【行业月报】供需紧平衡的初演绎——龙头房企月报(4月)

（以下内容从国泰君安《【行业月报】供需紧平衡的初演绎——龙头房企月报(4月)》研报附件原文摘录）
　　报告导读 需求韧性强，但房企土储偏低及供地节奏变化给楼市带来了较大上行风险，当前土地溢价率创新高即是紧平衡的初演绎，随着政策完善，土地成本有望下半年迎来转机。 1. 经济后周期的购房需求逐步释放，勿忧销售增速。1）疫情对基数的影响基本褪去，龙头企业4月销售面积和销售金额增速分别为19.7%、25.9%，相比于2019年、2020年仍处于较高水平，销售均价14091元/平，环比增长2.4%。2）虽然信贷额度管控及热点城市调控对需求一定负向影响，但是此轮地产需求并非金融驱动，而是经济驱动，所以，①调控手段影响将非常有限，较强的需求韧性将支撑销售增速；②楼市呈现结构性特征，制造业升级基础好、人口净流入的区域楼市更热，长三角地区的小阳春即是体现，而人口净流出的区域楼市注定难有机会。 2.拿地量偏少，楼市面临较大上行风险。①18家龙头房企前4个月拿地面积较2020年下滑11.7%、较2019年下滑32%，将会对2021年年底至2022年年初的推盘供货带来较大影响；②前期报告中我们测算了行业土储周期下降至4.47年，其中还包括了已售未结及部分难以去化的无效库存，房企在需求韧性较强区域的有效土储，实际处于低位。需要警惕楼市的上行风险。 3.土地市场的火热是供需紧平衡的初演绎。18家龙头房企拿地溢价率4月达33.4%，创近3年新高，反映了土地市场的极度火热。其背后反映了①经历了快速去杠杆及销售小阳春后，当前房企对于补库存的需求非常旺盛；②土地供应两集中不仅被动推迟了供地时间，离散型的供给节奏加大了低土储房企的恐慌情绪；③高溢价率与流拍共存，反映了供地区域结构仍需优化。在需求平稳释放的背景下，土地市场的紧平衡，将成为楼市紧平衡的初演绎，除非后续能加大供地力度并优化供地区域结构。 4.融资规模和信用利差保持平稳。与楼市、土地市场火热形成截然反差的是融资的不温不火，无论是融资额还是信用利差都较为平稳，反映了当前房地产更多的是经济因素驱动而非金融因素驱动。 5.房价与股价的反差反映了市场对房企利润的担忧，下半年可能迎来转机。当前环境对房企利润仍不友好，但是两集中供地的政策目的毕竟是房住不炒，稳地价仍是目标。我们预计随着集中供地政策的不断完善，土地成本有望在年底改善，房企拿地利润率可能迎来拐点。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：需求韧性较强，价格出现反弹 1.1. 增速稳步回落，绿城、旭辉仍领先 4月销售增速继续回落，但仍保持较高水平。4月监测的18家房企销售面积4253万平，同比增长19.7%；销售金额5993亿元，同比增长25.9%。增速虽然较上月有一定回落，但考虑到疫情对基数的影响基本褪去，当前超过20%的销售额增速仍保持在较高水平（2019年、2020年样本房企销售增速分别为17.0%、11.4%）。 各梯队房企销售分化明显，TOP5销售增速相对偏低。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为15.8%、20.6%、35.4%，销售额同比增速分别为18.5%、29.3%、40.6%。TOP5房企销售增速相对偏低。 旭辉、金地、绿城前4个月销售增速超过90%。4月房企销售依然呈现较为明显的分化，旭辉、金地、华润单月销售增速分别为104%、89%、76%，排名前三。从前4个月看，旭辉、金地、绿城排名前三，分别达到135%、123%、93%。 1.2. 均价环比反弹，需求韧性较强 销售均价略有反弹，量价维持较高水平。4月监测的18家龙头房企销售均价14091元/平，环比增长2.4%；同比增长5.2%，较上月下滑2.6个百分点。从量价对比看，销售面积增速和销售均价增速出现一定背离，但总体都维持在较高水平，市场需求韧性较强。 4月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）4月18家房企中，销售均价同比下跌房企4家，环比下跌5家，较上月略有略有减少。绿地、中海、旭辉销售均价涨幅相对较大。2）前4个月销售均价看，阳光城增幅达到41%，绿城、保利、中海增幅在10%以上。 2. 拿地：土地市场火热，长三角是布局重点 2.1. 集中供地开启，龙头房企拿地强度回升 集中供地陆续开启，拿地金额仍小幅下滑。监测的18家龙头房企4月拿地金额2205亿，较上月大幅反弹，但同比仍下滑2.8%，主要是受集中供地政策影响，总体节奏总体延后。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，4月为36.8%，较上月上升20.4个百分点，回到均衡水平。 招商蛇口、万科、保利、融创、龙湖4月拿地力度较大。4月招商蛇口、保利依然保持较高的拿地强度，分别为132%、65%，万科、融创、龙湖明显发力，分别达到72%、63%、61%。从前4个月看，招商蛇口、保利拿地强度较高。 2.2. 拿地继续向长三角集中 4月房企拿地高能级城市占比有所回升，低能级城市占比仍高。22城供地逐步开启，4月重点房企拿地城市能级所有改善，但三线及以下城市拿地占比达到51%，一线、二线城市拿地占比仅12%、37%。预计后续房企高能级城市拿地占比将逐渐提升。 4月房企长三角拿地占比与上月基本持平，仍处高位。4月房企在长三角拿地占比43%，较上月下滑1pct，仍处较高水平。环渤海拿地占比12%，仍处较低水平。前4个月看，房企拿地向长三角集中趋势非常明显，环渤海拿地占地大幅收缩。 2.3. 土地市场火热，土拍溢价率创新高 拿地均价反弹，溢价率再创新高，土地市场延续火热态势。4月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价7260元/平，环比上升41.53%，楼面价/销售均价达到51.5%。从拿地溢价率看，4月溢价率达33.4%，较上月提升9.7个百分点，创下近3年新高。 4月华润、融创、金茂拿地均价相对偏高。华润、招商蛇口、融创拿地楼面价均超过10000元/平；楼面价/销售均价看，华润、融创、金茂、均超过60%。 3. 融资：融资规模收缩，信用利差稳定 4月行业信用利差继续回落，但低评级利差仍处高位。4月房地产行业信用利差与上月持平为76bp，其中，AAA房企信用利差上行3bp至70bp，AA+房企信用保持在207bp，AA房企信用利差上行3bp至310bp。高评级信用自年初回落后，当前总体平稳；中低评级信用利差维持在较高水平，较难下行。 4月地产行业境内发债额环比小幅回落，同比仍明显下滑。4月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共784亿元，环比下滑13.1%，同比仍下滑22.8%。一季度合计发行2997亿元，同比下滑6.7%。4月共8家龙头房企发债合计257.5亿，较上月增长38.8亿，其中恒大、万科、金地分别发债82亿、43亿、38亿。 4月海外债发行继续维持在低位水平。全行业看，本月总发行量151亿元，处于较低水平。18家龙头房企中4月仅中南建设和中国金茂有海外债发行，分别为16.3亿和39.2亿。 房价与股价的反差反映了市场对房企利润的担忧，下半年可能迎来转机。当前环境对房企利润仍不友好，但是两集中供地的政策目的毕竟是房住不炒，稳地价仍是目标。我们预计随着集中供地政策的不断完善，土地成本有望在年底改善，房企拿地利润率可能迎来拐点。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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