【房地产税】地方政府行为,由房地产税来改变_公众号研报

（以下内容从国泰君安《【房地产税】地方政府行为,由房地产税来改变》研报附件原文摘录）
　　报告导读央地矛盾一直是房地产市场分析的一大难点，这是政策出台和效果兑现经常会出现不一致的原因之一。至于房地产税，其对土地市场革命性的影响，才是关键因素。 ① 对楼市而言，基本定调是房住不炒、保持平稳健康发展，因此，2018年至今去土地资本化、整顿中介的一系列做法，均是沿着房住不炒的路径在实施，金融属性有所下降。在目标非常明确的情况下，任何政策出台都是在原有措施上进行修订和打补丁，但目标一定是房住不炒和保持平稳健康发展。尽管目标的定义并非量化指标，但房价或者销量的大起大落，一定都是不符合要求的。 ② 在土地去金融化大趋势下，土地的经济意义占比提高，也就是满足住的需求，也就是经济属性，需要根据市场的不同，调整土地供给总量，而目前在总供给不足的情况下，土地供给减少、抬高地价，是央地矛盾的显著表现。在去金融化之后，土地的价格和供给量从正相关变为负相关，也就是说，2018年以前的市场，土地供给增加、会导致价格上涨，反之亦然。而在经济属性下，土地供给增加会导致价格下跌。因此，从卖地总金额来看，并非供给越多、土地财政收入越多。一定程度，维持低水平的供给，有利于维持远期的高地价。对于当前普遍缺地的市场，这个现象将更加明显。 ③ 房地产税是影响土地财政的，而市场讨论较多的关于是否由居民来缴，这只是实现形式而已，其最根本的影响，是改变土地市场中土地政府土地出让行为，而楼市则依然是以平稳健康发展的目标。一旦施行房地产税，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现，这就和以往可以通过少出让土地来实现形成截然反差。一旦土地金融属性下降，经济属性中所蕴含的供需关系改变地方政府土地出让行为，将给行业带来更多活力。 ④ 夹在土地市场和楼市中间的中间商：房企，将伴随房地产税改变的地方政府行为，迎来经营活动改善的利好，而非市场所担心的风险。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国、旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，包括招商积余、中海物业、碧桂园服务、宝龙商业。特别声明本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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