讨论(四十七)|土地供给亟待大幅度增加_公众号研报

（以下内容从国泰君安《讨论(四十七)|土地供给亟待大幅度增加》研报附件原文摘录）
　　报告导读在讨论（四十六）中，我们判断集中供地无法改变当前的地价上行，且无法使行业集中度提升，目前已经得以验证，在第二批集中土拍之前，我们认为，需要大幅度增加供给。 ①尽管当前市场较多的使用了金融政策对楼市进行调控，但正如此前我们报告提到的，当前楼市的矛盾不是金融现象，而是经济现象，供需严重的不匹配导致了当前的楼市量价齐升。前5月百城供地面积（规划建面，后同）同比下降18%，成交面积同比下降22%，平均溢价率达到20%，平均楼面价至5月份历史上首次突破1万元/平方米。与土地供给相对应的，就是新开工面积持续负增长，且绝对数量小于销售面积，当前市场已经呈现出拿地面积<新开工面积<销售面积的局面。正因为经济复苏的后周期将表现为楼市需求的增加，当前的土地市场无疑给正在上行的楼市周期，增加了新的上行加速器，通过地价的方式大幅度抬高居民对房价的预期。 ②正因为楼市的量价齐升是经济现象，当前的金融手段效果将非常有限，我们认为，中央政府已经发现当前楼市的根本矛盾是土地、而非房产，才会在近期频繁传出与土地改革相关的报道。近期关于房地产税、土地财政等相关政策和讨论频繁进入公众视野，且时点是在通过各种金融手段调控楼市、但结果显示无效的背景下出台的。第一批集中土地出让的结果已经显示这种方式可以直接推升了土地价格，还可以将原来的出让方式下本可能要流拍的土地高价卖出，这种“供地乱象”本身也是央地矛盾的重要体现。 ③ 7月将开始的第二批集中土拍，我们预计将迎来供给的大幅度增加（需要同比增长60%以上），地价上涨也将得到有效抑制，房企作为政府和居民之间的中间商得到“生存喘息”。若供地没有增加，那么，以目前市场的商品房供给，楼市将面临更大的量价齐升压力。按照2020年全年供给8.1亿平方米为基数，需要有10%的增长以满足需求的增长，扣除前5月份已经出让的2.5亿平方米，那么接下来的7个月需要完成6.5亿平方米的出让，同比增长64%。这样的高增长，主要是因为前5月供地在去年一季度因为疫情几乎没供地的低基数下、依然还下降了18%为背景的。 ④土地财政的依赖度应该从来源变为投向，越来越多优秀的地方政府，已经通过税收补贴、人才引进的方式吸引大量人口流入，若单纯高价卖地，最终会导致人口流出、进而经济增长减速。风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。特别声明本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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