公募REITs来了!怎么买?买哪只?收益怎么样?最新问答解读来了!

（以下内容从长城证券《公募REITs来了!怎么买?买哪只?收益怎么样?最新问答解读来了!》研报附件原文摘录）
　　公募REITs来了！5月31日，就要迎来首批公募REITs的公开发售。 不少小伙伴都很关心这一产品啥时候卖？怎么买？需要注意哪些风险？ 首先，我们通过一张图来看看投资者认购基础设施公募REITs，需要注意哪些事项呢？ 怎么买？ ——场内买、场外买都可以。银行和券商多渠道 REITs产品从券商或者银行渠道都可以买，发售时间主要是5月31日至6月1日，也有到6月2日的。 投资者参与公募REITs认购可以通过场外及场内两种方式认购。通常而言，场外认购，就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。 通过券商进行场内认购，首先需要开通证券账户，再在APP上进行认购。然后再三步走：第一步开通权限，第二步认购，第三步待基金开放后就进行正常申赎。具体操作如下图所示： 请大家特别注意，公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，因此，投资者若使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易。但是使用场外（就是通过银行、互联网平台等渠道买的）基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。 首批公募REITs的上市时间还有待基金公司进一步公告确定。 面向公众投资者规模不大，可能出现末日比例配售 目前针对公众投资者发行的规模并不大，若是公开发售火爆，不排除首批公募REITs出现末日比例配售的情形，而若是公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。 场内和场外的门槛不一 认购费率略有不同 首批9只公募REITs的场内及场外的认购费率及最低认购门槛存在区别，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的几只公募REITs场内最低认购门槛是1000元，而深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份。 每只公募REITs的认购费用也并不一样。 特别提醒： 券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。 关于REITs的问与答 1、去哪购买REITs？ 根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。可以去银行、券商、第三方机构等布局，也可以类似新股一样在场内认购。 2、首批9只REITs是什么样的？ 通过下面这个表，全景展示一下这几只REITs的要素： 3、REITs和债券相比，有什么不同之处？ 业内人士对二者的区别有如下的介绍： （1）REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。 （2）REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。本基金基础设施项目广河高速（广州段）特许经营权将于2036年12月16日到期，基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金。 （3）REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念，长期持有而非短期操作的投资者；第二类适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者。 REITs与债券、股票等相比有以下几个优点： （1）底层资产相对透明。 （2）和股票相比，REITs分红更高且可适当期待上行弹性。 4、REITs的分红率比较高，是否意味着每年能有稳定的现金流？ 不管是不动产类还是特许经营权类，其基础资产的现金流稳定性在项目承做阶段进行过审慎的评估，且REITs产品针对基础资产的分红比例有强制要求，所以大概率是能够保持稳定的现金分红比例的。但是，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下（如出现基础设施大修等情况）存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。 再次提醒投资者，这个分红率并非固定的，是会根据情况而变化，注意风险、注意风险、注意风险。 5、如果买了REITs，是不是自动转到场内？如果中途想退出，怎么赎回？ 如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内。REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回。退出渠道仅能通过二级市场交易转让。 公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。 6、REITs的的风险在哪里？需要注意什么？ 投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于： （1）基金价格波动风险。 （2）基础设施项目运营风险。 （3）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。 （4）终止上市风险。 （5）税收等政策调整风险。 对于普通投资者，建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕。 End 免责声明 重要声明：版权归原作者所有，若有侵权请联系我们删除，本公司提供的任何信息仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或询价，投资者使用前请予以核实，风险自负。本公司所提供的公司公告、个股资料、相关资讯等信息，力求但不保证数据的准确性和完整性，请以上市公司公告信息为准。对非因我公司重大过失而产生的信息内容错漏，以及投资者因依赖上述资料进行投资决策而导致的财产损失，不承担法律责任。

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