房企的海外融资已到了最严峻的时刻

（以下内容从开源证券《房企的海外融资已到了最严峻的时刻》研报附件原文摘录）
　　国元·固收：梁岩涛、杨为敩 摘要 1、 比起境内来说，海外对中资地产美元债的挤兑更加明显。近来，国际评级机构集中下调了部分中资房地产企业评级，与此同时，中资美元债价格普遍出现了较大幅度的下跌。 2、其实，当前地产企业的海外融资环境已经相当窘迫，今年以来，中资地产美元债净融资额已经由正转负。值得注意的是，这次中资美元债净融资额的下降与过往两次相似情形相比，要更加被动一些。 1）前两次中资美元债的净融资额下滑（甚至由正转负）都是房企主动调节的结果。 2）而“东方不亮西方亮”的规律在今年被打破了。今年应是房企历史上唯一一次房企在境内和境外发债同时崩溃的一年，至少截止目前，房企在境内及境外发债的净融资额都是负增长。 3、如果海外对境内地产企业的挤兑是出于政策担心的话，那至少在可视的区间之内，这种趋势是看不到转机的。一则本身大多政策都是基于长周期去制定的，在短期很难发生变化；二则信用债本是自加速的。 4、在融资上非常依赖美元债的地产商我们应特别防范，尤其是当前评级已经不高的企业，这些企业很可能已经失去了在境内境外融资间灵活转换的余地。如花样年、合景泰富、绿地、恒大及富力等企业可能会相对脆弱一些。 风险提示：经济复苏低于预期，政策调控超预期 正文 1、比起境内来说，海外对中资地产美元债的挤兑更加明显 比起境内来说，海外对中资地产美元债的挤兑更加明显。近来，国际评级机构集中下调了部分中资房地产企业评级，与此同时，中资美元债价格普遍出现了较大幅度的下跌。究其缘由，一则地产行业公布了中期财报，结果多呈现增收不增利的局面；二则连续加码的地产调控政策严重影响了地产预期，导致了美元债投资者对于中资地产企业未来前景的担忧，进而推升企业债券收益率快速走高。 2、当前地产企业的海外融资环境已经相当窘迫 其实，当前地产企业的海外融资环境已经相当窘迫，今年以来，中资地产美元债净融资额已经由正转负。值得注意的是，这次中资美元债净融资额的下降与过往两次相似情形相比，要更加被动一些。 1）前两次中资美元债的净融资额下滑（甚至由正转负）都是房企主动调节的结果。2015-2016年间中资美元地产债净融资额曾出现过负增长，2019-2020年房企海外发债的净融资量也出现了明显下降，在这两个时期，房企海外发债的减少其实源于房企在境外发债的放量，其原因是：在国内资金成本明显低于海外的情况之下，房企在境内发债更加经济。 2）而“东方不亮西方亮”的规律在今年被打破了。今年应是房企历史上唯一一次房企在境内和境外发债同时崩溃的一年，至少截止目前，房企在境内及境外发债的净融资额都是负增长，其原因是房企面临的越来越严格的政策约束：三道红线等政策实质性约束了房企负债，全国多个城市的限价限购、按揭贷款集中度考核政策在很大程度上使得地产的未来变得更加朦胧，这也使得房企对资本开支及扩张资金杠杆的策略变得消极很多。 3、挤兑风险犹存 如果海外对境内地产企业的挤兑是出于政策担心的话，那至少在可视的区间之内，这种趋势是看不到转机的。一则本身大多政策都是基于长周期去制定的，在短期很难发生变化；二则信用债本是自加速的，即对一家发债主体来说，一旦信用出现了一些最初恶化的苗头，只要这种恶化没有得以及时终止，那这家企业变会不断走向违约，这其中不必有持续性的利空去冲击该企业的信用。 4、应特别防范的地产商 照此来看，在融资上非常依赖美元债的地产商我们应特别防范，尤其是当前评级已经不高的企业，这些企业很可能已经失去了在境内境外融资间灵活转换的余地。从下述列表看，这些企业以外资企业及民营企业为主，而其中如花样年、合景泰富、绿地、恒大及富力等企业可能会相对脆弱一些。 风险提示：经济复苏低于预期，政策调控超预期 文章来源 本内容源已于2021.9.14发布研究报告《 房企的海外融资已到了最严峻的时刻》

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