第二轮集中供地特征分析——信用风险监测(20210912)
（以下内容从申万宏源《第二轮集中供地特征分析——信用风险监测(20210912)》研报附件原文摘录）
【申万宏源债券】孟祥娟 姚洋 赵宇璇 武文凯 摘要 热点解析：第二次集中供地有何特征 从土拍政策调整后完成第二次集中地的城市情况来看，热度较第一次集中供地有明显下降。第一次集中供地市场火热，部分城市土地溢价率过高，并不符合集中供地‘稳房价’‘稳地价’政策的初衷。在第二次集中供地开始阶段，相关部门叫停了第二次集中供地，调整土地出让规则。最重要的调整是对溢价率的限制，将溢价率上限下调至15%，同时规定达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。并且对资金来源要求更加严格，要求竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。各地陆续推迟了第二次集中供地时间。第二次集中供地政策调整后，福州、青岛、天津完成了第二次集中供地，整体热度较第一次集中供地明显下降，溢价率下降，底价成交居多。 集中供地政策的调整将保证房企一定合理的利润空间，预计未来房企的利润将有所好转。2018年实行限房价不限地价，第二次集中供地后房价和地价均有所限制，预计将会成为房企利润空间的转折点。 上周房企超额利差走扩3.35bp，其中央企和国企小幅走扩，分别走扩1.14bp和1.05bp，民企大幅走扩7.02bp，继续创新高。长期来看，整体地产债利差将有所压降，但目前对利差的扰动因素仍较多，短期内仍将处于较高水平。一方面，恒大事件的进展对市场情绪扰动较大，债券兑付情况仍需观察他的资产处置情况。另一方面，房企在18年高价拿的低利润甚至亏损项目集中在今年年中和年末进行结算，也会对市场造成一定冲击。 产业债策略：当前信用利差低位但分化极大，产业债超额利差历史高位，不建议持有利差上行风险较大的中高等级长久期品种。今年政策对债务问题格外重视，各地政府纷纷表态确保地方国企债券兑付，非国企近几年经营较好且资本开支平稳，债务风险可控，因此我们认为今年信用市场整体违约率较低，可适度下沉收益率较高且基本面较好的短久期产业债。“碳中和”战略下，钢铁行业一方面基本面将继续夯实，另一方面长期资本开支有望下降，目前利差较高，风险较小，性价比最高。煤炭行业优选持续经营能力强的主体。下半年经济韧性对中游制造业形成利好，并且整体利差较高，可适当关注。 城投债策略：城投融资环境收紧既成事实，下半年城投债调整压力加大，关注刚兑信仰的动摇，预计城投债信用利差将大幅上行，下半年防风险为主。当下的格局下，东部沿海地区城投债收益率较低，高负债区域风险度较大，城投债整体配置价值不高，首推河南省的城投，同时建议向大城市的区县级城投要收益，如南京市、武汉市、成都市、长沙市等。 行业景气高频追踪： 高频追踪：上行：环渤海动力煤、NEWC动力煤、焦煤坑口价、焦煤车板价、一级冶金焦车板价、一级冶金焦平仓价、螺纹钢期货价格、螺纹钢现货价格、乙烯、甲醇、PVC、LME铝、LME锌、铜、铝、锌、铅、全国水泥均价、上海出口集装箱运价指数；持平：钢材综合价格指数、BRENT原油、丙烯、甲苯、LLDPE、PX、纯碱、LME铜、LME铅；下行：丁二烯、二甲苯、PTA、尿素、波罗的海干散货指数。 信用债周度回顾： 产业债——市场：上周信用利差多数下行，等级利差多数下行，期限利差有所分化。具体来看，信用利差多数下行：3年期中票（AA+）利差下行最大，为9BP；其次是3年期中票(AA)、3年期中票（AA-），利差下行8BP。等级利差多数下行：1年期AA-AAA、1年期（AA-)-AAA利差下行2BP；3年期AA-AAA、3年期（AA-）-AAA利差下行1BP。期限利差有所分化：（AA+）5年-3年、（AA）5年-1年、（AA-）5年-1年上行最多，为4BP；（AA+）3年-1年下行最多，为3BP。行业超额利差有所分化。上周19个行业中8个行业超额利差下行，其中电子行业下行幅度最大，为10.63BP；其次为钢铁、煤炭下行4.94BP、4.30BP；11个行业超额利差上行，其中机场行业上行幅度最大，为7.47BP，其次为航空运输，上行4.24BP。 城投债——市场：本周城投债表现整体差于产业债，1年期、3年期、7年期、10年期城投债表现差于产业债，5年期城投债表现好于产业债。 信用债风险警示：多家发债主体评级被下调。 正文 1.第二次集中供地有何特征 从土拍政策调整后完成第二次集中地的城市情况来看，热度较第一次集中供地有明显下降。第一次集中供地市场火热，部分城市土地溢价率过高，并不符合集中供地‘稳房价’‘稳地价’政策的初衷。在第二次集中供地开始阶段，相关部门叫停了第二次集中供地，调整土地出让规则。最重要的调整是对溢价率的限制，将溢价率上限下调至15%，同时规定达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。并且对资金来源要求更加严格，要求竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。各地陆续推迟了第二次集中供地时间。 第二次集中供地政策调整后，福州、青岛、天津完成了第二次集中供地，整体热度较第一次集中供地明显下降，溢价率下降，底价成交居多。9月10-11日，天津第二批集中供地成交40宗，成交总价330亿元，9宗出现溢价，19宗地块停牌，2宗流拍。天津第二次集中供地有几点特点，第一，和第一次集中供地相比，非市内六区及滨海新区的地块供应有所增加，第二，第二次集中供地出让以底价成交为主，第三，以央企和大房企拿地为主。9月8-9日，福州第二批集中供地出让14宗地块，总成交价76.16亿元。此前第一批集中供地中，福州共出让26宗地块，成交价为157.56亿元。受限价摇号和限制马甲的双重要求，房企机会更为均等，1家房企连续夺得多个地块的情况并未出现。青岛第二批集中供地合计出让76宗地块，总成交价为279.12亿元，多数以底价成交。 预计第二次集中供地整体热度将较第一次有明显下降。一方面，第一次集中供地时期房企补库存需求较强烈，且第一次集中供地获得土地若加快开发周期，大概率可以计入2021年的销售，两者共同作用下第一次集中供地市场较热。另一方面，第二次集中供地限制了土地溢价率上限为15%，且对房企资金来源要求更为严格，并且限制拿地金额不得超过权益回款的40%，整体房企资金来源相对第一次集中供地时期更为紧张，也给第二次集中供地有所降温。 集中供地政策的调整将保证房企一定合理的利润空间，预计未来房企的利润将有所好转。2018年实行限房价不限地价，第二次集中供地后房价和地价均有所限制，预计将会成为房企利润空间的转折点。 2.地产债超额利差继续小幅走扩 上周房企超额利差走扩3.35bp，其中央企和国企小幅走扩，分别走扩1.14bp和1.05bp，民企大幅走扩7.02bp，继续创新高。长期来看，整体地产债利差将有所压降，但目前对利差的扰动因素仍较多，短期内仍将处于较高水平。一方面，恒大事件的进展对市场情绪扰动较大，债券兑付情况仍需观察他的资产处置情况。另一方面，房企在18年高价拿的低利润甚至亏损项目集中在今年年中和年末进行结算，也会对市场造成一定冲击。 3.信用债风险警示 4.行业新闻追踪
【申万宏源债券】孟祥娟 姚洋 赵宇璇 武文凯 摘要 热点解析：第二次集中供地有何特征 从土拍政策调整后完成第二次集中地的城市情况来看，热度较第一次集中供地有明显下降。第一次集中供地市场火热，部分城市土地溢价率过高，并不符合集中供地‘稳房价’‘稳地价’政策的初衷。在第二次集中供地开始阶段，相关部门叫停了第二次集中供地，调整土地出让规则。最重要的调整是对溢价率的限制，将溢价率上限下调至15%，同时规定达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。并且对资金来源要求更加严格，要求竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。各地陆续推迟了第二次集中供地时间。第二次集中供地政策调整后，福州、青岛、天津完成了第二次集中供地，整体热度较第一次集中供地明显下降，溢价率下降，底价成交居多。 集中供地政策的调整将保证房企一定合理的利润空间，预计未来房企的利润将有所好转。2018年实行限房价不限地价，第二次集中供地后房价和地价均有所限制，预计将会成为房企利润空间的转折点。 上周房企超额利差走扩3.35bp，其中央企和国企小幅走扩，分别走扩1.14bp和1.05bp，民企大幅走扩7.02bp，继续创新高。长期来看，整体地产债利差将有所压降，但目前对利差的扰动因素仍较多，短期内仍将处于较高水平。一方面，恒大事件的进展对市场情绪扰动较大，债券兑付情况仍需观察他的资产处置情况。另一方面，房企在18年高价拿的低利润甚至亏损项目集中在今年年中和年末进行结算，也会对市场造成一定冲击。 产业债策略：当前信用利差低位但分化极大，产业债超额利差历史高位，不建议持有利差上行风险较大的中高等级长久期品种。今年政策对债务问题格外重视，各地政府纷纷表态确保地方国企债券兑付，非国企近几年经营较好且资本开支平稳，债务风险可控，因此我们认为今年信用市场整体违约率较低，可适度下沉收益率较高且基本面较好的短久期产业债。“碳中和”战略下，钢铁行业一方面基本面将继续夯实，另一方面长期资本开支有望下降，目前利差较高，风险较小，性价比最高。煤炭行业优选持续经营能力强的主体。下半年经济韧性对中游制造业形成利好，并且整体利差较高，可适当关注。 城投债策略：城投融资环境收紧既成事实，下半年城投债调整压力加大，关注刚兑信仰的动摇，预计城投债信用利差将大幅上行，下半年防风险为主。当下的格局下，东部沿海地区城投债收益率较低，高负债区域风险度较大，城投债整体配置价值不高，首推河南省的城投，同时建议向大城市的区县级城投要收益，如南京市、武汉市、成都市、长沙市等。 行业景气高频追踪： 高频追踪：上行：环渤海动力煤、NEWC动力煤、焦煤坑口价、焦煤车板价、一级冶金焦车板价、一级冶金焦平仓价、螺纹钢期货价格、螺纹钢现货价格、乙烯、甲醇、PVC、LME铝、LME锌、铜、铝、锌、铅、全国水泥均价、上海出口集装箱运价指数；持平：钢材综合价格指数、BRENT原油、丙烯、甲苯、LLDPE、PX、纯碱、LME铜、LME铅；下行：丁二烯、二甲苯、PTA、尿素、波罗的海干散货指数。 信用债周度回顾： 产业债——市场：上周信用利差多数下行，等级利差多数下行，期限利差有所分化。具体来看，信用利差多数下行：3年期中票（AA+）利差下行最大，为9BP；其次是3年期中票(AA)、3年期中票（AA-），利差下行8BP。等级利差多数下行：1年期AA-AAA、1年期（AA-)-AAA利差下行2BP；3年期AA-AAA、3年期（AA-）-AAA利差下行1BP。期限利差有所分化：（AA+）5年-3年、（AA）5年-1年、（AA-）5年-1年上行最多，为4BP；（AA+）3年-1年下行最多，为3BP。行业超额利差有所分化。上周19个行业中8个行业超额利差下行，其中电子行业下行幅度最大，为10.63BP；其次为钢铁、煤炭下行4.94BP、4.30BP；11个行业超额利差上行，其中机场行业上行幅度最大，为7.47BP，其次为航空运输，上行4.24BP。 城投债——市场：本周城投债表现整体差于产业债，1年期、3年期、7年期、10年期城投债表现差于产业债，5年期城投债表现好于产业债。 信用债风险警示：多家发债主体评级被下调。 正文 1.第二次集中供地有何特征 从土拍政策调整后完成第二次集中地的城市情况来看，热度较第一次集中供地有明显下降。第一次集中供地市场火热，部分城市土地溢价率过高，并不符合集中供地‘稳房价’‘稳地价’政策的初衷。在第二次集中供地开始阶段，相关部门叫停了第二次集中供地，调整土地出让规则。最重要的调整是对溢价率的限制，将溢价率上限下调至15%，同时规定达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。并且对资金来源要求更加严格，要求竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。各地陆续推迟了第二次集中供地时间。 第二次集中供地政策调整后，福州、青岛、天津完成了第二次集中供地，整体热度较第一次集中供地明显下降，溢价率下降，底价成交居多。9月10-11日，天津第二批集中供地成交40宗，成交总价330亿元，9宗出现溢价，19宗地块停牌，2宗流拍。天津第二次集中供地有几点特点，第一，和第一次集中供地相比，非市内六区及滨海新区的地块供应有所增加，第二，第二次集中供地出让以底价成交为主，第三，以央企和大房企拿地为主。9月8-9日，福州第二批集中供地出让14宗地块，总成交价76.16亿元。此前第一批集中供地中，福州共出让26宗地块，成交价为157.56亿元。受限价摇号和限制马甲的双重要求，房企机会更为均等，1家房企连续夺得多个地块的情况并未出现。青岛第二批集中供地合计出让76宗地块，总成交价为279.12亿元，多数以底价成交。 预计第二次集中供地整体热度将较第一次有明显下降。一方面，第一次集中供地时期房企补库存需求较强烈，且第一次集中供地获得土地若加快开发周期，大概率可以计入2021年的销售，两者共同作用下第一次集中供地市场较热。另一方面，第二次集中供地限制了土地溢价率上限为15%，且对房企资金来源要求更为严格，并且限制拿地金额不得超过权益回款的40%，整体房企资金来源相对第一次集中供地时期更为紧张，也给第二次集中供地有所降温。 集中供地政策的调整将保证房企一定合理的利润空间，预计未来房企的利润将有所好转。2018年实行限房价不限地价，第二次集中供地后房价和地价均有所限制，预计将会成为房企利润空间的转折点。 2.地产债超额利差继续小幅走扩 上周房企超额利差走扩3.35bp，其中央企和国企小幅走扩，分别走扩1.14bp和1.05bp，民企大幅走扩7.02bp，继续创新高。长期来看，整体地产债利差将有所压降，但目前对利差的扰动因素仍较多，短期内仍将处于较高水平。一方面，恒大事件的进展对市场情绪扰动较大，债券兑付情况仍需观察他的资产处置情况。另一方面，房企在18年高价拿的低利润甚至亏损项目集中在今年年中和年末进行结算，也会对市场造成一定冲击。 3.信用债风险警示 4.行业新闻追踪
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