【银河地产王秋蘅】公司点评丨陆家嘴 (600663) :21H1—聚焦浦东金色中环发展,多维业务释放潜在价值
（以下内容从中国银河《【银河地产王秋蘅】公司点评丨陆家嘴 (600663) :21H1—聚焦浦东金色中环发展,多维业务释放潜在价值》研报附件原文摘录）
陆家嘴 600663 ◆ 核心观点 事件：公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元，同比增速-12.8%；实现归母净利润20.57亿元，同比增速22.5%，每股收益0.51元/股，同比增速22.5%。 业绩较同期略有下滑，核心区域优质物业形成护城河。 持有型业务表现亮眼，三位一体释放潜在价值。 浦东新政外力蓬勃拓增业务空间，公司紧抓发展新机遇。 ◆ 投资建议 公司持续深入布局“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务，未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282万平方米，为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股，以7月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次“推荐”评级。 ◆ 风险提示 自持资产招商运营不及预期，行业销售不及预期。 核心观点 事件 公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元，同比增速-12.8%；实现归母净利润20.57亿元，同比增速22.5%，每股收益0.51元/股，同比增速22.5%。 业绩较同期略有下滑，核心区域优质物业形成护城河 2021上半年，受房地产销售收入减少的影响，公司营收较去年同期下滑12.83%，房地产销售营收16.02亿元，同比下滑35.73%，毛利率74.34%，同比下滑7.87%，主要原因为房地产行业政策调控的背景下，公司重点布局于上海、苏州、天津的高地价项目进入结算期后难以快速消化，但从中长期来看，公司核心区域的优质物业和高质量新建项目将形成护城河，带来稳定收入。 持有型业务表现亮眼，三位一体释放潜在价值 公司持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务格局。2021上半年，公司在房地产租赁、金融业务、物业管理、酒店业的业务实现收入分别为16.57亿元、14.73亿元、8.37亿元、0.51亿元，占比分别为28.69%、25.50%、14.49%、0.89%，同比增速分别为5.60%、3.01%、23.61%、128.33%，各业务营收稳中有升，物业租赁首次取代房屋销售，成为公司最高营收业务。截至报告期末，公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计281.73万平方米，商业物业出租率整体提升8pct，酒店物业出租率整体提升43pct，办公物业出租率于天津提升8pct，于上海下降11pct，下降的主要原因为上半年上海多个新项目入市，市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置率普遍有所上升。 浦东新政外力蓬勃拓增业务空间，公司紧抓发展新机遇 7月29日，浦东新区中环发展“十四五”规划正式发布，“金色中环发展带”将成为浦东社会主义现代化建设引领区的重点区域之一，强化产业、生态、空间三大长板。在浦东的一系列推动发展政策的背景下，公司积极深度参与各新兴区域的发展，包括上海临港区域开发，积极承接前滩、御桥和临港等新兴区域的项目开发和招商运营。随着上海国际金融中心成为全球资源配置的功能高地，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升，会展项目、金融服务也预期为公司带来更高收入。 投资建议 公司持续深入布局“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务，未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282万平方米，为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股，以7月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次“推荐”评级。 风险提示 自持资产招商运营不及预期，行业销售不及预期。 /// 相关报告 /// 【银河地产王秋蘅】行业点评丨规范行业秩序，政策对物管行业的支持大方向未变 【银河地产王秋蘅】公司点评丨新大正 (002968)：21H1—由区域走向全国，细分领先铸就竞争壁垒 【银河地产王秋蘅】行业动态 2021.6丨 6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕 更多干货请关注 中国银河证券研究 微信公众号 中国银河证券研究 长按扫码关注我们 微信号｜zgyhzqyj 本文摘自报告：《【银河地产】公司点评_房地产行业_陆家嘴（600663）21H1：聚焦浦东金色中环发展，多维业务释放潜在价值》 报告发布日期：2021年8月2日 报告发布机构：中国银河证券 报告分析师： 王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006 王秋蘅 房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 /// 评级体系及法律申明 /// 评级体系： 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。
陆家嘴 600663 ◆ 核心观点 事件：公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元，同比增速-12.8%；实现归母净利润20.57亿元，同比增速22.5%，每股收益0.51元/股，同比增速22.5%。 业绩较同期略有下滑，核心区域优质物业形成护城河。 持有型业务表现亮眼，三位一体释放潜在价值。 浦东新政外力蓬勃拓增业务空间，公司紧抓发展新机遇。 ◆ 投资建议 公司持续深入布局“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务，未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282万平方米，为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股，以7月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次“推荐”评级。 ◆ 风险提示 自持资产招商运营不及预期，行业销售不及预期。 核心观点 事件 公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元，同比增速-12.8%；实现归母净利润20.57亿元，同比增速22.5%，每股收益0.51元/股，同比增速22.5%。 业绩较同期略有下滑，核心区域优质物业形成护城河 2021上半年，受房地产销售收入减少的影响，公司营收较去年同期下滑12.83%，房地产销售营收16.02亿元，同比下滑35.73%，毛利率74.34%，同比下滑7.87%，主要原因为房地产行业政策调控的背景下，公司重点布局于上海、苏州、天津的高地价项目进入结算期后难以快速消化，但从中长期来看，公司核心区域的优质物业和高质量新建项目将形成护城河，带来稳定收入。 持有型业务表现亮眼，三位一体释放潜在价值 公司持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务格局。2021上半年，公司在房地产租赁、金融业务、物业管理、酒店业的业务实现收入分别为16.57亿元、14.73亿元、8.37亿元、0.51亿元，占比分别为28.69%、25.50%、14.49%、0.89%，同比增速分别为5.60%、3.01%、23.61%、128.33%，各业务营收稳中有升，物业租赁首次取代房屋销售，成为公司最高营收业务。截至报告期末，公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计281.73万平方米，商业物业出租率整体提升8pct，酒店物业出租率整体提升43pct，办公物业出租率于天津提升8pct，于上海下降11pct，下降的主要原因为上半年上海多个新项目入市，市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置率普遍有所上升。 浦东新政外力蓬勃拓增业务空间，公司紧抓发展新机遇 7月29日，浦东新区中环发展“十四五”规划正式发布，“金色中环发展带”将成为浦东社会主义现代化建设引领区的重点区域之一，强化产业、生态、空间三大长板。在浦东的一系列推动发展政策的背景下，公司积极深度参与各新兴区域的发展，包括上海临港区域开发，积极承接前滩、御桥和临港等新兴区域的项目开发和招商运营。随着上海国际金融中心成为全球资源配置的功能高地，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升，会展项目、金融服务也预期为公司带来更高收入。 投资建议 公司持续深入布局“商业地产+商业零售+金融服务”三位一体的业务，未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282万平方米，为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设，公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股，以7月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次“推荐”评级。 风险提示 自持资产招商运营不及预期，行业销售不及预期。 /// 相关报告 /// 【银河地产王秋蘅】行业点评丨规范行业秩序，政策对物管行业的支持大方向未变 【银河地产王秋蘅】公司点评丨新大正 (002968)：21H1—由区域走向全国，细分领先铸就竞争壁垒 【银河地产王秋蘅】行业动态 2021.6丨 6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕 更多干货请关注 中国银河证券研究 微信公众号 中国银河证券研究 长按扫码关注我们 微信号｜zgyhzqyj 本文摘自报告：《【银河地产】公司点评_房地产行业_陆家嘴（600663）21H1：聚焦浦东金色中环发展，多维业务释放潜在价值》 报告发布日期：2021年8月2日 报告发布机构：中国银河证券 报告分析师： 王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006 王秋蘅 房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 /// 评级体系及法律申明 /// 评级体系： 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。
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