5月观察|供需缺口持续拉大_公众号研报

（以下内容从国泰君安《5月观察|供需缺口持续拉大》研报附件原文摘录）
　　报告导读商品房供需缺口继续拉大，若维持当前供地，全年供需缺口将至少拉大至4.1亿平方米，隐含价格上行压力。 1.新开工面积再次下降6%，但销售面积增长9%，供需缺口继续拉大，按年化，将带来4.1亿平方米供需缺口，而上一篇报告讨论的年初以来供地大幅度减少，预计将带来2021~2022年较大的房价上行压力。前5月份，按住宅口径计算，新开工面积累计为5.6亿平方米，对应销售面积为6.0亿平方米，但若考虑开工和销售的季节性因素，根据季调因子（计算2010~2020年），前5月新开工面积占全年比重为36%，而销售面积仅31%。也即，若保持当前趋势不变，则全年新开工面积仅15.5亿平方米，对应销售面积达19.6亿平方米，分别同比下降6%和增长26%，缺口拉大至4.1亿平方米。前一篇报告当中，我们已经讨论了今年以来的土地供给大幅度减少，隐含对2021~2022年楼市的价格上行压力。 2.集中供地预计会带来6~8月份的脉冲式新开工反弹，地产投资继续高位运行。尽管我们对全年新开工判断自年初以来一直为同比负增长，预计全年在-3%，但脉冲式的反弹会伴随集中供地而来，预计在6~7月份回到同比正增长。由于新开工后会顺延到快速推盘和去化，对地产投资增速来说将成为正向拉动。5月单月地产投资增速为9.8%，尽管下半年后基数逐步抬高，我们认为地产投资仍将高位运行，全年维持在6%以上。 3.高去化率情况下，引发债务风险的概率在下降，行业竞争在土地供给减少背景下仍将十分激烈，对全行业来看，维持金融风险仍在下降、经营风险大幅度提升的判断。债务到期，对应的是资产变现来进行兑付，因此，只要资产变现渠道足够通畅，引发债务风险的概率就不高，历史上，房企出现债务危机，无一例外是资产去化遇到困境导致。今年以来，由于信用超发、经济后周期带来的需求增长，使得住房去化得到极大好转，在此背景下，房企会更加激烈的拿地（对应当前的土地价格大幅度上涨），债务压力也得到极大缓解。我们此前判断，行业的金融风险在下降、经营风险在提升，当前仍在沿着此判断发展。风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。特别声明本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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