LPR转换中,房贷应不应该转?
(以下内容从光大证券《LPR转换中,房贷应不应该转?》研报附件原文摘录)
本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券固收研究团队编写,仅面向光大证券专业投资者客户,用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户,请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 报告标题:LPR转换中,房贷应不应该转?——2020年8月16日货币政策观察 报告发布日期:2020年8月16日 分析师:张 旭 执业证书编号:S0930516010001 分析师:危玮肖 执业证书编号:S0930519070001 摘要 手中的商业性个人住房贷款定价基准应该转换成LPR?还是应该转为固定利率? 我们倾向性地认为,将其“转换为LPR浮动利率贷款”更有利于节约利息成本。 从短期来看,当前5Y以上期限LPR已较19年12月的低了15bp,此时将其转换为LPR贷款,那么在下一个重定价周期开始时(如明年的1月1日),借款人便可以“稳妥地”享受15bp的利率下降。 从中长期看来,随着潜在经济增速的降低,LPR的中长期均值较有可能低于19年12月的水平。而且,当前的LPR明显低,即便未来利率上升,但由于本金已经减少,对利息支出的影响也相对有限。也就是说,即使整个还款周期利率的均值小幅高于4.8%,转换成LPR浮动利率仍是划算的。 退一步讲,假如未来出现LPR大幅提高的情况,借款人亦可以通过提前还款的方式舒缓利率风险。 1、LPR转换中,房贷应不应该转? 2019年12月28日,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进“LPR转换”。“LPR转换”即将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,或是将其转换为固定利率贷款。转换工作自20年3月1日开始,原则上于20年8月31日前完成。截至6月末,存量贷款定价基准转换进度已达55%。目前,8月31日这个“大限”已经很近,很多借款人都不得不进行这样的抉择:手中的商业性个人住房贷款定价基准应该转换成LPR?还是应该转为固定利率? 对于商业性个人住房贷款的转换,第30号公告给出的大原则是“转换时点的利率水平保持不变”:对于定价基准转换为LPR的贷款,转换时点利率水平保持不变,在剩余的重定价周期中,利率水平由LPR加点形成,加点值等于原合同最近执行利率与19年12月相应期限LPR的差值。对于转换为固定利率的贷款,转换后的利率水平亦等于原合同最近的执行利率水平。 例如,有一笔商业性个人住房贷款,原合同期限为20年,当前剩余期限为8年;原合同的定价基准为5年期以上贷款基准利率上浮10%,当前执行的利率为4.9%×110%=5.39%;贷款的重定价周期为1年,重定价日为每年的1月1日。 如果购房者选择将定价基准转换为LPR(且重定价日和重定价周期不变),无论当前(20年8月16日)的LPR是多少,转换后至下一个重定价周期前的贷款利率均保持为5.39%。在明年1月1日开始的重定价周期中,贷款利率取决于5.39%、19年12月的LPR、重定价周期开始前的LPR,即在重定价周期中的利率=5.39%-19年12月的LPR+20年12月的LPR=5.39%-4.8%+4.65%=5.24%。(注:LPR均采用5Y以上期限,此处假设20年12月LPR为4.65%。)之后的重定价周期以此类推。如果购房者选择将贷款转换为固定利率,那么计算方法就简单很多,因为转换后的利率会一直为5.39%。 从这个例子中可以总结出如下规律:第一,无论作何选择(即“转换为LPR贷款”或“转换为固定利率贷款”),现定价周期的利率都是一样的。第二,不同选择所造成的差异会在下个重定价周期开始显现。第三,“转换为LPR贷款”的重定价利率只和重定价日前一个月相应期限的LPR(例如某年12月公布的LPR)有关,和其余月的LPR无关(例如某年1-11月公布的LPR)。 我们倾向性地认为,“转换为LPR浮动利率贷款”更有利于节约利息成本。从短期来看,当前5Y以上期限LPR(4.65%)已较19年12月的(4.80%)低了15bp,此时将其转换为LPR贷款,那么在下一个重定价周期开始时(如明年的1月1日),借款人可以“稳妥地”享受15bp的利率下降。 从中长期看来,随着潜在经济增长速度的降低,LPR的中长期均值较有可能低于19年12月的水平(4.80%)。而且,利率对于存量个人房贷利息支出的影响是随时间递减的:待偿本金越来越少,利率对于整体利息支出的影响也越来越小。当前的LPR明显低于19年12月,即便未来利率上升,但由于本金已经减少,对利息支出的影响也相对有限。也就是说,即使整个还款周期利率的均值小幅高于4.8%,转换成LPR浮动利率仍是划算的。 退一步讲,假如未来出现LPR大幅提高的情况,借款人亦可以通过提前还款的方式舒缓利率风险。 2、LPR转换中需要注意的几点细节 2.1、转换时点不影响加点数值 在将商业性个人住房贷款转换为LPR贷款时,加点数值为原执行的利率水平与19年12月LPR之差。转换工作自20年3月1日开始,原则上于20年8月31日前完成,目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日,上述加点数值并不受到转换时点的影响。也就是说,对于大多数存量商业性个人住房贷款而言,无论是于3月1日转换,还是于8月31日转换,所对应的利率是相同的。 在前文“原合同利率为贷款基准利率上浮10%”的那个案例中,于3月1日-8月31日任一天转换为LPR贷款的话,本定价周期的利率均为5.39%,下一重定价周期为5.24%;转换为固定利率贷款的话,利率都为5.39%。(注:假设重定价日为1月1日,且20年12月5Y以上期限LPR为4.65%。) 2.2、原合同的上下浮比例不影响选择结果 在上文中我们分析过,“转换为LPR贷款”和“转换为固定利率贷款”哪个更划算,取决于“所有重定价日对应的LPR的均值”和“19年12月LPR”之间的对比关系。很显然,选择的结果和原合同的利率(或说是相对于贷款基准利率的上下浮比例)无关。 我们回顾前文“原合同利率为贷款基准利率上浮10%”的那个例子:在第一个重定价周期中,利率为5.24%,较固定利率的结果低了15bp。现在,我们保持其余假设不变,只是将“上浮10%”改变为“下浮20%”,即原合同的执行利率为4.9×80%=3.92%。那么,如果选择“转换为LPR贷款”,则第一个重定价周期的利率为3.77%;如果选择“转换为固定利率贷款”,则利率为3.92%。很显然,两者仍相差15bp,与“上浮10%”例子的结果完全一致。 2.3、即使LPR月月变,贷款利率也最多一年一变 第30号公告明确,商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。也就是说,即使LPR每个月都出现变化,商业性个人住房贷款重定价的利率也最多一年一变。而且正如上文所述,只有重定价日对应的LPR会对本期重定价利率形成影响,此前诸月的LPR均不会影响到重定价。例如,在前文反复使用的那个“原合同利率为贷款基准利率上浮10%”的基础案例中,22年1月1日的重定价会受到21年12月LPR的影响,而不会受到21年1-11月的影响。因此,即使21年内LPR先升后降,只要21年12月是低于20年12月的,那么新周期的利率就是较老周期降低的。(注:此处仅为说明问题而举的例子,并不代表我们对21年利率走势的判断。) 2.4、各行LPR批量转换略有不同 根据第30号公告要求,为进一步推动存量浮动利率贷款定价基准转换工作,深化利率市场化改革,不少银行都发布了公告,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。各行批量转换的方式虽基本一致,但在细节上略有不同。 例如,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行这五大行进行LPR批量转换的起始日都是8月25日,招商银行为4月上旬,光大银行和中信银行均为7月21日,浙商银行为8月31日。对于LPR批量转换默认的重定价周期和重定价日,工商银行的做法是“重定价日调整为贷款发放日对应日”,农业银行为“重定价周期和重定价日均保持原合同约定不变”。(恕不在正文中一一列明,详情请见下表。) 3、风险提示 受到疫情的影响,当前债券发行人的经营状况普遍恶化,信用风险有可能于今年下半年加剧,这给违约债券的处置工作带来了新的挑战。 往期研报精选 ?利率债(张旭/李枢川) 引导市场利率围绕OMO和MLF利率平稳运行 抓住10Y国债的决定性因素 如何进一步引导LPR中的加点幅度下行? 赤字货币化是一条现实的出路? 5月的MLF操作是否说明货币政策在收紧? 对特别国债的几点思考——从政策看利率债系列之七 LPR是参考MLF利率好,还是参考CD利率好? 真实的融资高增长 预计短端持续宽松,但长端触底早于短端 OMO降息后回购利率上行,这说明了什么? 基本面复苏的起点、支撑与政策选择——从基本面看利率债系列之二 OMO降息同时作用于贷款端和债券端 ?信用债(危玮肖) 请关注高性价比的贵州城投债 那些回不去的高票息时光——信用债2020年下半年投资策略 我们如何看待债券置换? 零售行业信用风险展望 中资美元债现状如何? “房住不炒”仍将延续,宽松的政策环境值得期待 地产投资销售如期回落,信用利差逆势收窄 2019年地级区划单位经济财政数据全貌 信用债违约的特征 从政策演变看城投的发展脉络 债券违约后续跟踪之破产重整的新变化 房地产企业信用分析框架 当前时点如何看贵州城投债? 2019年城投平台资产整合特点 刻不容缓!288个地级市政府债务全扫描 ?可转债(邬亮) 整体表现平淡,医药电子走强——可转债双周报201200619 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所(以下简称“光大证券研究所”)固收研究团队依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所固收研究团队名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所固收研究团队的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告,仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流,其中的资料、意见、预测等,均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断,可能需随时进行调整,本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息,请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下,本订阅号所载内容不构成任何投资建议,任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据,本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失,光大证券保留追究一切法律责任的权利。 长按识别,关注我们获取最新观点
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