【西南地产纪要】地产变局:结构和边界
（以下内容从西南证券《【西南地产纪要】地产变局:结构和边界》研报附件原文摘录）
会议概要 主题：地产变局——结构和边界 时间：2020年7月14日周一19：30 主讲：西南地产首席 胡总 主要部分 第一部分：地产股上涨的三条线索 第二部分：房地产行业的三大核心问题 第三部分：真正突围的最可能方向 西南地产首席 胡总 【地产股上涨的三条线索】 六月底以来，金融和地产股有一波上涨，部分券商涨幅很大，很多投资者对地产股的上涨还存有迟疑。在我们看来，地产股上涨至少有三条比较明显的线索： 1） 低估值白马：如增量资金建仓，或产业资本回购是沿着这条主线来操作。当前地产股板块处于历史估值低位（5%的估值分位水平）。 2）分拆预期：如，有物业子公司上市、参股投资科技股/券商股等（如：去年的宝龙，今年的世茂、合景等，因为有分拆预期，股价相对较强）。 前两条线索我们认为已经得到了比较一致的认可，因此我们看到产业资本的回购、增量资金进场购入低价地产白马股，也看到有分拆预期的个股走势较强。 3）基本面预期变化：我们认为该线索还没在市场得到充分的认识。基本面有两方面：一方面是契合行业结构性变化的热点区域，另一方面是传统地产开发业务边界的突破。通过这两点，我们可能会找到一些基本面预期变化明显从而改变其股价走势的公司。 第三条线索目前需要充分地挖掘。我们可以从基本面的逻辑解释为什么这部分地产股可以持续上涨。 【房地产行业的三大核心问题 】 1） 总量天花板问题。如在2017年，我们看到全国商品房销售面积增速是超过7%，在2018年为1.3%，而在2019年下降至-0.1%。对于2020年，我们考虑到疫情的阶段性冲击以及对供货的一定影响，我们假设今年全年针对需求端的信贷政策不会做大的调整（仍延续房住不炒、因城施策的思路不变）。我们预计2020年商品房销售面积的下降幅度在5%~8%的区间。换言之，在2018到2020年间，我们看到行业的总量受到了某种程度的压制，使我们感受到天花板的问题。比如当一个房企的销售达到5-6千亿的规模后，它便会感觉到继续维持30%以上的增速是很困难的（如碧桂园、万科），所以我们看到很多房企的排名上升之后便很难再维持高增长，也就是说房企销售的高增长本质上是不可持续的，销售的提升对股价提升的意义越来越弱。 我们认为造成天花板问题的核心因素是政府的供地限制及严格的交易限制。回顾过去20年的国有建设用地供应面积，该指标的最高点在2013年。从2013年到2015年为去库存的时期，因此在这段时间供应持续下滑。尽管在2017年开始供应面积有所恢复，但也达不到2013年的高位。除供地限制外，影响因素还有交易限制（限售限购限贷限价限转让），但我们认为这是次要因素。正是这些因素让我们感到行业的天花板问题，所以行业没有增长，甚至还可能会下滑。 2） 毛利率下行问题。该问题从今年起会比较明显。很多房企的毛利率高点在2019年，这是因为在2016、2017年的时候房企享受到房地产价值大面积重估的红利，它带来一个结算期，2019年是高峰，毛利率优势开始显示出来。但从2020年开始进入结算的土地价格相对较贵，从而导致毛利率下滑。 今年上半年的拿地情况也能反映这个问题，我们统计了今年每个城市房企在住宅和商服用地上的投资额，并进行排名后，我们发现全国70%的投资额度集中在30个城市。而对于这30个城市，住宅和商服用地的成交金额基本在200亿元以上，其中有12个城市超过500亿元（如在2020年上半年，杭州成交额为1653亿元、上海1210亿元、北京1152亿元、广州1107亿元）。由此可见很多房企对于比较好的城市有高度一致的认知，从而集中在这些城市拿地，这必然会使这些城市的土地溢价率居高不下。 在统计100个城市住宅用地平均成交溢价率后，我们发现在2020年上半年，除1月和2月外（溢价率为11.6%，11.9%），溢价率在3~5月均在16%以上（3月、4月、5月和6月分别为16.18%、18.20%、16.37%、17.97%）。这充分说明了由于很多房企集中在特定区域拿地，从而使土地成本居高不下，并拉低了绝大部分房企的毛利率。 3） 政策压制问题。很多人会思考，目前房价上涨会不会伴随着泡沫？判断这个问题的核心，就是要判断房价的上涨会不会同时伴随着城市库存的持续走高。这是因为房价一旦停止上涨，持续升高的库存会强化预期急剧变化，出现负向循环（存货特别高，就会有价格下行压力）。然而我们通过对比2013年和2020年可以发现：在2013年，部分城市的房价上涨，但同时库存在持续走高，因此有泡沫化特征较为明显；而在2020年，虽然部分城市房价上涨，但是库存并没有持续走高，而是上涨的压力被压抑不住显现出来而已。从2016年起很多城市的库存长期处在偏低的位置，使市场的价格十分敏感，由此造成的价格上涨根本原因是因为供不应求。在这种情况下，我们看到从2016年Q4起政策面处于长期压制的状态，今年即便是因为疫情的冲击，我们依然看到中央对政策的定力很强。我们觉得根本的因素是地产的基本面很好（库存很薄），也就是说即便政策不出现放松，地产依然能保持客观的交易量。所以从这个角度看，我们觉得政策不会出现松动（政策面还是延续房住不炒、因城施策、稳定预期的基调）。那么在这种情况下，我们去讲说板块面临很大的系统性的机会，其实也是比较难的。 【三大问题之下房企的突破方向】 我们讲两大部分：一部分是结构性，一部分是业务边界。 结构性（对抗毛利率下行）： 我们认为中国的房产和国外有很大的不同，因为在国内它是由政府主导投资的行业。我们认为核心问题不是总量（从总量来判断行业的拐点是不合理的），而结构性的重要性明显要高于总量，这可以通过三个方面看出： 一， 地方政府对待土地的态度有很大的差异（土地出让的意愿），这给行业带来供给层面的约束。我们一直认为房地产行业是供给约束的行业（土地二元结构），供给约束决定了在大部分情况下都不会持续出现房地产需求低于供给的问题。我们往往看到的是供不应求或供需较为均衡的情况，是因为地方政府惜售土地（政府希望价格更高希望后面还能多卖）或是因为反腐的问题（不愿出售土地涉及寻租），从而导致供给越来越少。如2012年到2015年南京市由于反腐导致的政府惜售土地，从而使房价领先上涨。 二， 人口流动（从农村到城市，从小城市到大城市，从城市到城市，从中心到郊区）。我们发现从2010年开始人口流动出现显著分化。从2010年到2020年人口以从城市到城市的迁徙和流动为主要特征。人口流动分化可以解释2012年Q4和2015年Q2起不同城市房价涨幅拉开差距的现象，而这个现象在总量上比较难解释。我们统计了50个城市的房价增速和小学在校生的增速，存在很强的相关性（房价增速较强的城市，小学在校生的增速比较明显）。而2015年下半年房价的上涨还跟库存的消耗有明显的关系。从2020年，我们发现人口流通出现了新的特征：都市圈和城市群的人口流动，这可以解释为什么深圳房价在一线城市中变现更强。 三， 区域市场不平衡决定房产市场的深度。如一些城市在很早开始二手房交易量就已经超过新房，因此房地产价格以二手房市场的定价为主导；而一些城市还是以新房交易为主，通过政府干预，新房价格主导市场预期。当二手房交易为主时，市场深度会更充足，市场活跃度会更大、交易乘数也更高。 因此无论是个人买房还是房企拿地，我们认为要在比较强势的区域深耕。我们现在看到达成一致共识的都是一线、二线以及强三线。而这些城市周边的三四线城市仍有市场深度上的分歧，但它们对去化存在一致共识（这些城市相比其他的三四线是比较容易去化的，因为他们和周边中心城市有比较强的联动效应）。 对于深圳，我们认为从2019下半年开始，房价重新走向上涨的通道，原因是人口流入、城市地位提升、教育资源增加等。我们预计2020年8月深圳可能会扩容扩权。区域扩容的好处就是它可以拉低深圳整体成交的均价，进而再打开价格上涨的空间。因此从结构性特征来看，我们会推荐一线、二线、强三线为主的房企，尤其是深圳本地股（因为他们在深圳以及周边已经布局了土储）：比如A股的天健集团，南山控股、深振业、深物业，港股的龙光地产，佳兆业等。 业务边界： 地产开发业务可以一定程度上类比银行业务：地产和银行都有信用创造的功能。政府出让土地以及城投公司进行土地抵押贷款的过程实现了土地价值的向上重估和信用的创造，这相当于发行基础货币的央行和通过贷款行为实现信用创造的商业银行。通过投资城市建设，政府相当于在土地的信用创造里面发挥了央行的角色。而房企通过银行贷款进行开发以及居民通过银行贷款买房的过程，也就是商业银行的信用创造，在投放贷款的同时创造等量的存款。 因此，我们认为地产在本质和源头上由政府主导投资，且依赖于政府的土地经营和信用创造，这决定了地价只能涨不能跌（一旦地价下跌，土地出让就会不太顺畅，而城投公司的抵押贷款可能需要追加担保物，从而出现负向循环）。所以说房企赚到的利润绝大部分是来自于地土地增值，少部分由于高周转和品牌溢价。 因此房企要实现业务边界的突破就必须要走出一条新的道路（部分房企做旅游、汽车，基本上是为了获取资源，也就是更低成本的土地，从而赚取土地变现的利润，并没有实现突破），这里的突破是指不依赖于土地变现，而是在空间和场景中实现流量变现和价值挖掘（人流变现 — 在特定的空间中实现价值的挖取和变现），这主要有三个方向： 1） 物业管理 物业管理的本质是在特定的社区空间里面给业主做服务。这个业务模式的拓展一定是从社区往外拓展（到商业写字楼，共建、城市空间，生态圈），这种拓展实现的是对于一个人生活和工作的全场景覆盖，且需要社区精细化管理到城市精细化管理。我们认为部分物管公司可以成为平台性的物管公司（不局限于小区）。所以我们要从更大的格局选择、理解物业股。这里我们推荐保利物业、碧桂园服务、万科物业（未上市）。 2） 旅游度假 通过自然景区、人文景区、体验设施等对人的游玩、度假实现全场景覆盖。该方向契合改革开放的趋势（海南自贸岛），而且能通过场景消费、IP打造等来实现流量变现和价值挖掘。看好：华侨城、绿地控股、融创中国。 3） 租赁住宅 长租公寓需要持续投入，需要具备规模，市占率提升到某个阶段后，租赁住宅才具备垄断地位，从而使企业有能力进行租金博弈、增值服务以及实现细分客户群体的价值挖掘。目前大部分企业仍未找到合理的盈利模式，长租公寓还没体现出价值。较好的标的有：自如（未上市）、万科、龙湖等。 研究成果 【市场随笔系列】 第二波行情猜想 冰火三重天，行情还能走多远 地产股到底会不会一日游 地产投资要崩了，新基建能否独善其身 永久基本农田要失守了？ 3月9日我们都在见证历史 被海南的现房销售制度给惊到了 基于修正SEIR模型判断疫情的峰值及拐点 病毒COVID-19的初始传染比例探究 疫情高压下，市场选择的什么方向 周期反击战打响，成色到底如何？ 两天大涨是否昙花一现？ 到底该怎么看央行16号文 从先行示范区看深圳的未来 破“七”背后的启示 辟谣！政治局会议地产表述的正确解读 延续核心资产逻辑，从公募持仓变动择股 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碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险 中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复 融信中国：明显低估的一二线优质标的 保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即 融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7 合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善 易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商 碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长 龙光地产：前瞻布局、资源优质 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
会议概要 主题：地产变局——结构和边界 时间：2020年7月14日周一19：30 主讲：西南地产首席 胡总 主要部分 第一部分：地产股上涨的三条线索 第二部分：房地产行业的三大核心问题 第三部分：真正突围的最可能方向 西南地产首席 胡总 【地产股上涨的三条线索】 六月底以来，金融和地产股有一波上涨，部分券商涨幅很大，很多投资者对地产股的上涨还存有迟疑。在我们看来，地产股上涨至少有三条比较明显的线索： 1） 低估值白马：如增量资金建仓，或产业资本回购是沿着这条主线来操作。当前地产股板块处于历史估值低位（5%的估值分位水平）。 2）分拆预期：如，有物业子公司上市、参股投资科技股/券商股等（如：去年的宝龙，今年的世茂、合景等，因为有分拆预期，股价相对较强）。 前两条线索我们认为已经得到了比较一致的认可，因此我们看到产业资本的回购、增量资金进场购入低价地产白马股，也看到有分拆预期的个股走势较强。 3）基本面预期变化：我们认为该线索还没在市场得到充分的认识。基本面有两方面：一方面是契合行业结构性变化的热点区域，另一方面是传统地产开发业务边界的突破。通过这两点，我们可能会找到一些基本面预期变化明显从而改变其股价走势的公司。 第三条线索目前需要充分地挖掘。我们可以从基本面的逻辑解释为什么这部分地产股可以持续上涨。 【房地产行业的三大核心问题 】 1） 总量天花板问题。如在2017年，我们看到全国商品房销售面积增速是超过7%，在2018年为1.3%，而在2019年下降至-0.1%。对于2020年，我们考虑到疫情的阶段性冲击以及对供货的一定影响，我们假设今年全年针对需求端的信贷政策不会做大的调整（仍延续房住不炒、因城施策的思路不变）。我们预计2020年商品房销售面积的下降幅度在5%~8%的区间。换言之，在2018到2020年间，我们看到行业的总量受到了某种程度的压制，使我们感受到天花板的问题。比如当一个房企的销售达到5-6千亿的规模后，它便会感觉到继续维持30%以上的增速是很困难的（如碧桂园、万科），所以我们看到很多房企的排名上升之后便很难再维持高增长，也就是说房企销售的高增长本质上是不可持续的，销售的提升对股价提升的意义越来越弱。 我们认为造成天花板问题的核心因素是政府的供地限制及严格的交易限制。回顾过去20年的国有建设用地供应面积，该指标的最高点在2013年。从2013年到2015年为去库存的时期，因此在这段时间供应持续下滑。尽管在2017年开始供应面积有所恢复，但也达不到2013年的高位。除供地限制外，影响因素还有交易限制（限售限购限贷限价限转让），但我们认为这是次要因素。正是这些因素让我们感到行业的天花板问题，所以行业没有增长，甚至还可能会下滑。 2） 毛利率下行问题。该问题从今年起会比较明显。很多房企的毛利率高点在2019年，这是因为在2016、2017年的时候房企享受到房地产价值大面积重估的红利，它带来一个结算期，2019年是高峰，毛利率优势开始显示出来。但从2020年开始进入结算的土地价格相对较贵，从而导致毛利率下滑。 今年上半年的拿地情况也能反映这个问题，我们统计了今年每个城市房企在住宅和商服用地上的投资额，并进行排名后，我们发现全国70%的投资额度集中在30个城市。而对于这30个城市，住宅和商服用地的成交金额基本在200亿元以上，其中有12个城市超过500亿元（如在2020年上半年，杭州成交额为1653亿元、上海1210亿元、北京1152亿元、广州1107亿元）。由此可见很多房企对于比较好的城市有高度一致的认知，从而集中在这些城市拿地，这必然会使这些城市的土地溢价率居高不下。 在统计100个城市住宅用地平均成交溢价率后，我们发现在2020年上半年，除1月和2月外（溢价率为11.6%，11.9%），溢价率在3~5月均在16%以上（3月、4月、5月和6月分别为16.18%、18.20%、16.37%、17.97%）。这充分说明了由于很多房企集中在特定区域拿地，从而使土地成本居高不下，并拉低了绝大部分房企的毛利率。 3） 政策压制问题。很多人会思考，目前房价上涨会不会伴随着泡沫？判断这个问题的核心，就是要判断房价的上涨会不会同时伴随着城市库存的持续走高。这是因为房价一旦停止上涨，持续升高的库存会强化预期急剧变化，出现负向循环（存货特别高，就会有价格下行压力）。然而我们通过对比2013年和2020年可以发现：在2013年，部分城市的房价上涨，但同时库存在持续走高，因此有泡沫化特征较为明显；而在2020年，虽然部分城市房价上涨，但是库存并没有持续走高，而是上涨的压力被压抑不住显现出来而已。从2016年起很多城市的库存长期处在偏低的位置，使市场的价格十分敏感，由此造成的价格上涨根本原因是因为供不应求。在这种情况下，我们看到从2016年Q4起政策面处于长期压制的状态，今年即便是因为疫情的冲击，我们依然看到中央对政策的定力很强。我们觉得根本的因素是地产的基本面很好（库存很薄），也就是说即便政策不出现放松，地产依然能保持客观的交易量。所以从这个角度看，我们觉得政策不会出现松动（政策面还是延续房住不炒、因城施策、稳定预期的基调）。那么在这种情况下，我们去讲说板块面临很大的系统性的机会，其实也是比较难的。 【三大问题之下房企的突破方向】 我们讲两大部分：一部分是结构性，一部分是业务边界。 结构性（对抗毛利率下行）： 我们认为中国的房产和国外有很大的不同，因为在国内它是由政府主导投资的行业。我们认为核心问题不是总量（从总量来判断行业的拐点是不合理的），而结构性的重要性明显要高于总量，这可以通过三个方面看出： 一， 地方政府对待土地的态度有很大的差异（土地出让的意愿），这给行业带来供给层面的约束。我们一直认为房地产行业是供给约束的行业（土地二元结构），供给约束决定了在大部分情况下都不会持续出现房地产需求低于供给的问题。我们往往看到的是供不应求或供需较为均衡的情况，是因为地方政府惜售土地（政府希望价格更高希望后面还能多卖）或是因为反腐的问题（不愿出售土地涉及寻租），从而导致供给越来越少。如2012年到2015年南京市由于反腐导致的政府惜售土地，从而使房价领先上涨。 二， 人口流动（从农村到城市，从小城市到大城市，从城市到城市，从中心到郊区）。我们发现从2010年开始人口流动出现显著分化。从2010年到2020年人口以从城市到城市的迁徙和流动为主要特征。人口流动分化可以解释2012年Q4和2015年Q2起不同城市房价涨幅拉开差距的现象，而这个现象在总量上比较难解释。我们统计了50个城市的房价增速和小学在校生的增速，存在很强的相关性（房价增速较强的城市，小学在校生的增速比较明显）。而2015年下半年房价的上涨还跟库存的消耗有明显的关系。从2020年，我们发现人口流通出现了新的特征：都市圈和城市群的人口流动，这可以解释为什么深圳房价在一线城市中变现更强。 三， 区域市场不平衡决定房产市场的深度。如一些城市在很早开始二手房交易量就已经超过新房，因此房地产价格以二手房市场的定价为主导；而一些城市还是以新房交易为主，通过政府干预，新房价格主导市场预期。当二手房交易为主时，市场深度会更充足，市场活跃度会更大、交易乘数也更高。 因此无论是个人买房还是房企拿地，我们认为要在比较强势的区域深耕。我们现在看到达成一致共识的都是一线、二线以及强三线。而这些城市周边的三四线城市仍有市场深度上的分歧，但它们对去化存在一致共识（这些城市相比其他的三四线是比较容易去化的，因为他们和周边中心城市有比较强的联动效应）。 对于深圳，我们认为从2019下半年开始，房价重新走向上涨的通道，原因是人口流入、城市地位提升、教育资源增加等。我们预计2020年8月深圳可能会扩容扩权。区域扩容的好处就是它可以拉低深圳整体成交的均价，进而再打开价格上涨的空间。因此从结构性特征来看，我们会推荐一线、二线、强三线为主的房企，尤其是深圳本地股（因为他们在深圳以及周边已经布局了土储）：比如A股的天健集团，南山控股、深振业、深物业，港股的龙光地产，佳兆业等。 业务边界： 地产开发业务可以一定程度上类比银行业务：地产和银行都有信用创造的功能。政府出让土地以及城投公司进行土地抵押贷款的过程实现了土地价值的向上重估和信用的创造，这相当于发行基础货币的央行和通过贷款行为实现信用创造的商业银行。通过投资城市建设，政府相当于在土地的信用创造里面发挥了央行的角色。而房企通过银行贷款进行开发以及居民通过银行贷款买房的过程，也就是商业银行的信用创造，在投放贷款的同时创造等量的存款。 因此，我们认为地产在本质和源头上由政府主导投资，且依赖于政府的土地经营和信用创造，这决定了地价只能涨不能跌（一旦地价下跌，土地出让就会不太顺畅，而城投公司的抵押贷款可能需要追加担保物，从而出现负向循环）。所以说房企赚到的利润绝大部分是来自于地土地增值，少部分由于高周转和品牌溢价。 因此房企要实现业务边界的突破就必须要走出一条新的道路（部分房企做旅游、汽车，基本上是为了获取资源，也就是更低成本的土地，从而赚取土地变现的利润，并没有实现突破），这里的突破是指不依赖于土地变现，而是在空间和场景中实现流量变现和价值挖掘（人流变现 — 在特定的空间中实现价值的挖取和变现），这主要有三个方向： 1） 物业管理 物业管理的本质是在特定的社区空间里面给业主做服务。这个业务模式的拓展一定是从社区往外拓展（到商业写字楼，共建、城市空间，生态圈），这种拓展实现的是对于一个人生活和工作的全场景覆盖，且需要社区精细化管理到城市精细化管理。我们认为部分物管公司可以成为平台性的物管公司（不局限于小区）。所以我们要从更大的格局选择、理解物业股。这里我们推荐保利物业、碧桂园服务、万科物业（未上市）。 2） 旅游度假 通过自然景区、人文景区、体验设施等对人的游玩、度假实现全场景覆盖。该方向契合改革开放的趋势（海南自贸岛），而且能通过场景消费、IP打造等来实现流量变现和价值挖掘。看好：华侨城、绿地控股、融创中国。 3） 租赁住宅 长租公寓需要持续投入，需要具备规模，市占率提升到某个阶段后，租赁住宅才具备垄断地位，从而使企业有能力进行租金博弈、增值服务以及实现细分客户群体的价值挖掘。目前大部分企业仍未找到合理的盈利模式，长租公寓还没体现出价值。较好的标的有：自如（未上市）、万科、龙湖等。 研究成果 【市场随笔系列】 第二波行情猜想 冰火三重天，行情还能走多远 地产股到底会不会一日游 地产投资要崩了，新基建能否独善其身 永久基本农田要失守了？ 3月9日我们都在见证历史 被海南的现房销售制度给惊到了 基于修正SEIR模型判断疫情的峰值及拐点 病毒COVID-19的初始传染比例探究 疫情高压下，市场选择的什么方向 周期反击战打响，成色到底如何？ 两天大涨是否昙花一现？ 到底该怎么看央行16号文 从先行示范区看深圳的未来 破“七”背后的启示 辟谣！政治局会议地产表述的正确解读 延续核心资产逻辑，从公募持仓变动择股 土增税立法与集建地入市 房地产信托收紧为哪般 新城控股的危与机 地产投资拐点已到？ 地产股投资的实用法则 地产股赚钱的正确姿势 预期引导VS政策期望——中央经济工作会议地产政策解读 如果投机投资需求都被灭了，房屋销量还能有多少？ 竣工真这么少？房地产行业数据到底有没有水分？ 垃圾股批量涨停，房企密集获准融资，后面还能买什么？ 从政策托底到茅台跌停，Q4反弹依然在路上 【投资观点系列】 结合深圳特区成立40周年看调控收紧预期——20200712 成熟分化牛确认，个股估值差走阔——20200705 银证混业契合大趋势，房企业务分拆显估值——20200628 继续推荐国资背景小市值标的及物业股——20200621 核心资产估值泡沫化、北京本地疫情爆发——20200614 物业配股压力增大，格力地产遭大幅减持——20200607 物业股走势强劲，旭辉并表永升生活——20200531 两会提法略显积极，市场风格或阶段性切换——20200524 万科提请股份回购意味深远——20200517 境外机构额度限制取消，公募REITs落地——20200510 基金结构性调仓，房抵经营贷未现违规——20200426 深圳与政治局会议释放积极信号——20200419 政策宽松走新路，择时逻辑不再——20200412 央行下调超额存准率，3月销售显著改善——20200407 内房优等生交卷，政治局会议定调积极——20200329 内房信用风险升温，寻找错杀优质个股——20200322 外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权——20200315 海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308 外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显——20200301 信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223 央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216 NCP或加速行业出清，政策宽松或逐步呈现——20200209 疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20200202 内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119 征信版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势——20200112 茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升 ——20200105 【会议纪要系列】 金科股份机构投资者线上交流会——20200630 关于永升生活服务股份配售电话沟通会议——20200604 西南证券“行业新机遇，挖掘新价值”之精选个股——南山控股——20200515 天健集团高管交流会——20200515 公募REITs影响几何——20200510 中南建设2019年业绩发布会——20200430 绿地控股2019年业绩发布会——20200430 华夏幸福2019年业绩发布会——20200427 阳光城2019年业绩发布会——20200427 深圳房价的逻辑与展望——20200423 招商蛇口2019年业绩发布会——20200421 蓝光发展2019年业绩发布会——20200420 保利地产2019年业绩发布会——20200417 金科股份2019年业绩发布会——20200415 融信中国高管交流电话会议——20200408 禹洲地产高管交流电话会议——20200403 中国恒大2019年业绩发布会——20200401 新城控股2019年业绩发布会——20200401 大悦城控股2019年业绩发布会——20200401 世茂房地产2019年业绩发布会——20200330 正荣地产2019年业绩发布会——20200330 龙光地产2019年业绩发布会——20200328 华润置地2019年业绩发布会——20200326 融信中国2019年业绩发布会——20200325 建发国际2019年业绩发布会——20200324 德信中国2019年业绩发布会——20200321 万科2019年度业绩交流会——20200319 美股破20000的房地产视角——2020319 宝龙地产&宝龙商业2019年业绩发布会——20200312 房贷利率怎样选择更受益——20200304 基于修正SEIR模型判断疫情峰值及拐点——20200303 聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301 外围市场大跌对A股的影响如何？——20200226 疫情背景下受益资产梳理及南山控股交流纪要——20200219 疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206 从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121 Q4地产股行情逻辑及展望——20191023 地产股的时机选择和逆向思维——20190928 当前为何我们看多地产——20190701 华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615 房地产市场销售总结及政策展望——20190604 【策略专题系列】 疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资——20200324 两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305 2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210 城市更新：开启地产增量新时代——20191017 2019年中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906 2018年报及2019一季报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516 板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127 2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来——20181119 泡沫后周期时代的投资框架——20180806 房地产投资的韧性与基本面展望——20180206 拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920 从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905 突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924 他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925 长租公寓，租赁市场的新兴力量——20170925 【A股研究系列】 南山控股：基本面拐点确认，关注REITs进展 中南建设：降杠杆提分红、新起点再出发 华夏幸福：回款阶段性改善，关注都市圈销售表现 阳光城：拿地能力明显提升，关注信用及费率改善 金地集团：平衡稳健出实效，坚守品质见真章 招商蛇口：可售资源丰富，关注商管和持有物业 蓝光发展：安全性改善明显，关注拿地弹性 华发股份：派息再超预期、土储有质有量 保利地产：再超预期，稳步向TOP3挺进 天健集团：旧改与深圳基本面加持，业绩加速释放 荣盛发展：分红稳步提升，关注回款率目标 新城控股：运营优先缓速提效，估值提升有空间 万科2019年报：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起 中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心 华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合 【H股研究系列】 宝龙地产：陈德力获任联席总裁，商业优势与确定性大增 世茂房地产：高弹性、高价值、高成长 正荣地产：拿地权益提升，融资成本回落 佳兆业：净负债率大幅改善，旧改转换提速 禹洲地产：负债有所优化，销售弹性犹存 旭辉控股：均衡利好增长，发力商办和物管 融创中国：从弹性回归价值，关注信用改善节奏 碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险 中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复 融信中国：明显低估的一二线优质标的 保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即 融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7 合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善 易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商 碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长 龙光地产：前瞻布局、资源优质 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
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