6月龙头月报|供给端亟待对冲

（以下内容从国泰君安《6月龙头月报|供给端亟待对冲》研报附件原文摘录）
　　报告导读 销售增速显著下滑，根源不在需求端疲弱，而在供给端收缩；土地市场也有回落，但上半年拿地量不足，下半年仍以激烈竞争为主。增加供地并改善结构，政策亟需对冲。 1.销售增速出现明显回落，主要矛盾在供给端而非需求端。本月龙头房企销售面积同比下滑5.6%，销售额下滑1.6%，但并非需求疲弱，而是供给收缩。1）300城住宅供应连续2个月同比回落，总体处于供小于求的状态；2）统计局公布的住宅新开工面积（考虑到不可售占比约为10%）持续低于销售面积，也反映了开工未售库存下滑，供给收缩；3）从价格方面看，无论是龙头房企销售均价还是统计局70城均价均维持高位，反映了需求端的强劲；4）本轮需求复苏有很强的区域分化现象，出口表现强劲的区域地产销售较好，具备典型的经济后周期属性，当前居民储蓄率较高，后续仍将对楼市有一定支撑；5）本月出现明显边际变化的主要是部分热点城市，其在政策调控下成交被动下滑，主因是供给量减少，居民需求仍在。我们认为当前的下滑主要是供给端的原因，下半年需求仍不弱。 2.第一轮集中供地收尾，虽然土地市场热度有所下降，但上半年拿地量不足将导致接下来仍是激烈竞争。本月由于供地的热点城市较少，房企拿地均价及溢价率均呈明显下滑，但我们认为这种下滑不能线性外推：1）上半年龙头房企拿地面积下滑20%，而销售面积增长20%，多数房企仍有较强的拿地压力，近两个月万科、金茂等前期拿地少的房企有明显发力迹象；2）上半年龙头房企二线城市拿地占比较2020年低3pcts，销售拿地之间的缺口主要在二线城市，下半年房企仍将在二线城市激烈竞争；3）对房企而言，2021年销售压力较小，主要关注点仍在拿地。 3.增加供地并优化结构是可期待的政策方向。当前地产已不同于2018年以前的金融周期驱动逻辑，地产数据的下滑也并非源于对需求的抑制，而是在于土地的供给。我们认为，接下来增加热点城市的土地供应，优化供地结构将是主要抓手，这将改善房企当前内卷的拿地格局。 4.融资规模继续小幅反弹。本月融资小幅反弹，但总体仍处中低水平。房企愈发倚重销售回款，在需求较旺盛的情况下，偏紧的融资环境仍是主基调，个别房企的风险事件对政策取向的影响较为有限。 5.若政策对冲，大幅供地降低土地成本有望促使行业反弹；而当前激烈竞争下，具备独特拿地能力且管理出色的房企是较好的选择。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：供给拖累增速，需求仍具韧性 1.1. 增速大幅回落，推盘放缓是主因 6月销售增速快速回落，推盘放缓是主因。6月监测的18家房企销售面积5117万平，同比下滑5.6%；销售金额7410亿元，同比下滑1.6%。本月销售增速大幅下滑，原因并非需求端快速下滑而是供给端的收缩，主要有三方面数据支撑：1）300城新房供应本月下滑8%，跌幅进一步扩大，总体仍处于供小于求的状态；2）统计局新开工面积持续低于销售面积，供给相比于销售一直在收缩；3）70城房价数据显示，房价上涨动力仍在。而供给收缩的原因则是房企土储降至较低水平及上半年土地供给量偏少。 各梯队房企销售增速均快速回落，TOP11-15房企销售增速相对偏低。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为-6.9%、7.3%、-13.3%，销售额同比增速分别为-3.6%、11.7%、-11.5%。TOP11-15房企销售增速相对偏低。 绿城、旭辉、融创等上半年销售增速超过60%。6月房企销售分化进一步加剧，多数房企大幅回落，部分房企仍维持较高增速，如融创、招商蛇口、绿城单月销售增速分别为45%、36%、32%，排名前三。从上半年看，绿城、旭辉、融创增速领先，分别达到107%、69%、64%。 1.2. 均价明显反弹，需求韧性较强 销售均价环比上涨，量价关系显示需求韧性仍在。6月监测的18家龙头房企销售均价14142元/平，环比上涨4.9%；同比增长4.3%，较上月上升1.3个百分点。从量价对比看，价涨量跌现象较为明显，反映了供给端是当前的主要矛盾。 6月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）6月18家房企中，销售均价同比下跌房企4家，环比下跌5家，较上月大幅减少。保利、万科销售均价涨幅相对较大。2）上半年销售均价看，阳光城涨幅达到28%，绿城、保利增幅在10%以上。 1.3. 销售目标完成度较高，房企后续压力相对较轻 上半年目标完成率达到48.1%，超过前三年水平。从披露销售目标的房企看，当前目标完成率48.1%，已比2018年上半年销售占比高出0.1个百分点，更是较大幅度超出2019年和2020年，反映销售总体好于房企年初预期。绝大多数房企目标完成率均好于2020年同期，其中金地、招商蛇口目标完成率最高，分别为58%、54%。 2. 拿地：土地市场回落，房企拿地仍不充足 2.1. 第一轮集中供地收尾，龙头房企拿地强度回落 第一批集中供地收尾，房企拿地金额大幅回落。监测的18家龙头房企6月拿地金额2329亿，较上月明显下滑，同比也下滑8.5%，原因是第一批供地接近尾声，供地量大幅收窄，房企拿地量亦明显下滑。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，6月为31.4%，较上月回落18.1个百分点，又回落至较低水平。 金茂、保利、万科6月拿地力度较大。前期拿地量较少的房企6月开始发力，如金茂、万科、碧桂园、金地拿地强度分别为105%、57%、53%、51%；保利依然保持较高拿地力度，单月拿地金额达到463亿，拿地强度92%。从上半年看，保利、招商蛇口、绿城、华润拿地强度较高。 2.2. 上半年拿地中二线城市占比仍不足 6月房企二线城市拿地占比保持高位，但上半年仍偏低。6月重点房企仍聚焦二线城市拿地，占比达到52%，一线、三线拿地占比分别为13%和34%。上半年看，二线拿地占比较2020年仍下滑3pcts。 6月房企中西部拿地占比大幅提升。6月房企拿地转向中西部，占比提升至41%，较上月大幅提升34pcts。前6个月看，房企拿地向长三角集中趋势非常明显，占比达43%，较2020年提升7pcts。 2.3. 抢地暂告段落，拿地均价回落 拿地均价回落，控地价调控下溢价率也继续回落。6月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价6943元/平，环比下滑38.5%，楼面价/销售均价降至47.9%，仍处于中高位水平。从拿地溢价率看，6月溢价率达14.6%，较上月下滑1.4pcts，主要是土拍限价逐步扩展到三四线热点城市。 6月中海、碧桂园拿地均价相对偏高。中海、绿城、金茂、招商蛇口等拿地楼面价均超过8000元/平；楼面价/销售均价看，中海、碧桂园均超过50%。上半年看，融创、华润、招商蛇口均超过60%。 3. 融资：融资规模有所反弹，但总体仍偏低 6月地产行业境内发债额同环比均有所反弹。6月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共660亿元，环比增长58.1%，同比增长33.8%。上半年合计发行3885亿元，与上年基本持平。6月共10家龙头房企发债合计237.7亿，较上月增加58.2亿，其中招商蛇口、万科、华润分别发债57亿、40亿、35亿。 6月海外债发行继续维持在低位水平。全行业看，本月总发行量290亿元，延续反弹趋势，但仍处于较低水平。18家龙头房企中6月仅阳光城、绿地和中南有海外债发行，分别为18.8亿、9.6亿、9.6亿。 若政策对冲，大幅供地降低土地成本有望促使行业反弹；而当前激烈竞争下，具备独特拿地能力且管理出色的房企是较好的选择。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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