出让金并税|改变政府行为,迎来制度红利

（以下内容从国泰君安《出让金并税|改变政府行为,迎来制度红利》研报附件原文摘录）
　　报告导读 土地出让金在政府收入中的改革伴随了房地产行业的变革，当前进入第三个阶段，也即并轨税收体系，隐含为房地产税开路的可能。 1、土地出让金最早为预算外收入，属于初期阶段，在央地分割方面存在诸多矛盾，后续改为政府性基金收入，并为预算内收入，以增加地方政府的积极性。 央地矛盾一直伴随着房地产行业的发展，并延续至今，而矛盾最为激化的部分就是卖地收入及如何进行分割。将预算外收入并为预算内收入，并调整新增土地出让收入全部归地方所有，极大的提高了地方政府卖地的积极性。但考虑到2005年以后，土地抵押融资成为了地方政府的另一项主要收入来源，并延续至2018年，在地价大幅度上涨的背景下，多卖地和多收入之间不再是简单的线性关系，一定程度上，少供地、抬地价、反抵押的方式，能够给地方政府带来更多的收益。 2、几乎每年都不完成供地计划，是近10年地方政府供地行为最突出的特征，调整地方政府行为，是调控当前楼市最紧迫的问题，而非针对房企或者居民的金融政策。 2018年以前的供地，在前端融资的推动下，确实带来了货币超发，但若严格实行中国土地法规定的自有资金拿地监管，那么供地的绝对规模就变为了最重要的变量，这也正是2021年楼市大幅度上行的核心原因。 3、从预算内收入，变为税收收入，一定程度上会改变政府行为，同时，在支出方面将进一步透明化。 尽管都属于预算内收入，但是变为税收收入后，其目标完成率的考核将变得更加重要，那么每年都无法完成的供地计划将迎来重大转变。同时，与税收收入相对应的就是税收支出，相比于原来的预算内收入，税收支出的监管也将更加透明化。 4、尽管不确定是否和出台同属于税收收入的房地产税相关，但一旦并为税收收入，势必会和未来的房地产税形成互补关系，而我们认为，针对地方政府行为的改革，将是楼市巨大的制度红利。 我们前期提到过，当前楼市的症结是地方政府，根源是土地供给，需要改变的是政府行为，房地产税是最好的方式。即便没有出台，当前将土地出让金收入纳入税收收入，也将对地方政府当前的行为带来巨大改变，预计供地将明显增加，对房企生存空间带来利好。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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