【招商证券·房地产】5月土拍溢价率高位回落,集中供地加剧不同城级城市土拍市场热度分化

（以下内容从招商证券《【招商证券·房地产】5月土拍溢价率高位回落,集中供地加剧不同城级城市土拍市场热度分化》研报附件原文摘录）
　　核心要点 总览 21年1-5月287城土地出让金同比增速较为景气，或主因去年同期疫情原因基数较低，其中5月增速进一步回升或主因一二线城市集中供地拉高出让金。从量上看，287城供应及成交土地建面同比增速均小幅回落，供销比较4月略有下降，或隐含需求进一步反弹；从价上看，全国287城供应土地楼面均价同比增速较4月有所回落但仍维持相对高位，成交土地楼面均价同比增速较4月明显提升，供应及成交均价的背离或由于5月推出地价较前几个月有所下滑，同时集中供地拉高成交均价；溢价率较4月略有回落至近两年平均水平，或由于4月集中供地土拍较激烈拉高溢价率。库存上看，由于4月新开工绝对值高于销售，使得开工未售口径绝对库存有所回升，去化周期略有下降，一线维持高位、二线略有反弹、三四线略有下降。我们认为未来两年内，“三条红线”难对房企拿地总量中枢造成太大影响，因当前时点新增拿地相较2020年左右结转项目来说，对资产负债表的预期正向贡献更明显，5月集中供地导致土拍较为火爆，但下半年获取的项目难在年内推出，且还款高峰期或在年底，判断下半年土拍市场热度或有所降温。6月第一周土地出让金及成交建面同比增速较5月明显回升，或由于5月初节假日导致基数较低，溢价率较5月进一步回落。 1 土地出让金 287城土地出让金7678亿元，同比+42.1%。结构上看，一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为5900亿元/1778亿元，同比分别+102.6%/-28.7%。 2 土地供需关系 ？ 土地供应 287城供应土地规划建面18428万方，同比-6.6%，结构上一二线重点40城/三四线247城分别供应土地规划建面8741万方/9687万方，同比分别+61.2%/-32.3%。 ？土地成交 287城成交土地规划建面16210万方，同比+4.9%，结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面7720万方/8489万方，同比分别+55.1%/-19.0%。 ？ 供销比 287个重点城市土地供大于需，供销比升至1.14。 3 土地楼面均价 5月全国287座样本城市供应土地楼面均价3064元，较4月有所下降，结构上一二线重点40城/三四线247城分别为4335元/1917元；住宅用地楼面均价5194元，较4月有所下降5月全国287座样本城市成交土地楼面均价4745元，较4月有所上升，结构上一二线重点40城/三四线247城分别为7641元/2110元；住宅用地楼面均价8487元，较4月有所上升。 4 土地溢价率 5月全国287城土地成交溢价率12.42%，较4月-7.88%，其中住宅用地溢价率降幅大于整体涨幅，5月为15.20%，较4月-9.63%。结构上一二线溢价率12.59%，三四线12.27% 风险提示：短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期，政策因城施策边际改善不及预期 喜欢本篇内容请给我们点个在看

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