【招商证券·房地产】讨论四个市场关心的有关板块后续走势的问题——房地产板块最新观点

（以下内容从招商证券《【招商证券·房地产】讨论四个市场关心的有关板块后续走势的问题——房地产板块最新观点》研报附件原文摘录）
　　摘要：近期房地产板块修复，有利润率改善与系统性风险担忧缓释的双重原因。总结市场关心的四个问题并给出解答：行业集中度逻辑会否破坏？参拍动力不足会否导致远期供应和销售受影响？供应商风险是否在增加？居民中长期贷款转弱会否影响销售？ 一、集中拿地政策虽改善，后续是否会带来新的问题，比如摇号会不会破坏房企集中度提高逻辑？ 回答： 首先，集中拿地政策改善的预期刚刚起步，后续重点城市的验证和印证是顺位第一逻辑，在别的担忧之前，先等这些逻辑兑现； 其次，过去集中供地部分城市竞争本来就很激烈，有三个特点：a.部分国央企拿地力度较大 b.本地企业因为扩张受限而降低利润率要求拿地 c.部分房企仍然判断政策可能放松而加大拿地，这几个特点本身就使得重点城市的市占率无法快速提升，而判断其中a和c后续可能变化。同时，房企市占率的提升主要体现在两个途径：a.依靠出色的产品定位和拿地能力拿到更合适的而不是更核心的地块，辅以定位更准确的产品；同时下沉不错的城市（考验团队找地能力）；b.部分现金流困境的房企已经几乎退出拿地市场，反向提升现金流驾驭能力强势房企的市占率。 二、后续控土地溢价率，会否影响房企参拍和拿地力度，而影响远期供应和销售？ 回答: 首先，控溢价率本身不会影响拿地力度，过去新房销售价格相对控制更好，但拿地层面绝对价格和溢价率相对控制偏弱，从而压制房企利润，未来如果房价和地价都同样控制好，利润空间则会比第一次集中供地改善，同时也会保障品质，利润率改善对拿地力度是正向贡献；但不排除部分城市在前期地价上涨过快或者供应过剩背景下出现流拍。 其次，近期信贷偏紧，下半年房企资金来源差异或较前期放大，而导致拿地分化，部分地区或出现冷热不均现象，但这些地方本身的需求也相对更弱，所以拿地是一个区域供需关系的结果，是广义补库存，需求不好的地方拿地一直也一般。 所以，我们建议虽然拿地政策改善是一个beta因素，但选股出发点一定是买alpha，而非简单博弈现金流困境公司的反转。毕竟，过去放松的是房价上涨，那救赎的是所有存量库存项目，那时候可以博弈现金流反转公司的股价，现在逻辑不一样，现在是预期拿地利润率改善，针对的是增量项目，谁有能力获取更多的增量好项目，才是未来成长边际改善的标的。 三、产业链上供应商风险是否在增加？ 回答：在行业现金流吃紧背景下，部分供应商如果和现金流困境房企绑定过深，其现金流压力相对较大。但前期货币政策降准对于供应链上的企业是有边际改善帮助的，毕竟，“供应商缺的不是便宜的钱，而是钱本身”。也就是说，判断政策虽无法放松房地产，但已经在关注和边际上改善供应商的现金流，尤其是小微供应商; 与此同时，部分现金流优秀的供应商能够更早从现金流困境房企上止损，从而或获得更快的市占率提升。另外，供应链环境的改善对于核心企业（房企）的改善也是不言而喻的。 四、居民中长期贷款近几个月转弱，会不会影响房地产需求？ 回答： a.从货币活化指数观察（M1/M2口径），居民配置不动产意愿虽然在19年下半年出现改善，但其并未出现大幅边际上行（数据上表现为负增长收窄），原因或在于限购等政策对于新市民购房的推迟以及改善型需求置换门槛提高等，换句话说，这些需求是实实在在存在的，但被政策压制同时缓慢释放。比如深圳2020年715的落户满三年购房政策，当时直接划断了一批需求。这些因素都将使得各能级重点城市需求维持平坦化趋势，从而需求大幅下挫的风险是有保底和政策空间的（比如针对改善型需求的政策），当然，我们也要重视广义三四线库存的趋势，目前从高位回落，有所改善； b.居民中长期贷款的确是销售的同步指标，其从6月份开始出现下行趋势，其对二手房销量的影响更领先。因为在疫情后的宽松货币下，二手房涨幅相对新房更明显，使得本来18~19年出现的“二手房跌与新房涨”导致的价差收敛趋势在2020年~21年重新扩大，也即新房价格大幅倒挂于二手房，这一定程度上对新房需求形成支撑。也即，判断接下来的半年，是新房与二手房销量再次收敛、房价再次收敛的过程，等价差收敛完成后，届时的需求走势取决于半年后的流动性环境，目前难以预判，但判断当下的新房销售仍会受到支撑； c.在当前相对不错的宏观流动性环境下，销售是有托底的，前期降准对合理购房需求是一种保障。 投资建议：近期房地产板块修复，有利润率改善与系统性风险担忧缓释的双重原因。当前行龙头房企增持动作已出现，无论如何，接下来如果房企敢于增持、设置股权激励、回购注销或稳定增加分红，也大概率能证明其现金流创造能力和增长能力。展望下半年，造血能力强的房企在经营上的主动应该会得以展现，无论如何，买板块依旧买的是“好公司”的alpha，而不再是博弈放松的beta，推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；增长边际改善的【金地集团】；精选上轮周期尾部现金流结构改善的品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城A】等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 相关报告： 1.【招商证券·房地产】探讨估值修复的触发因素——房地产板块最新观点 2.【招商房地产】行业配置冰点，继续看好估值修复——2021Q2公募基金对房地产配置点评 3.【招商房地产】从核心企业和供应链角度理解降准的积极意义——央行降准之房地产及供应链点评 4.【招商证券·房地产】开发类房企机会：关注具备“造血”能力的房企alpha重生——房地产行业最新观点 喜欢本篇内容请给我们点个在看

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