【招商房地产】复合增速显示5月百强房企销售景气度延续,去年复工节奏是单月同比增速回落的主因

（以下内容从招商证券《【招商房地产】复合增速显示5月百强房企销售景气度延续,去年复工节奏是单月同比增速回落的主因》研报附件原文摘录）
　　摘要：表观数据来看，5月（单月）百强房企销售额同比增速较4月有所回落，主因去年疫情影响下，3月销售开始逐步恢复，5月较4月恢复情况更优，基数变化导致表观上今年5月（单月）销售增速较4月有所回落；两年复合增速来看，单月销售额增速略高于4月1.8pct，维持强势，同时5月销售额环比亦较历史同期略强；判断在流动性难负向收紧的状态下，销售景气度或仍将维持1-2个季度，结构上大型房企销售相对更优；百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据略强于36城，结构上5月一二线城市销量相对较强；认为板块最强催化剂或在自己，判断市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。 5月单月百强房企销售额全口径同比增速回落，去年复工节奏导致的基数变化或是主因。5月top1-100房企单月销售额同比增速较4月降低17 PCT至 +17%（权益销售额增速降低31PCT至 +29%），主因20年在疫情影响下，3月销售开始逐步恢复，5月较4月恢复情况更优，基数变化导致表观上今年5月（单月）销售增速较4月有所回落。 由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，我们采用两年年均复合增速和环比数据观察销售景气度，复合增速表现仍然强势，环比表现“中性偏强”，百强房企景气度仍在延续。21年5月百强销售额较19年同期增长37%；两年年均复合增速为17%，高于4月1.8pct；环比角度，21年5月百强销售额较4月+7%，17/18/19/20年分别为-5%/+14%/+4%/+38%（20年由于疫情对数据扰动较大，此处不作为参考），21年5月销售表现在近几年中为“中性偏强”。从两年复合增速和环比角度观察，今年5月销售景气度仍然较为理想，判断当前销售较为坚挺，在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度。 结构上看，各规模房企增速均有所回落,TOP51-100房企回落幅度更大。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100房企5月（单月）销售额增速分别变化-8/-23/-7/-38 PCT至+18%/+15%/+20%/+18%。或主因去年TOP51-100房企较前列房企复工更晚，4月销售基数仍然较低，5月较4月销售情况恢复更优，低基数效应减弱后，销售增速出现明显回落。 (1) 2021 年 5 月单月销售额增速较高位:绿城(≥90%);融创(≥50%); 招蛇、荣盛、旭辉、世茂(≥30%); (2) 2021 年 1-5 月累计销售额增速较高位:绿城、旭辉、金地(≥90%);滨 江、融创、招蛇、金茂、融信、合景、华润(≥60%); (3) 2021 年 1-5 月累计销售额增速高于 20 年增速:27 家重点跟踪房企累计 增速有 25 家高于 20 年，20 年增速高于 19 年的共 7 家; (4) 2021 年 5 月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善:我们跟踪的 27 家重点房企中共有 10 家较上月出现改善，分别为荣盛、蓝光、龙湖、世茂、 中海、绿地、远洋、恒大、绿城、阳光城。 百强房企销售数据与 36 城数据趋势大致相符，百强数据略强于 36 城，结构 上 5 月一二线城市销量相对较强。5 月单月我们跟踪的 36 城高频数据销量同比增速回落至+14%，而百强房企销量回落至+17%，即百强销售更优。 配置建议 板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的 alpha 分化，只有靠自己 (管理红利)来终结自己(囤地模式)。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现; 推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科 A】 【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等; 边际改善的【金地集团】; 精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】;资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城 A】等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。 风险提示：疫情影响超预期，政策因城施策收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 喜欢本篇内容请给我们点个在看

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