7月龙头月报|博弈地产小周期

（以下内容从国泰君安《7月龙头月报|博弈地产小周期》研报附件原文摘录）
　　报告导读 楼市需求和房企拿地均有走弱迹象，而经济下行加大，小周期性博弈机会值得关注，行情可类比于2017-2019年四季度，而估值修复的行业性大机会仍需等待。 1.销售增速显著回落，经济复苏疲弱及购房情绪扰动是主因。本月龙头房企销售面积同比下滑4.8%、销售金额下滑6.4%，在供给收缩后，需求也出现一定的扰动，有以下几个原因：1）经济下行压力较大，出口产业链以外的部分产业，居民收入复苏较疲弱，表现出来就是中西部部分省份地产销售出现明显下滑；2）热点区域因为限购及供给减少的因素，导致购房情绪出现波动，部分区域虽有价格支撑，但量出现下滑；3）供地规则的调整、房企拿地比例的监管、部分房企预售资金的风险事件等因素，让下半年土地市场存在变数，土地市场若走弱，则可能进一步影响楼市。需求端变动需纳入瞄准镜。 2.土地市场有所降温，房企拿地意愿存在一定变数。1）7月是继3月后又一个无集中供地的月份，表现出来同样的趋势是房企向长三角低能级城市下沉，而不同的是房企的拿地意愿明显弱于3月；2）虽然房企的土储总体不高，但在监管仍存变数、需求存在波动的情况下，拿地意愿边际走弱也是较为明显的，下半年土地市场存较大变数。 3.供地规则的变化只有最终传导到利润表才能带来稳定的估值修复，否则仍只是短期乐观情绪的演绎。近两年房企拿地内卷的本质是竞争格局较差，修改交易规则的办法仍未解决根本问题，改善供地结构也仅仅是走向估值修复的必要而非充分条件。只有能够展望到，行业内多数企业远期能够不再价值毁灭且较为稳定，方能有稳定的估值修复。而对于可能的摇号，可以参考过去的长沙、第一批集中供地的合肥，对房企来说不确定性极大，仍难带来估值修复。 4.融资规模仍维持低位。本月融资规模继续保持低位，房企愈发倚重销售回款，贷款集中度管理较严格背景下，当前房企的回款周期拉长。 5.博弈小周期的机会。地产数据转弱将成为大概率事件，而经济下行压力加大也逐渐成为共识。我们认为地产融资偏紧的大环境不会变，这是经济发展阶段转变决定的大趋势，但是针对房企的政策出现边际松动值得期待，小周期性的机会可参考历年四季度博弈政策的相对收益行情。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：供给收缩的影响逐渐向需求端传导 1.1. 增速继续回落，供需均是原因 7月销售增速继续回落，警惕供给端收缩开始影响需求端。7月监测的18家房企销售面积3617万平，同比下滑4.8%；销售金额4958亿元，同比下滑6.4%。自5月份供给持续收缩后，销售出现明显回落，我们认为当前供给端的收缩开始影响到需求端，一方面部分热点城市供给缩量开始逐渐影响到居民的购房情绪，同时调控政策不断加码也影响了居民的预期；另一方面土地出让规则的不断变动及房企对于资金监管的担忧，让地价存在一定下行压力，从而对购房预期也有一定压制。 各梯队房企销售增速均持续回落，TOP5房企销售增速相对偏低。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为-4.4%、4.2%、-12.9%，销售额同比增速分别为-8.8%、-0.8%、-6.0%。TOP5房企销售增速相对偏低。 绿城、金地、旭辉、融创等前7个月销售增速超过50%。7月房企销售增速大幅回落，剔除绿地因基数原因高增长外，仍保持增长的房企仅为金地、绿城、中海，增速分别为22%、21%、6%。从前7个月看，绿城、金地、旭辉、融创增速领先，分别达到94%、54%、53%、50%。 1.2. 均价明显下行，需求存波动风险 销售均价环比下滑，量价关系显示需求有走弱迹象。7月监测的18家龙头房企销售均价13708元/平，环比下滑1.6%；同比下滑5.6%，较上月下滑10.7个百分点。从量价对比看，需求端有一定转弱迹象，在调控趋严后，弱供给的影响在逐步传导至弱需求。 7月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）7月18家房企中，销售均价同比下跌房企9家，环比下跌10家，较上月大幅增加。旭辉、中海销售均价涨幅相对较大。2）前7个月销售均价看，阳光城涨幅达到26%，绿城、中海、保利增幅在10%以上。 1.3. 销售目标完成度仍处较高水平 前7个月目标完成率达到55.1%，低于2018年水平。从披露销售目标的房企看，当前目标完成率55.1%，低于2018年前7个月销售占比1.4个百分点，但仍明显超出2019年和2020年。绝大多数房企目标完成率均好于2020年同期，其中金地、招商蛇口、华润目标完成率最高，分别为67%、60%、60%。 2. 拿地：土地市场回落，房企拿地意愿边际走弱 2.1. 供地量萎缩，龙头房企拿地强度回落 七月供地量大幅萎缩，房企拿地金额大幅回落。监测的18家龙头房企7月拿地金额727亿，较上月大幅下滑，同比下滑达59.1%，主要原因是7月基本没有集中供地，供地量大幅收窄，房企拿地量亦明显下滑。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，7月为14.7%，较上月回落16.8个百分点，跌至极低水平。 碧桂园、中海、新城控股7月拿地力度较大。由于供地较少，本月房企拿地均大幅下滑，仅碧桂园、中海、新城控股仍保持合理的拿地强度，分别为34%、32%、32%。从前七个月看，保利、招商蛇口、绿城拿地强度较高，超过50%。 2.2. 拿地被迫下沉至低能级城市，方向以长三角为主 7月房企拿地下沉至三线城市，主要因一二线供地缩量。7月重点房企拿地被迫下沉，三线城市拿地占比达到86%，一二线拿地占比仅为14%。由于后两批集中供地将集中在最后一个季度，前7个月看，一二线拿地占比较2020年下滑3pcts。 7月房企长三角拿地占比大幅提升。7月房企拿地下沉方向上仍以长三角为主，占比提升至51%，较上月大幅提升16pcts。前7个月看，房企拿地向长三角集中趋势非常明显，占比达44%，较2020年提升8pcts。 2.3. 拿地意愿回落，均价亦有下行 拿地均价回落，溢价率总体保持平稳。7月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价5184元/平，环比下滑25.3%，楼面价/销售均价降至37.8%，有明显改善。从拿地溢价率看，7月溢价率14.7%，与上月基本持平。 7月招商蛇口、阳光城拿地均价相对偏高。招商蛇口、旭辉、中海、阳光城、绿城等拿地楼面价均超过10000元/平；楼面价/销售均价看，招商蛇口、阳光城均超过50%。前7个月看，融创、招商蛇口均超过60%。 3. 融资：融资规模仍处低位 7月地产行业境内发债额仍相对偏低。7月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共724亿元，环比增长9.4%，同比下滑2.8%。上半年合计发行4611亿元，较上年微降1%。7月共9家龙头房企发债合计182.9亿，较上月减少54.7亿，其中万科、中海、旭辉分别发债42亿、30亿、30亿。 7月海外债发行继续维持在低位水平。全行业看，本月总发行量280亿元，环比略有回落，但仍处于较低水平。18家龙头房企中7月仅新城控股、融创中国有海外债发行，分别为19亿、26亿。 博弈小周期的机会。地产数据转弱将成为大概率事件，而经济下行压力加大也逐渐成为共识。我们认为地产融资偏紧的大环境不会变，这是经济发展阶段转变决定的大趋势，但是针对房企的政策出现边际松动值得期待，小周期性的机会可参考历年四季度博弈政策的相对收益行情。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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