系列中小企业扶持政策，有效化解中小企业的风险状况。即便去年受到疫情影响，商业银行的不良率+关注率仍然处于下降趋势。今年以来随着政策扶持和指引下银行加大存量风险处置化解力度，银行的不良率也已经实现好转。730政治局会议强调对中小企业的支持力度，所以可以预期未来监管部门有望出台更多中小企业优惠扶持政策，不用过度担心中小企业风险波动对银行资产质量的影响。 1.5. 财富管理业务有望打开银行业绩成长空间 得益于去年以来提前处置存量问题资产和增厚拨备，商业银行（尤其是上市银行）拨备厚实，不良率和关注率均有所降低，足够应对表内外房地产行业风险暴露带来的扰动。在当前时点，在信贷风险可控的情况下，我们更应该着眼于商业银行未来的长期发展和成长空间。 商业银行增长逻辑正在由息差向非息转变。综合考虑经济下行压力、下半年地方债集中发行以及基建落地节奏加快、当前净息差处于历史底部、银行实际上享受着双边降息的政策环境等因素，我们预计下半年商业银行净息差将稳中小降。当前商业银行的业绩增长点已经在向非利息收入方面转移。以招商银行为例，2021年上半年代理服务手续费和代理证券交易收入分别同比高增40.36%和66.39%，带动手续费及佣金净收入同比增速较上年提升12.44pct至23.62%。 紧扣财富管理发展大势，打开未来发展空间。在各类非息业务之中，财富管理业务无疑正处在高速发展的风口之上。从长期来看，随着资管新规稳步推进、房地产面临的政策环境趋严、居民财富水平和理财意识提升，居民资金将持续地从刚兑资管产品、房地产以及表内存款向大财富管理业务倾斜。根据我们在报告《三大能力与三分天下——大财富管理行业的现状与未来》中的测算，截至2030年末，银行财富管理规模有望提升至449万亿元，较2020年末增长约161%。 流动性改善有望支撑财富管理业务继续发力。当前我国经济仍面临着下行压力，稳增长的诉求强烈，未来“宽信用”政策有望落地。9月国常会再次发声，宣布今年再新增3000亿元支小再贷款额度，强调“发挥地方政府专项债作用带动扩大有效投资”。未来“宽信用”政策落地、社融增速企稳有望对财富管理业务发展提供流动性支持。而且3000亿元的再贷款规模大、发行时间紧，预计会有更为明显的稳增长效果。同时考虑到银行资管业务整改已经接近尾声，未来银行理财规模增长也有望回归正常化运作。 2. 投资建议 银行业短期较大幅度下跌往往会创造较好的投资机会。在地产债务风险影响下，市场悲观情绪释放压制板块表现。招商银行作为板块重仓股，其近期股价反映市场短期变化。9月20日招商银行（H股）大跌9.38%，9月22日A股开盘补跌，收跌3.59%。对短期价格变动并不用过度担忧。如果观察近五年股价走势，每当招商银行（H股）出现大幅下跌时（跌幅超过5%），后续基本都会展现出强劲的修复能力。究其原因，主要在于以招商银行为代表的优秀银行具备扎实的基本面表现及稳定的业绩释放能力。 房地产业风险暴露对优质个股冲击较小，继续看好银行财富管理业务发展。根据我们测算，当前上市银行的不良率处于历史较低水平，重点个股安全垫厚实，房地产业表内外风险暴露基本都在上市银行的可承受范围内。在不发生系统性风险的政策底线下，房地产风险有望得到妥善化解。我们判断未来更多支持性政策有望出台，信用风险可控。随着商业银行着力拓展非息收入、财富管理业务，我们继续看好零售型银行的发展前景，推荐招商银行、宁波银行、平安银行、邮储银行、杭州银行和江苏银行。 3. 风险提示 1）经济下行超预期，信贷需求疲弱，信用风险波动； 2）房地产相关政策出台超预期，房地产债务风险对银行造成拖累； 3）流动性收紧，影响银行中收业务增长 4）测算有一定主观性，结果或有误差 近期报告 1. 行业报告 【天风银行】社融增速继续下滑，跨周期政策有望加码 【天风银行】本次再贷款政策有何不同？ 【天风银行】上市银行半年报综述：解读历史最佳中报季 【天风银行】业绩高增有望持续，打造零售小微增长极 【天风银行】评理财窗口指导：理财再遇新规，利好财富管理银行 【天风银行】投资需求真的弱吗？从银行角度看社融 【天风银行】二季度监管指标点评：基本面更上层楼 【天风银行】今年银行资本补充有哪些新变化？ 【天风银行】周报：基金代销市场强者恒强，银行积极转型 【天风银行】理财收益率环比下降，产品净值化再提速：银行理财周报 (7/19-7/25) 【天风银行】房贷利率上调，息差改善还远吗？ 【天风银行】怎么看LPR利率维持不变 【天风银行】社融超预期+全面降准=银行确认利好信号 【天风银行】NCD发行利率环比降幅大，6月银行大幅减持NCD：银行债务融资周报（7.2-7.9） 【天风银行】银行大跌之后怎么看？ 【天风银行】理财收益率环比下降，浮动管理费率环比上升：银行理财周报 (6/28-7/4) 【天风银行】国常会提出适时“降准”，利好银行！ 【天风银行】从AUM结构看财富管理趋势 ：银行业周报（6/28-7/4） 【天风银行】预测：6月社融增速继续下降？ NCD发行利率继续上升，净融资额转负：银行债务融资周报（6.26-7.2） 【天风银行】贷款利率可能会怎么降？ NCD发行利率进入上升通道？：银行债务融资周报（6.19-6.25） 理财收益率环比下降，恒丰银行理财子获批：银行理财周报 (6/14-6/20) 【天风银行】从盛京银行看辽宁省区域风险 NCD发行利率环比上升，募集成功率上升：银行债务融资周报（6.12-6.18） 【天风银行】理财收益率环比上升，理财子浮动管理费率最低：银行理财周报 (6/07-6/13) 【天风银行】现金类理财和货基差异收窄——现金类理财管理正式稿点评 【天风｜财富管理】三大能力与三分天下——大财富管理行业的现状与未来 【天风银行】NCD发行利率环比下降，净融资额再转负：银行债务融资周报（6.5-6.11） 5月金融数据点评：信贷同比略有改善，局部信用继续紧缩 - 拷贝 【天风银行】理财收益率环比下降，大行浮动管理费率较高：银行理财周报 (5/31-6/06) 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首席分析师：郭其伟 银行业首席分析师，中山大学硕士学士。曾任职于中国建设银行、华泰证券、民生证券。2021年加入天风证券。曾获得新财富评选2016年银行第三、非银第五（团队）；2015年银行第四、非银第四（团队）。金牛奖2016年银行第三，2015年银行第四。Wind金牌分析师2016年银行第三，非银第一；2015年银行第二、非银第四。中国保险资管协会最受欢迎卖方分析师2016年银行第三。拥有多年金融业研究经验，专注于银行领域的行业分析。 助理研究员：廖紫苑 天风证券银行业研究员，新加坡国立大学硕士，浙江大学本科，入选竺可桢荣誉学院、金融学试验班。工作经历涉及租赁、私募、银行和证券业。曾从事金融、家电和有色行业相关研究。曾就职于中国银行、民生证券。2021年加入天风证券。 助理分析师：范清林 天风证券银行业助理分析师，西南财经大学保险双语实验班本科、吉林大学数学院保险硕士。曾就职于华金证券研究所金融组，研究领域覆盖银行、非银及金融科技。2021年加入天风证券。 重要声明 证券研究报告《天风银行：房地产风险对银行的冲击几何？》 对外发布时间：2021年9月23日 报告发布机构 天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格） 本报告分析师 郭其伟 SAC 执业证书编号：S1110521030001 范清林 SAC 执业证书编号：S1110521080004

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