土拍新政压降溢价率上限|宏观周报

（以下内容从申万宏源《土拍新政压降溢价率上限|宏观周报》研报附件原文摘录）
　　土拍新政压降溢价率上限 申万宏源宏观周报 · 第129期 秦泰 博士 首席宏观分析师 屠强 / 贾东旭 宏观分析师 申万宏源宏观 主要内容 周观点：土拍新政压降溢价率上限 上周自然资源部对集中供地提出四点明确要求，从企业和政府两端控制土地价格，专项债也有新的政策变化，地产投资和基建投资下半年如何演绎？ “稳地价”推出新政，“房地联动”调控机制渐出炉，核心旨在“稳土地供给+稳房价”。1）根据经济观察网8月11日报道，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，分别指向企业和政府两端，核心是控制土地价格，压降溢价率上限，“稳地价”进入新阶段。2）“稳地价”的最终目标是“稳土地供给+稳房价”，呵护房企购地积极性，遏制房价不合理上涨，呵护地产刚需的合理释放。“房地联动”调控机制的出炉和因城施策的地产需求政策相互配合，最终共同呵护地产刚需的有序释放。 地产需求、融资调控强化，但仍呵护合理刚需，地产投资或韧性回落、而非失速下滑。本周地产需求侧政策继续聚焦“保刚需、抑投机”，结合各地集中供地政策，“稳地价、稳房价、稳预期”的地产长效调控机制进一步凸显，商品房销售更多是稳中降温、而非大幅走弱。供给侧房地产金融审慎调控背景下，部分房地产企业盲目扩张冲动被遏制，贷款、非标融资有所压降，但合理刚需仍保障地产投资总体资金来源相对稳健。展望后续，房地产金融审慎调控政策已取得一定效果、进一步大幅压降空间有限，后续地产投资更多伴随地产需求稳步降温过程，呈现韧性回落、而非失速下滑的特征。 专项债发行和大宗保供政策护航，下半年基建仍趋稳定。住宅用地是调控核心、集中供地城市对土地财政依赖程度较低令本轮“稳地价”对土地财政资金影响较弱，并不会约束下半年财政支出端的发力过程。根据21世纪经济报道消息，专项债已经明确将发行节奏延长至年底。报道还称“剩余新增专项债额度需在9月发行完毕。”和8月16日-8月20日的新增地方政府专项债全年最高发行量相对应，8月-9月或迎来密集发行期，以支撑年底的基建投资。下半年基建投资面临的仍是“‘穿透式监管’强度加大+工业品通胀脱离基本面飙升”的成本收益矛盾，但近期敦促专项债发行政策导向愈加鲜明，大宗供给端也有积极变化。在此背景下，我们相信今年基建投资增速仍可达到4%左右。 国内宏观数据 本周经济数据追踪：动力煤、钢铁价格回落 需求：商品房成交反弹，乘用车零售回暖。供给：主要钢材产量、库存回升。食品价格：猪肉零售价格继续回落，鲜菜价格上行。工业品价格：原油、煤炭、钢铁价格均有所回落。 政府债务发行：新增专项债迎来密集发行期。货币与流动性：长、短端利率均小幅上行。汇率：美元指数上行，人民币基本稳定。 全球宏观日历：关注中国经济数据 以下为正文 周关注：土拍新政压降溢价率上限 上周自然资源部对集中供地提出四点明确要求，从企业和政府两端控制土地价格，专项债也有新的政策变化，地产投资和基建投资下半年如何演绎？ 1. 房地联动“稳地价”，旨在“稳土地供给+稳房价” 根据经济观察网8月11日报道，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，分别指向企业和政府两端，核心是控制土地价格，压降溢价率上限，“稳地价”进入新阶段。一是控企业以降低土地竞拍热度，第一条和第二条限制参与竞拍企业的资质和资金来源，防止哄抬地价。二是控政府追求土地溢价率的冲动，第三条和第四条约束地方城市供地部门，保证土地价格不会被政府抬高。随后，8月10日以来，上海、天津和青岛相继推迟第二次集中供地，其中天津市规划和自然资源局《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》和自然资源部四点要求相呼应，对竞买企业的资质和资金来源均有规定，并将推出的地块整体溢价率由之前47.8%下调至14.9%。 “稳地价”的最终目标是“稳土地供给+稳房价”，呵护房企购地积极性，遏制房价不合理上涨，保障地产刚需的合理释放。住房和城乡建设部副部长倪虹曾指出未来“稳地价、稳房价、稳预期的目标”工作开展的三个方面中的首要就是“加快建立和完善房价地价联动机制”。而土地溢价率过高一方面会打击房企购地积极性，影响土地供给，同时会推高房价。因此，本次旨在压降溢价率上限的土拍“新政”，恰恰是为了稳定土地供给、稳定房价。“房地联动”调控机制的出炉和因城施策的地产需求政策相互配合，最终共同呵护地产刚需的有序释放。 2. 地产需求、融资调控强化，但仍呵护合理刚需 本周地产需求侧政策继续聚焦“保刚需、抑投机”，“稳地价、稳房价、稳预期”的地产长效调控机制进一步凸显，商品房销售更多是稳中降温、而非大幅走弱。本周地产调控持续加码，8月10日北京住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》，突出强调“坚决抑制投资投机性购房需求，构建“房地联动、一地一策”机制，遏制非理性拿地行为”，浙江省房地产工作座谈会亦要求“深化落实差别化住房信贷政策，重点支持首次购房刚性需求”，“保刚需、抑投机”导向鲜明。而结合各地集中供地政策，共同凸显“稳地价、稳房价、稳预期”的地产长效调控机制。遏制房价不合理上涨，避免房价过快涨跌对“双循环”新发展格局构成负面影响，同时持续呵护合理住房刚需。在此过程中，商品房销售更多是稳中降温、而非大幅走弱。 供给侧房地产金融审慎调控背景下，部分房地产企业盲目扩张冲动被遏制，贷款、非标融资有所压降，但合理刚需仍保障地产投资总体资金来源相对稳健。今年上半年，房地产企业融资两年复合年化由去年下半年平均12.3%的水平、回落2.4个百分点至9.9%。拖累主要来自两大结构因素。1）三道红线、地产贷款集中度管理政策直接影响下，国内贷款的拉动有所走弱。由去年下半年两年复合年化拉动（以下同）由平均0.6%的水平、降低至今年上半年0%。2）资管新规过渡期逐渐到期过程中，非标融资受到持续压降，非标占比较大的自筹资金的拉动明显回落。自筹资金拉动由20年下半年3.3%、明显回落至今年上半年的1.9%。两项回落基本贡献了整体房企融资走弱的幅度，但与此同时，商品房销售资金的拉动整体稳定，仅由20年下半年8.3%小幅回落至今年上半年8.1%。显示整体强劲的地产需求，有效保障地产投资资金来源两年复合年化增速仍有9.9%，仍高于18年以来的中枢水平。 房地产金融审慎调控政策已取得一定效果、进一步大幅压降空间有限，后续地产投资更多伴随地产需求稳步降温过程，呈现韧性回落、而非失速下滑的特征。7月金融数据显示，近期趋严的地产调控政策已对居民地产需求以及地产商的融资需求形成总量上的影响。但考虑到目前调控政策仍对合理刚需持续呵护，商品房销售资金难大幅下滑。此外，6月房企贷款融资两年复合年化拉动已位于0附近，由去年一定程度的盲目扩张（20年6月一度达到2.7%）、逐渐回归至合理平稳，结构性金融风险有所降低，进一步大幅压降空间有限。后续伴随地产需求稳步降温，地产融资预计向18-20年中枢水平靠近。在此过程中，地产投资更多或是韧性回落、而非失速下滑。 3.专项债发行和大宗保供政策护航，下半年基建仍趋稳定 住宅用地是调控核心、集中供地城市对土地财政依赖程度较低令本轮“稳地价”对土地财政资金影响较弱，并不会约束下半年财政支出端的发力过程。目前土地购置费仅占国有土地使用权出让收入52.8%，调控宅地对整体卖地收入影响较小。此外，调控更多聚焦对土地财政依赖度较低的一线和强二线城市，深圳和上海卖地收入占一般公共预算和政府性基金收入仅分别为23.9%和26.3%。更为核心的是，“资管新规”后土地收入和基建联系变弱，更多的调入一般公共预算和持续对隐性债务去化。 根据21世纪经济报道消息，专项债已经明确将发行节奏延长至年底。21世纪经济报道称“地方将预留部分专项债额度在今年12月发行，这部分资金需在明年年初支出形成实物工作量。”这和我们前期判断专项债发行节奏一致，财政将保证投资跨年度的平滑和对经济的支撑。另外，报道还称“剩余新增专项债额度需在9月发行完毕。”和8月16日-8月20日的新增地方政府专项债全年最高发行量相对应，8月-9月或迎来密集发行期，以支撑年底的基建投资。 敦促专项债发行、大宗保供政策持续护航，下半年基建投资“‘穿透式监管’强度加大+工业品通胀脱离基本面飙升”的成本收益矛盾有望缓和。政治局会议精神与近期发改委专项债政策共同透露出的导向，是推动财政融资，敦促今年年底至明年年初形成实物工作量。与此同时，近期“增产保供”政策持续落地，发改委表示全国煤炭产量明显增加，8月10日全国统调电厂供煤740万吨，已大于耗煤且创夏季历史新高，在此背景下，我们相信今年基建投资增速仍可达到4%左右，不会失速下滑。 本周经济数据追踪：动力煤、钢铁价格回落 1. 需求：商品房成交反弹，乘用车零售回暖 1）商品房成交反弹。8月11日当周，30城商品房成交面积同比增速较上周反弹4.4个百分点至-18.7%，两年复合年化增速为-4.5%。2）乘用车批发同比下跌，零售回暖。8月8日当周，乘用车批发同比下滑11个百分点至-13%，乘用车零售同比上升10个百分点至1%。3）多地疫情散发，防控加码，电影票房低迷依旧。8月11日当周电影票房周均0.64亿元/日，两年复合年化增速较上周下滑13.8个百分点至-56.6%。4）疫情反复助推疫苗接种加速。8月5日-8月11日，新冠疫苗接种达9402万剂次，我国累计接种超18亿剂次。 2. 供给：主要钢材产量、库存回升 1）高炉开工率小幅回升。8月13日当周，高炉开工率环增0.4pct至57.6%。8月12日当周，汽车半钢胎开工率60.2%，较上周上升0.8pct。2）主要钢材产量回升。8月13日当周，主要钢材产量同比增速回升1.1pct至8.3%，其中，螺纹钢产量同比增速回升0.4pct至-16.9%，线材产量同比增速基本稳定于-5.7%。3）主要钢材库存小幅回升。8月13日当周，主要钢材库存同比增速回升0.5pct至-2.8%，铁矿石库存同比增速回升0.1pct至11.5%。8月11日当周，沥青库存回升0.8pct至53.9%。 3. 食品价格：猪肉零售价格继续回落、鲜菜价格上行 1）猪肉、生猪价格继续回落。8月4日当周，猪肉零售周均价环跌0.6%至25.8元/公斤，同比增速回落0.7pct至-54.0%；7月28日当周，生猪出场周均价环跌1.9%至16.2元/公斤，同比增速回落0.3pct至-56.8%。 2）蔬菜周均价季节性上行，水果价格下跌。8月12日当周，蔬菜周均价环涨1.7%至4.7元/公斤，同比增速上升1.0个百分点至5.1%；水果周均价环跌0.8%至5.6元/公斤，同比增速上行2个百分点至7.6%。 4. 工业品价格：原油、煤炭、钢铁价格均有所回落 1）API原油库存减少幅度低于预期。美国至8月6日当周API原油库存减少81.6万桶，市场预期减少105万桶，前值减少87.9万桶；美国原油产量1130万桶/日，小幅上涨。2）OPEC月报维持全球2021、2022年原油需求预测不变。OPEC 8月月报维持2021年、2022年全球原油需求预期不变，分别为9657万桶/日、9986万桶/日。3）海外疫情再度复杂化，前期全球市场对服务消费乐观预期逐渐转向，加之原油供给逐步释放，油价明显回落。8月12日当周，布伦特原油周均价环跌3.4%至71.1美元/桶，WTI轻质原油周均价环跌3.3%至68.3美元/桶。4）煤炭供给逐步恢复，动力煤价格回落。截至8月13日，动力煤周均价环跌2.3%至1064.5元/吨；1/3焦煤和二级冶金焦周均价有所上升。5）铁矿石价格大幅下跌，钢材价格亦有所下行。截止8月12日，螺纹钢、热轧周均价分别环跌0.6%、0.4%，截至8月12日，中国铁矿石价格指数大幅环跌7.0%。6）化工产品价格回落，PTA价格下跌，PVC价格稳定。有色金属方面，铜价下跌，锌、铝小幅上涨。 5. 政府债务发行：新增专项债迎来密集发行期 本周新增地方政府发行较慢，下周将迎来密集发行期。上周新增地方政府专项债和一般债分别为173.7亿和77.2亿，发行节奏较缓慢。下周（2021年8月16日-20日），已经披露的新增地方政府专项债和一般债分别为2241.6亿和514.2亿，发行节奏大幅加快，或与前期发改委敦促发行直接相关。下周（2021年8月16日-20日），已经披露的国债发行规模为1730亿元。 6. 货币与流动性：长、短端利率小幅上行 本周央行无逆回购资金净投放和净回笼，资金面仍合理充裕，短端利率和长端利率较此前较低水平小幅上行。本周央行投放7天逆回购资金500亿，利率维持2.20%不变，逆回购到期500亿。本周银行间市场资金面整体平稳，短端利率较此前较低水平小幅上行，但DR007整体仍处于2.2%以下，长端利率也由此前较低水平小幅抬升。截至8月12日，R007、DR007分别为2.1291%、2.1196%，10Y国债收益率为2.8566%。 7. 汇率：美元指数上行，人民币基本稳定 美联储高官发表讲话释放鹰派基调，QE Taper预期进一步发酵，美元指数上行，人民币汇率基本稳定。截至8月12日，美元指数报收93.0350，较上周环涨0.8%；CNY、CNH分别报收6.4771、6.4782，均较上周贬值0.2%。截至8月11日，欧元、英镑兑美元汇率分别报收1.1718、1.3868，分别较上周贬值1.2%、0.3%；美元兑日元汇率报收110.75，较上周贬值1.5%；美元兑加元汇率报收1.2506，较上周升值0.3%。 全球宏观日历：关注中国经济数据 内容节选自申万宏源宏观研究报告： 《发改委督促专项债发行、基建投资加速推进——申万宏源宏观周报 · 第129期》 证券分析师：秦泰 / 屠强 研究支持：贾东旭 发布日期：2021.08.15

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