招商蛇口|业绩翻转,REITs开启新篇章—中报业绩预告点评

（以下内容从国泰君安《招商蛇口|业绩翻转,REITs开启新篇章—中报业绩预告点评》研报附件原文摘录）
　　导读 基础设施REITs的发行助力公司大资管战略，无论是自持物业的增值兑现还是轻资产规模扩张都值得期待，而短期的业绩翻转及销售的亮眼表现，印证拐点年到来。 1、维持增持评级，维持目标价24.75元。公司上半年业绩大幅翻转，基础设施REITs兑现资产增值收益，超出市场预期，符合我们预期，维持2021-2023年EPS为1.98/2.36/2.62元，对应增速为28%/19%/11%，维持公司目标价24.75元。现价对应2021年EPS为5.5倍PE。 2、中期业绩预告归母净利润37-47亿，同比增长303%-414%，超出市场预期。我们预计中报公司毛利率、减值及投资收益均触底：1）高价地集中在2016H2和2017H1，其后拿地成本迅速降至8000元/平，而公司销售均价一直维持在2万/平的高位，毛利率2021年有望反弹；2）公司历年计提减值力度较大，2021年以来重仓区域楼市火热，预计减值损失将大幅收敛；3）基础设施REITs的发行贡献了约14亿的净利润，公司产业园资产有望持续迎来增值收益的兑现。 3、基础设施REITs短期盘活自持物业，长期提升规模增速。公司在产业园区运营方面具备深厚积淀，前港-中区-后城也是公司主要战略，REITs对公司形成较大利好：1）短期将盘活现有自持资产（投资性房地产达973亿），并兑现增值收益，做大所有者权益规模；2）中长期可提高产业园区的周转速度，提升IRR，并有望快速提升规模。 4、销售增速领先，积极拿地，管理升级。公司前5个月销售金额1326亿，同比增长70%，有望超额完成3300亿的目标；上半年拿地积极，投资强度为70%，管理升级背景下，高举高打有望实现快速跃升。 风险提示：产城业务发展不及预期，高价地利润率较薄。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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