行业月报(5月)|极端紧缺的土地

（以下内容从国泰君安《行业月报(5月)|极端紧缺的土地》研报附件原文摘录）
　　报告导读 后周期的需求释放好于房企年初预期，2021年行业信用风险和存货减值对利润表影响好于2020年；而土地市场的火热不在流动性，在供给，增加土地供应是根本。 1. 本轮需求释放是经济复苏的结果而非原因，调控手段相对有限。1）销售增速呈稳步回落态势，本月为19.2%，仍不低，但市场认为地产需求复苏来自于货币政策宽松，进而担心需求回落的问题。2）但本轮货币政策宽松其实并没有导致房企融资大幅宽松，也没有触发相应的信用派生、需求爆发等历史逻辑，而首付比例没有大幅下行的情况下，所谓居民端宽松对需求的影响也非常有限。3）真正的需求复苏来自于经济的复苏，销售相比于2019年高增的地区主要是浙江、广东、江苏，都是本轮出口复苏的中坚区域，而中西部及北方省份经济复苏相对较慢，地产销售复苏也较弱。4）部分城市过热也并非由于流动性，因为地产相关融资甚至还在收紧，而是在土地供给偏少导致地价上涨，对房价预期有一定传导。5）当前的楼市热度，并非来自于金融因素，而是来自于经济复苏和土地市场传导，是经济层面的因素，调控手段相对有限，我们认为今年楼市销售有较强韧性。 2.房企销售端压力较小，但土地端压力极大。1）楼市小阳春超出房企年初预期，前5月已完成销售目标的38.2%，为近年最高，部分房企甚至开始上调销售目标，向后看，在需求韧性较强的情况下，今年房企在销售端较为轻松，我们认为无论是房企的信用风险、还是存货减值对利润表的影响，2021年都好于2020年；2）但拿地均价创新高，达11490元/平，严格限价下，房企后续利润压力极大。 3.增加供地是降低地价的可行手段。1）上期月报我们解释了销售、集中供地、供地结构对土地市场的影响；2）向后看，前5个月房企总体拿地面积不及去年，不少头部房企第一轮拿地非常谨慎，补库压力下，我们认为第二轮、甚至第三轮拿地仍可能较为激烈；3）当前地价的矛盾并非在流动性上，而是在供需关系上，增加供地才是根本。 4.融资规模继续维持低位。与楼市、土地市场火热形成截然反差的是融资的不温不火，融资额仍维持较低水平，目前看也很难更差。 5.我们认为后续政策将逐渐完善，从经济层面去解决行业当前问题，有望见到行业利润率回归到正常水平。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：需求韧性较强，销售增长超房企年初预期 1.1. 增速稳步回落，绿城、旭辉仍领先 5月销售增速继续稳步回落，但仍保持较高水平。5月监测的18家房企销售面积4666万平，同比增长15.9%；销售金额6444亿元，同比增长19.2%。从调研看，经历了金三银四后，5月房企推盘热度有一定下滑，而销售增速延续平稳回落态势，考虑到2020年5月疫情复苏后需求的快速回补，当前约20%的销售额增速仍不低，反映总体需求韧性较强。（2019年、2020年样本房企全年销售增速分别为17.0%、11.4%）。 各梯队房企销售增速收敛，TOP5仍相对偏低。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为16.8%、13.6%、20.1%，销售额同比增速分别为14.5%、24.0%、23.0%。TOP5房企销售增速相对偏低。 绿城、旭辉、金地前5个月销售增速超过90%。5月房企销售依然呈现较为明显的分化，部分房企仍维持较高增速，如绿城、融创、招商蛇口单月销售增速分别为96%、57%、38%，排名前三。从前5个月看，绿城、旭辉、金地排名前三，分别达到142%、98%、90% 1.2. 均价小幅波动，需求韧性较强 销售均价小幅波动，量价关系维持较高水平。5月监测的18家龙头房企销售均价13811元/平，环比微跌2.0%；同比增长3.0%，较上月下滑2.2个百分点。从量价对比看，销售面积增速和销售均价增速出现一定下滑，但总体都维持在较高水平，市场需求仍保持一定韧性。 5月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）5月18家房企中，销售均价同比下跌房企7家，环比下跌12家，较上月大幅增加。阳光城、金茂、绿地销售均价涨幅相对较大。2）前5个月销售均价看，阳光城增幅达到39%，绿城、保利、中海增幅在10%以上。 1.3. 销售目标完成度较高，房企后续压力相对较轻 目标完成率达到38.2%，超过前三年水平。从披露销售目标的房企看，当前目标完成率38.2%，已比2018年前5个月销售占比高出1个百分点，更是较大幅度超出2019年和2020年，反映销售总体好于房企年初预期。近期融创将销售目标从6400亿调整至7000亿，反映了对后市的乐观。绝大多数房企目标完成率均好于2019年同期，其中金地、金茂目标完成率最高，分别为46%、44%。 2. 拿地：土地市场热度延续，楼面价创新高 2.1. 集中供地开启，龙头房企拿地强度回升 主要城市第一批集中供地推出，房企拿地金额大幅增长。监测的18家龙头房企5月拿地金额3001亿，较上月大幅反弹，同比增长也达到56.4%，原因是主要城市第一批供地推出。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，5月为46.6%，较上月上升9.6个百分点，达到高位。 绿城、华润、招商蛇口、新城控股5月拿地力度较大。5月招商蛇口、依然保持较高的拿地强度为90%，前5个月拿地强度达到73%，领先于其他房企；绿城拿地大幅发力，单月拿地金额达到285亿。从前5个月看，招商蛇口、绿城、保利、华润拿地强度较高。 2.2. 高能级、长三角仍是继续集中的方向 5月房企拿地高能级城市占比大幅回升。22城集中供地开启，5月重点房企拿地城市能级大幅提升，一线、二线拿地占比大幅提升至22%和49%。前5个月看，一二线拿地占比较2020年提升2pcts。 5月房企环渤海拿地占比大幅提升。由于北京集中供地，5月房企在环渤海拿地占比提升至41%，较上月提升30pcts。前5个月看，房企拿地向长三角集中趋势非常明显，占比达42%，较2020年提升6pcts。 2.3. 土地市场火热，拿地均价大幅提升 拿地均价大幅抬升，土地市场延续火热态势。5月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价11490元/平，环比上升49.30%，楼面价/销售均价达到83.2%。从拿地溢价率看，4月溢价率达16.6%，较上月下滑9pcts，主要是土拍溢价率限制。 5月阳光城、融创拿地均价相对偏高。阳光城、招商蛇口、融创、中海、保利、金茂等拿地楼面价均超过10000元/平；楼面价/销售均价看，阳光城、融创均超过100%。前5个月看，融创、金茂均超过70%。 3. 融资：融资规模仍维持低位 5月地产行业境内发债额环比大幅回落，同比仍小幅下滑。5月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共405亿元，环比下滑49.1%，同比仍下滑8.9%。前5个月合计发行3213亿元，同比下滑6.6%。5月共6家龙头房企发债合计179.5亿，较上月下滑78.1亿，其中华润置地、龙湖、保利分别发债60亿、30亿、30亿。 5月海外债发行继续维持在低位水平。全行业看，本月总发行量259亿元，虽有所反弹，但仍处于较低水平。18家龙头房企中3月仅碧桂园、旭辉和万科有海外债发行，分别为0.8亿、32.1亿、14.5亿。 我们认为后续政策将逐渐完善，从经济层面去解决行业当前问题，有望见到行业利润率回归到正常水平。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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