讨论(四十九)|再论继续负增长的新开工

（以下内容从国泰君安《讨论(四十九)|再论继续负增长的新开工》研报附件原文摘录）
　　报告导读 新开工短期受房企在手土储影响，中期受过去半年拿地影响，长期受下游销售影响。以2021年情况来看，新开工难有转机。 ① 2018年至2020年的新开工持续超预期，反应的是房企缩表压力下的加速推盘，而这一过程就是新开工，伴随土储的大幅度减少，其对应的新开工力度在2021年开始负增长。 按照每家房企披露的数据，2018年前后，在手土储可供开发年限均在4年左右，也即不拿地、可以持续开发4年，若把通过明股实债出表、和已勾地未确权的土储算上，实际土储可供开发年限应该在5年左右。由于房企每年新增拿地和销售之前的关系大约在1.1~1.3：1，因此这样的土储规模和每年房企新增拿地来看，大概就是4倍以上的关系。所以，新开工的原料部分，最大的就是在手土储，而2018年开始的去杠杆、也就意味着去土储的过程，就构成了新开工的绝对动力。经历4年的去化，预计在2021年年底，房企土储将下降至3年以内，进入到土储“不够”的区间，开始形成新开工的负增长，而这在短期（也即当前）来看，是新开工负增长的主要原因。 ②拿地同比负增长，是超市场预期的，这也是接下来新开工仍将保持低位的核心原因，我们此前提到2021年前5月供地面积同比下降22%，而6月单月再次同比下降60%，除非下半年同比增长60%，否则，新开工大概率将维持低位。 尽管供地面积大幅度下滑，但因为地价的上涨，使得最终成交金额基本持平，也即地方政府收入并没有下降，若下半年维持高地价情况下增加土地供给，预计卖地收入将大幅度突破2020年的8万亿规模。然而，由于供地面积的下滑，对于后续新开工、推盘入市、产业链上下游，都将带来负面影响。 ③2021~2022年的楼市，将受到土地供需失衡导致的价格上涨、经济后周期带来的储蓄搬家双重影响，有很大的上行压力，但若楼市因为供给原因呈现出量缩价增的情况，对新开工依然是负面冲击。 2021年年初我们判断楼市的量价齐升已经得到验证，这一阶段主要是土地价格大幅度上行带动，而对于2021年下半年~2022年的时间区间，预计会因为商品房供需不匹配和居民储蓄搬家，持续带动楼市上行。但考虑到这一过程，并没有供给总量的释放，最终使得销售的好转、仅仅是价格的表现，对量的带动较为有限。 ④以上从短、中、长期分析了新开工的不利影响，转机主要来自于土地供给在2021年下半年是否有放量的可能，这需要地方政府牺牲地价、大幅度增加供地、削减两集中供地带来的供给恐慌。 当前楼市和地市的症结，并不在于房企和金融机构，仅在于政府是否愿意牺牲价格、增加供给，考虑到政府的调控手段并不能有效预期，因此需要跟踪观察，在此之前，维持新开工全年负增长的判断。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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